摘   要：自住房商品化以來，房地產(chǎn)稅制的改革就一直不斷的被提及，但鑒于歷史原因和國情體制始終沒有正式出臺草案，2016年7月23日，國家財政部部長樓繼偉在成都G20峰會上關(guān)于義無反顧的推動房地產(chǎn)稅改革的表態(tài)，引起了社會各界的極大關(guān)注，這也側(cè)面印證了之前十二屆人大常委會將房地產(chǎn)稅納入立法規(guī)劃的舉動絕非再是試探性的動作，這一次，房地產(chǎn)稅似乎真的要來了。政府為何要推動房地產(chǎn)稅的立法？又將如何推動立法？房地產(chǎn)稅一旦落地又會給社會帶來怎樣的影響？這一切都還沒有定論，筆者將在下文中就房地產(chǎn)稅談?wù)勛约旱目捶ā?/span>

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅、立法、房地產(chǎn)市場

征收房地產(chǎn)稅，從古至今都是世界上大多數(shù)國家的通行做法，就以我國為例，周朝時期的“廛布”，唐朝時的“間架稅”，清末民國時期的“房捐”等，1949年建國以后，房捐也作為保留稅種繼承了下來，我國目前也征收房產(chǎn)稅，其依據(jù)是1986年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，那么這樣一個已經(jīng)在我國實際征收很多年的稅種緣何引起社會的軒然大波呢？下文筆者將談一談自己的看法。

一、什么是房地產(chǎn)稅

到底什么是房地產(chǎn)稅呢？房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅并不相同，一字之差，既聯(lián)系又區(qū)別，房產(chǎn)稅的征收對象是房屋，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，征收于持有環(huán)節(jié)，是一種直接財產(chǎn)稅（我國目前征收的就是房產(chǎn)稅），而房地產(chǎn)稅則是一個綜合性的概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，涵蓋了房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)，建設(shè)、流轉(zhuǎn)到持有的整個過程的稅費，此次納入立法規(guī)劃的正是房地產(chǎn)稅，從這個層面來看，房地產(chǎn)稅改的目的更傾向于整合，把現(xiàn)行的增值稅，所得稅，土地使用稅等整合起來，是簡化稅制，提高效率的做法。然而這與我們并不相關(guān)，人們最關(guān)注的還是稅改之后是否會觸動自己的利益，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅，征收對象主要是城鎮(zhèn)經(jīng)營性房產(chǎn)，個人所有的非營利性房產(chǎn)不在征收之列，所以對于普通公民而言，利害關(guān)系不大，而此次稅改的提法不同，按照既定的原則，房地產(chǎn)稅將會把普通公民的非營利性住宅也納入征稅范疇，如果按照年征收額1.5%的世界通行做法，那么這意味著除了購房款以外，又多了一筆沉重的負(fù)擔(dān)。

二、征收房地產(chǎn)稅的意義

政府為何要征收房地產(chǎn)稅呢？先講講稅收吧，通俗點講就是政府為了實現(xiàn)公共職能，而依據(jù)法律規(guī)定，合法、強(qiáng)制的向居民和非居民征收非直接償還的金錢或?qū)嵨?，是國家最主要的一種財政收入形式。稅收除了可以增加財政收入以外，還能夠調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運行、完善資源配置和強(qiáng)化市場監(jiān)管等，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的一種稅收，對政府把控整個房地產(chǎn)市場至關(guān)重要，因此推動房地產(chǎn)稅立法是法制化社會下的正常政府行為，但房地產(chǎn)稅雖然一直以來都被不斷的提及，但總給人以“猶抱琵琶半遮面”的感覺，風(fēng)平浪靜的背后暗藏著利益的博弈與相互妥協(xié)，那這次樓部長的表態(tài)為何如此堅定和迫切？我想主要有以下幾個方面的原因：

