房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。近年來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展較快，在活躍市場、促進(jìn)交易等方面發(fā)揮了重要作用。但部分中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員存在著經(jīng)營行為不規(guī)范、侵害群眾合法權(quán)益、擾亂市場秩序等問題。

2016年11月1日14時(shí)起，由杭州市住保房管局打造的“杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺”正式上線試運(yùn)行，在這個(gè)平臺上，群眾不僅可以看到各個(gè)中介機(jī)構(gòu)的基本信息，還能查詢到中介促成每單交易的記錄和評價(jià)信息。此前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出“完善行業(yè)管理制度、加強(qiáng)中介市場監(jiān)管”，平臺的上線運(yùn)行，是對《意見》的貫徹落實(shí)，標(biāo)志著杭州市房地產(chǎn)市場監(jiān)管和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理在本輪調(diào)控中率先從個(gè)案監(jiān)管轉(zhuǎn)向長效化管理機(jī)制。

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的定義及其重要性

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購買者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購買者、承租人尋找到其欲購買、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場運(yùn)行的潤滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來完成，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供平臺和品牌。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動需要一定的專業(yè)知識、經(jīng)驗(yàn)和較好的信譽(yù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識密集和勞動密集的行業(yè)。

    從發(fā)展的眼光來看，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的概念界定是一個(gè)動態(tài)的過程。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，市場交易活動頻繁，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的范圍在逐漸拓展，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的概念也在逐漸擴(kuò)展。有學(xué)者認(rèn)為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指向進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的當(dāng)事人有償提供居間介紹、代理和行紀(jì)以及與房地產(chǎn)交易相關(guān)的咨詢等有償服務(wù)性營業(yè)活動。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，是專門從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的行業(yè)?！拘屑o(jì)（háng jì）是指一方（行紀(jì)人）接受他方（委托人）委托，以自己的名義為他方利益，從事物品的賣出和買入等行為并收取報(bào)酬的營業(yè)行為?！?/span>

隨著我國房地產(chǎn)市場逐步由新建商品房買賣為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主，房地產(chǎn)業(yè)將逐步由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)等房地產(chǎn)服務(wù)為主。在成熟的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的不良現(xiàn)象及其危害

進(jìn)入2016年以來，隨著房地產(chǎn)交易契稅調(diào)減、營改增等利好政策的加碼，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)出積極向好的態(tài)勢。一些不法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員，抓住政策調(diào)整的契機(jī)，利用購房者或急于置業(yè)或跟風(fēng)入市的心理，捏造或夸大房市利好消息，鼓吹房價(jià)大幅上漲，一定程度上也是房價(jià)大幅攀升的原因，違背了國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的初衷，導(dǎo)致了“越限購、限貸，房地產(chǎn)市場越火熱，房價(jià)越漲”的局面。主要有以下幾種方式：

1、不限購：上有政策下有對策，對房價(jià)的調(diào)控每個(gè)城市會出臺相應(yīng)的限購措施，例如限制一個(gè)家庭購二套房，夫妻就扮假離婚，或者使用假離婚證騙買二套房；限制異地投機(jī)購房，對非本市常住人口出臺限購政策，就有補(bǔ)繳社?；蚣{稅證明以規(guī)避這一限制，這些規(guī)避手段不僅嚴(yán)重影響調(diào)控效果，不良風(fēng)氣的盛行更是對構(gòu)建和諧社會造成威脅。

2、少限貸：國家通過增加二套房首付比率以及提高其貸款利率的形式，來擠壓投機(jī)投資客的獲利空間。但不法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)卻會以造假、作假、串通信貸人員的方式予以規(guī)避。