（一）優(yōu)化地方政府財政收入配置。

我國的稅務(wù)系統(tǒng)分為國稅和地稅，國稅所占比重過大造成地方稅收來源結(jié)構(gòu)單一，財政相對緊張，地方政府需要維持正常運作和區(qū)域發(fā)展，于是變現(xiàn)較快且金額巨大的土地財政成了搖錢樹，但是土地是有限的，對于特大城市來說甚至是稀缺的，縱使“地王”頻出，土地價格一再飆升，從長期來看，財政收入是缺乏可持續(xù)性的，同時對土地財政的過度依賴還會滋生很多問題，例如有些地方政府會被金錢誘惑，導(dǎo)致市場倒逼政策開綠燈，打土地政策擦邊球，流轉(zhuǎn)土地性質(zhì)，模糊監(jiān)管，這對國家層面調(diào)控房地產(chǎn)市場十分不利。房地產(chǎn)稅屬于地方稅，可直接用于地方公務(wù)服務(wù)，可持續(xù)強(qiáng)，所以全面開征房地產(chǎn)稅有利于擴(kuò)大地方財政收入，改善目前地方政府的財政收入結(jié)構(gòu)的不合理現(xiàn)象；

（二）促進(jìn)房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)太過龐大，不僅關(guān)系到每個家庭的福祉，更牽扯到諸多行業(yè)和利益相關(guān)體，所以過熱或者過冷，都不是政府想看的局面，較低的住房持有成本使得近年來投機(jī)性質(zhì)的非理性房產(chǎn)投資行為激增，這樣的現(xiàn)象對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來說就像一個越吹越大的氣球，隨時存在著破裂的風(fēng)險性，很多人都在議論日本房價崩盤，我們是否也會像日本一樣失去寶貴的20年，因此給房地產(chǎn)降溫，適度平抑房價，是目前政府想看到的，讓房屋回歸居住的本質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展；

（三）引導(dǎo)投資性資金的合理分流。

利益最大化導(dǎo)向使得市場資本的嗅覺十分靈敏，中國股市低迷后，投資資金源源不斷的涌向來錢更快的房地產(chǎn)市場，這樣一種市場投資比重失衡的現(xiàn)象，不僅提升了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險性，也使得其他行業(yè)的發(fā)展空間受到擠壓，資源配置不均不利于供給側(cè)改革的深化，所以政府希望通過強(qiáng)化稅收對整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控，加大投資性住房的持有成本，讓資本回歸理性。

（四）釋放存量盤活房產(chǎn)三級市場。

二手房市場交易對新盤的價格反應(yīng)十分靈敏，但是投資性住宅的持有率高使得這種反應(yīng)變得不那么靈敏，因此通過逼退投資性住房持有者流向三級市場的住宅，能夠釋放存量，激活二手房市場的交易量，從某種程度上甚至可以倒逼新盤價格的調(diào)整，使得房地產(chǎn)交易市場各層級間形成良性互動；

（五）整合并稅強(qiáng)化市場監(jiān)管力度。

人們過分的把關(guān)注點放在了對普通非營利性住宅的征稅上，房地產(chǎn)稅是一個綜合性的稅種，涵蓋了房地產(chǎn)從開發(fā)到持有的所有環(huán)節(jié)，目前這些稅種的征收都沒有經(jīng)過立法，各地標(biāo)準(zhǔn)大有不同，對房地產(chǎn)行業(yè)各個環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)作用基本都是地方政府根據(jù)自身的發(fā)展需要進(jìn)行一定的調(diào)整，對市場的監(jiān)管力度差，房地產(chǎn)稅整合以后，可以更好的發(fā)揮稅收的調(diào)控性作用，有利于強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。

三、爭議的焦點

此次“房地產(chǎn)稅”推進(jìn)立法是在稅收法定的背景下提出的，有很強(qiáng)的政治信號，一是征稅的合法性，上升到法律層面，由全國人大制定并通過，其合法性不再會受到任何質(zhì)疑；二是普遍性和強(qiáng)制性，稅收法定，約束的不僅是政府，更是公民，只要是稅法規(guī)定的就必須征繳；三是更加規(guī)范，法律的制定程序更加嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范，可執(zhí)行性更強(qiáng)；四是更加全面，由單純的“房產(chǎn)稅”到“房地產(chǎn)稅”的改變，可見國家正在從宏觀上梳理房地產(chǎn)行業(yè)的整個稅收

規(guī)劃。結(jié)合前文的分析，從理論上看，房地產(chǎn)稅的落地對整個房地產(chǎn)市場的走向是有積極作用的，從法理上講，房地產(chǎn)稅的落地也是踐行依法治國的重要一步，那為何社會上仍然有許多不同的聲音呢？筆者總結(jié)了幾個爭議較大的焦點：