3、避稅：由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)熟悉交易流程以及稅收政策，往往通過瞞報(bào)、作假、簽訂“陰陽”合同的方式偷逃稅款，不僅減少了國家的稅收收入，也致使房地產(chǎn)調(diào)控效果大打折扣。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員違法侵占客戶房屋租金。主要是以低房租長租期的方式進(jìn)行的，一方面中介人員和租客簽訂租房合同，租金比市場價(jià)低，同時(shí)要求租客付較長時(shí)間的租金；另一方面，偽造另一方正常租金，將正常租金支付周期的協(xié)議交給公司，中間差額進(jìn)行截留。中介利用房東和租客之間不直接接觸的特點(diǎn)，在中間試圖“套利”。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的這些不法行為，一定程度上推高房價(jià)、租價(jià)，嚴(yán)重影響民生。一方面由于民眾法律知識匱乏、風(fēng)險(xiǎn)意識不足以及貪利心理，對“黑中介”缺乏識別能力，沒有預(yù)知可能造成的嚴(yán)重后果，另一方面也是缺乏一個(gè)親民便捷的監(jiān)管平臺。中介公司解決了租售過程中信息不對稱的問題，然而客戶很難保證自己選擇的是一家誠信可靠的中介機(jī)構(gòu)，很難了解該中介公司是否存在一些違法人員，暗箱操作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)急需一個(gè)可以讓市民群眾自主查詢經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員、網(wǎng)簽交易記錄等信息的平臺，需要像網(wǎng)上購物服務(wù)一樣有評價(jià)、反饋機(jī)制。

三、我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理模式

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)綜合管理模式為“一體兩翼”框架，就是主體框架與支撐框架相結(jié)合的模式。主體框架包括行業(yè)自律框架、行政管理框架以及法制化和社會監(jiān)管框架模式，行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督三位一體；支撐框架主要是信息管理模式框架以及經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量管理模式框架，人才教育培訓(xùn)體系和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為其兩翼。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，其核心能力主要體現(xiàn)在人才和信息的數(shù)量與質(zhì)量上。

為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理，保護(hù)群眾合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，國家頒布了一系列規(guī)章制度：

    《建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的緊急通知》(2007年11月 建住房[2007]274號)；

    《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展和管理的若干意見》(2009年8月 市委〔2009〕23號)；

    《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》（中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會 中華人民共和國人力資源和社會保障部令第8號，自2011年4月1日起施行），我國第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章；

    《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（2015年6月  人社部發(fā)〔2015〕47號）；

    《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》(2016年7月 建房[2016]168號)；

2016年6月16日，由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會舉辦的2016中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)年會暨房地產(chǎn)中介誠信服務(wù)承諾活動在北京新疆大廈舉行。房地產(chǎn)中介誠信服務(wù)承諾：發(fā)布真實(shí)房源信息、從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)、服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)、不侵占挪用交易資金、不哄抬房價(jià)、不炒買炒賣房地產(chǎn)、不違規(guī)提供金融服務(wù)、不泄露客戶信息、及時(shí)處理投訴糾紛、營造行業(yè)良好環(huán)境十大承諾，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，保障房地產(chǎn)交易安全，提高中介服務(wù)水平。

行政監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督三位一體為主要管理框架，兼以人才教育和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)為兩翼輔助，切實(shí)做到：一是規(guī)范服務(wù)行為，切實(shí)維護(hù)群眾權(quán)益；二是建立起守信激勵，失信懲戒的體系和機(jī)制。“鏈家地產(chǎn)”市場研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，盡管宏觀政策提及懲處“陰陽合同”行為，但是由于過戶指導(dǎo)價(jià)過低以及合理避稅等客觀原因的存在，再加上主觀頑疾，陰陽合同的清除多為紙上談兵，而此次行業(yè)管理辦法再次發(fā)布禁令，配以強(qiáng)化后的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為的處罰和責(zé)任追究，再加上住建部會同價(jià)格、人力資源和社會保障等部門聯(lián)合控制，預(yù)計(jì)讓陰陽合同減少乃至根除的可行性大增。

四、網(wǎng)上管理平臺上線，提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量

服務(wù)質(zhì)量是企業(yè)的一項(xiàng)投資，它能夠給企業(yè)以真實(shí)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。眾多研究者的成果表明，服務(wù)質(zhì)量對駐留顧客，營造長久顧客關(guān)系的作用是毋庸置疑的。