（一）房地產(chǎn)稅是否合法

世界上通行的房地產(chǎn)稅是建立在土地私有制的基礎(chǔ)上，而我國土改之后，土地收歸國有，所有的土地都只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，而且土地的使用是有期限的，居民在購房和建房時是為土地使用權(quán)買過單的，如果再為房產(chǎn)每年繳稅，就是重復(fù)征稅，因此對于國家參照世界通行做法的法理性依據(jù)是存在較大爭議的。

（二）房地產(chǎn)稅是否真的能夠正向影響市場

房地產(chǎn)稅的落地是否真的會促使房地產(chǎn)市場良性運行？有幾種可預(yù)期的可能，一種是房地產(chǎn)稅落地，投資人為避免被征稅而大量拋售其名下房產(chǎn)，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)供需關(guān)系，市場供給激增，房產(chǎn)價格暴跌，市場信心透支，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤；一種是一線城市剛需性強(qiáng)，房產(chǎn)稅落地的接盤量大，投資者熱情不減，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，尤其是租房市場的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁嚴(yán)重，最終是無房者買單，而中小城市房價本身不高，庫存量大，再加上賦稅影響，去庫存的壓力大大增強(qiáng)，對整個地方房地產(chǎn)鏈?zhǔn)且粋€沉重的打擊；還有一種比較特殊的是規(guī)避政策，“假離婚”，“子女分戶”等，房地產(chǎn)投資的高回報率必然會促使這樣的現(xiàn)象大量出現(xiàn)，增加社會的不穩(wěn)定性。

（三）房地產(chǎn)稅將怎么征

假如征收房地產(chǎn)稅，如何體現(xiàn)稅收對市場的調(diào)節(jié)目的，在確定征收的對象時如何做到優(yōu)化資源配置，如何確立征收對象和征收標(biāo)準(zhǔn)，對于居民家庭合理擁有的住房，是否會有免征，如果有，如何確定免征范圍，各地情況不同，又如何制定一個可依據(jù)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，如果將制定細(xì)則的權(quán)利下放到個地方政府，各地標(biāo)準(zhǔn)的不同造成的新社會不公將怎樣解決。

四、房地產(chǎn)稅如何才是良稅？

當(dāng)然房地產(chǎn)稅納入立法規(guī)劃，并不意味著就一定能夠通過立法，還需要通過提案，草案，聽證，多次審議，最后提交全國人大表決等多個程序，最終的表決權(quán)仍然在人民手中，所以政府在制定草案的時候應(yīng)當(dāng)解難釋疑，正確對待民眾訴求。如何制定法律草案，筆者沒有發(fā)言權(quán)，但是我想只要解決了三點問題，房地產(chǎn)稅才能真正的落實，并為人民所接受：

（一）站得住。

上文中講到，我國土地實行公有制，個人對土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)，并且使用權(quán)根據(jù)土地使用性質(zhì)和規(guī)劃用途是具有使用年限的，那么，如何在人民已繳納土地使用出讓金的情況下征收房地產(chǎn)稅，是擺在房地產(chǎn)稅改革面前的第一道坎，政府在推動人大立法的同時必須要做到合法、合理、合情，并且在細(xì)則出臺的同時應(yīng)做到，廣泛征求意見，程序公開透明，內(nèi)容公平公正，同時在制定稅法時應(yīng)充分考慮我國國情，不應(yīng)盲目的為了與國際接軌而接軌，要明確稅收征之于民，用之于民的宗旨，釋難答疑。

（二）行得通。

中國幅員遼闊，發(fā)展卻嚴(yán)重不均，因此如何制定一套具有普遍指導(dǎo)意義的房地產(chǎn)稅法，其可行性極其重要。在稅收法定不可更改的前提下，如何能讓稅法體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)囊饬x，發(fā)揮其應(yīng)有的作用，就必須要要求行得通。

1、如何征收。因為針對個人非營利性住房征收的是直接稅，是一種財產(chǎn)稅，這在我國建國以來的征稅史上很少見，公民一時間很難接受，在普法上尚存在一定程度的困難（例如同是財產(chǎn)稅的遺產(chǎn)稅，至今不被理解和接受）因此如何強(qiáng)制執(zhí)行，是有一定難度的；再加上我國缺乏統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記管理平臺，原有的房產(chǎn)證換不動產(chǎn)證登記進(jìn)度緩慢，讓政府很難對公民的房產(chǎn)概況有一個清晰的了解和認(rèn)識，在信息了解都不很充分的情況下，征稅工作如何進(jìn)行；關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)問題，房地產(chǎn)稅是一種地方稅，受地域影響大，各地貧富不均，居民收入差異大，房價差異也大，因此如何在稅法的統(tǒng)一指導(dǎo)下又有差別的制定地方稅，又不失法律的公平性，是很有挑戰(zhàn)的。

2、房地產(chǎn)稅是否能夠發(fā)揮調(diào)控作用，根據(jù)此前上海和重慶的試點結(jié)果顯示，兩地均采取了較為溫和的試點政策，債稅基，低稅率，這與國際通行的款稅基，低稅率和債稅基，高稅率的做法完全不同，且免稅政策多，基本不涉及市場上的存量部分，其調(diào)控作用十分有限，所以兩地在試點房地產(chǎn)稅的同時，房價依舊看漲，如果全面征收仍采取這樣的模式，那是否就失去了政府所宣稱的意義。

3、房地產(chǎn)稅能否改變地方稅收結(jié)構(gòu)，通過查閱重慶市2015年統(tǒng)計年鑒得知當(dāng)年房產(chǎn)稅的稅收收入為52.46億元，這其中包含了城鎮(zhèn)經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)的稅額，占當(dāng)年總稅收收入的0.036%，單單從試點的成果上來看，房地產(chǎn)稅還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到影響地方財政收入的重量級，因此房地產(chǎn)稅的稅改之后能否擔(dān)起改變地方財政收入來源結(jié)構(gòu)，也有待考證。

（三）受得起。

說起房子，不得講一則老掉牙的故事，一位美國老太太和中國老太太在一起聊天，美國老太太說都要過完這一生了，終于還清了房貸，中國老太太說，攢了一輩子錢，終于可以買房了，雖然這則故事是用來講述不同的兩種生活方式，可是，從這則故事中也反應(yīng)了一個事實，對于普通家庭來說，房子的價值等于其一生的財富，尤其是在一線城市，動輒幾萬元一平的房價，讓不少人驚呼，窮其一生，活了一套房子。我算了一筆賬，如按深圳剛需房90平米來算，以深圳市8月份成交均價7萬為依據(jù)，一套剛需住宅的建購價應(yīng)為630萬元左右，如果用住房公積金貸款，五年以上年利率3.25%，還款期為30年，貸款額應(yīng)為房價的70%共計441萬，那么每個月的月供逼近兩萬元，利息差不多等于貸款額，然而深圳市2016年的平均工資僅為8141元，我相信，這其中的辛酸苦辣，可能只有房奴們才最清楚，然而假如房地產(chǎn)稅不加區(qū)別的按購房總值征稅，那么600多萬的房子真的可以稱之為豪宅，每年按國際通行標(biāo)準(zhǔn)1.5%征收，一年又要交將近十萬的稅款，那么這種沉重的打擊將是毀滅性的，所以如何界定免征范圍，應(yīng)征范圍的稅額最牽動老百姓的心，一個讓國民承受得起的稅費才不會被稱之為“惡稅”。

五、結(jié)語

雖然目前社會對房地產(chǎn)稅的關(guān)注度仍然很高，但市場對其反應(yīng)依舊很弱，人們似乎還在和從前一樣觀望，但我認(rèn)為，就我國目前的體制而言，房地產(chǎn)稅的落地只是時間問題，既然它終究要來，那么便來的痛快些，來的明白些，踐行法治精神固然是好，但更需明白法律雖是政府執(zhí)法的準(zhǔn)繩，更是對人民負(fù)責(zé)，權(quán)為民用的標(biāo)尺，我們要給予立法機(jī)關(guān)和政府足夠的時間和信任，但也要行使公民權(quán)利，積極的參與和監(jiān)督，所以，對于房地產(chǎn)稅，我們只需靜待它的到來。

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