今年以來全國各地開展專項(xiàng)規(guī)范整頓房地產(chǎn)中介的活動，嚴(yán)查問題中介，規(guī)范中介行為，在本輪調(diào)控中，杭州市從個(gè)案監(jiān)管率先轉(zhuǎn)向長效化管理機(jī)制，下發(fā)了：

《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員信息管理辦法（試行）》（2016年11月1日）；

《杭州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺實(shí)施辦法（試行）》（2016年11月1日）；

嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員徐*寧扣留押金事件，杭州市住保房管局就向該從業(yè)人員所在機(jī)構(gòu)杭州我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司下達(dá)《責(zé)令限期整改通知書》,并暫停網(wǎng)簽，該事件得到妥善解決，并于2016年11月1日運(yùn)行的“杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺”上，對該行政處理予以公示。

“杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺”主要有以下幾大亮點(diǎn)：

一是覆蓋行業(yè)全體的信息備案體系。此次平臺建成覆蓋行業(yè)全體(包含所有經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店，以及所有從業(yè)人員)的信息備案體系。這次第一批上線的我愛我家(微博)、鏈家、豪世華邦三家經(jīng)紀(jì)企業(yè)，備案門店數(shù)量即已達(dá)377家，從業(yè)人員達(dá)到10873人。

二是實(shí)名掛牌服務(wù)的大數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)機(jī)制。所有經(jīng)平臺備案的從業(yè)人員，均須佩戴由杭州市房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)制的實(shí)名服務(wù)牌上崗服務(wù)。通過關(guān)聯(lián)大數(shù)據(jù)的實(shí)名掛牌服務(wù)機(jī)制，消費(fèi)者可以便捷、直觀地獲取相關(guān)信息，擇優(yōu)選取經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員。

三是針對每單交易的記錄和評價(jià)機(jī)制。平臺與二手房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)相關(guān)聯(lián)，經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店以及從業(yè)人員促成的每單交易均會相應(yīng)記錄和累積，并實(shí)時(shí)進(jìn)行公示。同時(shí)，完成網(wǎng)簽手續(xù)后，買賣雙方均可在一定期限內(nèi)對經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店和從業(yè)人員的服務(wù)進(jìn)行評價(jià)，每單交易的評價(jià)亦會實(shí)時(shí)進(jìn)行公示。

四是實(shí)時(shí)動態(tài)調(diào)整的星級評定系統(tǒng)。平臺各模塊收集到的每日實(shí)時(shí)更新的行政監(jiān)管信息、行業(yè)檢查和考試培訓(xùn)信息、促成交易的累積數(shù)量、以及消費(fèi)者針對每單交易的評價(jià)信息，將通過平臺的星級評定模塊，生成對經(jīng)紀(jì)企業(yè)、門店以及從業(yè)人員的動態(tài)星級評定，實(shí)時(shí)向社會公示(試運(yùn)行期間進(jìn)行內(nèi)部測試和數(shù)據(jù)累積，三個(gè)月后正式向社會公示)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識密集和勞動密集的行業(yè)，面對大數(shù)據(jù)時(shí)代的沖擊，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。例如多重上市服務(wù)系統(tǒng)MLS（Multiple Listing Service），即MLS系統(tǒng)，早己被成功運(yùn)用于美國、英國、新加坡等多個(gè)國家，是被行業(yè)廣泛接受的行業(yè)準(zhǔn)則和經(jīng)營管理模式，核心理念是信息共享、獨(dú)家代理、聯(lián)合銷售和傭金分成。其優(yōu)點(diǎn)一方面是經(jīng)紀(jì)服務(wù)商的業(yè)務(wù)更加趨于專業(yè)化，另一方面是滿足消費(fèi)者選擇的多樣性。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)要做到立足，逐步轉(zhuǎn)型升級，應(yīng)由勞動密集型向科技型轉(zhuǎn)變，提高行業(yè)經(jīng)營水平和效率；由速度型向效益型轉(zhuǎn)變，提高品牌企業(yè)國內(nèi)外市場占有率，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理服務(wù)平臺正是大數(shù)據(jù)背景下的產(chǎn)物，平臺的上線運(yùn)行是必然的選擇。