1、一般假設

①權屬的真實性

估價人員對估價委托人提供的有關情況和資料進行了必要的關注，無理由懷疑估價委托人提供的有關情況和資料的真實性。本次估價以估價委托人向本公司提供的有關情況和資料是真實、完整、有效的為假設前提。

所取得的權屬資料為原件時

我們已獲得委托方提供的估價對象權屬證明復印件，但我們并非確權部門，無法對該權屬文件進行查證和確認。本次估價僅以該權屬文件所載的相關內容為估價依據，報告中有關產權的陳述不作為確權依據。

所取得的權屬資料為復印件時

＊＊公司依法擁有估價對象的合法產權，并依法享有占有、使用、收益、處分的權利。

估價對象以合法的方式取得，取得過程中所涉及的各種法律文件及相應手續(xù)齊全，各種規(guī)費、稅費、土地費用已全數繳清。

估價對象以合法的方式建設，建設過程中所涉及的各種規(guī)劃、施工已得到政府主管部門（如規(guī)劃、建設、消防、質監(jiān)等）的批準。

②面積的準確性

注冊房地產估價師未對房屋建筑面積進行專業(yè)測量，經現場查勘，估價對象房屋建筑面積與《房屋所有權證》記載建筑面積大體相當。

本次估價應委托方要求對其所屬位于＊＊路的部分房地產（主樓第一層部分，附樓第四層全部）進行評估，評估面積由委托方提供，分攤土地使用權面積依據計算規(guī)則計算得來，最終面積由房地產管理部門確認為準，若有出入，本報告估價結果相應調整。

委估面積為證載面積中的一部分時，或無證載分攤土地面積時

本次評估對象所在建筑物總建筑面積為34486．9907㎡，其中：塔樓建筑面積為22049.7608㎡，裙樓建筑面積為8661．0895㎡，地下室建筑面積為3776．1404㎡。但未計入評估范圍的已售住宅建筑面積2155．5828㎡，回遷住宅建筑面積2515．9008㎡，公建配套等其他建筑面積1576．6206㎡，即列入本次評估范圍的建筑面積為28238．8865㎡，以上數據根據委托方提供的《分戶面積預測表》確定。

此種假設常用于在建工程類評估，或其他未取得確權面積時的評估

③用途的界定

估價對象證載土地用途為商業(yè)，證載房屋設計用途為非住宅，現狀用途為商業(yè)門面，本次估價以估價對象用途為商業(yè)進行評估。

房、地、現狀的用途級別不同，但可劃歸為一類

④建筑結構、房屋安全、環(huán)境污染等

注冊房地產估價師已對房屋安全、環(huán)境污染等影響估價對象價值的重大因素給予了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業(yè)機構進行鑒定、檢測的情況下，假定估價對象能正常安全使用。

本次估價未對估價對象進行基礎和結構上的測量和實驗，本次評估假設估價對象符合國家有關技術、質量、驗收規(guī)范，符合國家有關安全使用標準。

⑤房地產市場

估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場，即能滿足以下條件：

①買賣雙方處于公平交易狀態(tài)，對估價對象成交有充分議價的權利。

②買賣雙方能充分了解估價對象現狀及市場行情，并且有一段合理的洽談交易時間。

③估價對象可以在公開市場上自由轉讓，買賣雙方之間無任何利害關系。

④估價對象價值不受任何附帶債權關系帶來的影響。

⑤自愿銷售的賣主，不考慮特殊買家的額外出價。

2、未定事項假設

①建筑年代未知

估價對象《房屋所有權證》未記載估價對象房屋的建成年份，經注冊房地產估價師實地調查，房屋建成年份為****年，本次估價房屋建成年份以實際調查為準。

②房屋設計用途未知

估價對象《房屋所有權證》未記載估價對象的合法用途，經注冊房地產估價師實地查勘，估價對象為**用房，本次估價設定房屋合法用途為**。

根據委托方提供的資料，估價對象土地用途為混合住宅，規(guī)劃設計用途為混合住宅，其中1#樓1-3層為商業(yè)、其余均為住宅,本次評估以估價對象能夠按照規(guī)劃設計用途（住宅、商業(yè)）建設為評估前提。

常見于在建工程評估

③土地容積率未知

根據委托方提供的資料及估價人員現場察勘，待估宗地土地面積為23,964平方米，地上建有廠房、宿舍等建筑物，且已辦理《房地產權證》，建筑面積合計10,455.61平方米，現狀容積率0.43，由于待估宗地尚有部分空地未進行開發(fā)，因此，根據最有效利用原則，本次估價的容積率根據國土資發(fā)[2008]24號“關于發(fā)布和實施《工業(yè)項目建設用地控制指標》的通知”結合估價對象周邊工業(yè)用途土地的平均容積率設定為1，計入容積率建筑面積為23,964平方米。

④他項權利未知

從委托方提供的產權資料復印件上不能清晰界定估價對象抵押等他項權利。本次估價結果未考慮抵押他項權利對本次估價結果的影響，以估價對象具有完整產權、無他項權利限制為評估前提，如估價對象存在抵押他項權利，其在正式辦理抵押相關手續(xù)時，估價對象的抵押他項權利未能注銷，則本次估價報告結果不能成立，需進行重新評估。對此敬請委托方和報告使用方予以注意。

從復印件中不可獲知價值時點時是否存在抵押等他項權利

⑤優(yōu)先受償款未知

本報告以開發(fā)商不存在欠繳營業(yè)稅及附加、增值稅、房產稅、土地使用稅等稅費和拖欠承包人的建筑工程價款、職工工資及勞動保險為假設前提。

常見于在建工程評估

本次評估未獲得委托方提供“繳清地價款證明”，本次評估應委托方要求不考慮該項內容對價值的影響，假設委托方已繳清地價款等相關費用。

⑥開發(fā)成本未知

本報告所采用的各項成本費用均以估價時點＊＊市平均數據水平確定，且設定在開發(fā)期間不會變化，各項成本在開發(fā)期間均勻投入，未考慮當地同期物價上漲等因素。

常見于成本法、假設開發(fā)法中，多見于在建工程評估

⑦銷售期未知

在采用假設開發(fā)法計算中，未來開發(fā)完成后的房地產價值是假設＊＊市房地產交易價格在開發(fā)期間不會下降，并且不考慮物價上漲因素的影響，并假設估價對象工程竣工驗收后在合理的銷售售期內（一般為＊＊年）能全部順利售出，本次估價以此為前提。

在建工程評估中的假設開發(fā)法，銷售期視當地市場情況及估價對象具體情況而定

⑧其他

本次估價以估價對象能夠按照價值時點時完整的物質實體狀況、權益狀況及法定用途持續(xù)利用為假設前提。

3、背離事實假設

①假設估價對象狀況與價值時點時現狀不同

1、實物狀況：本次估價假設估價對象于估價時點時是存在的，其結構、戶型、裝修、維護保養(yǎng)等物質實體狀況，結合其原址所在位置周邊的其他同類物業(yè)確定如下：估價對象為鋼混結構的雙拼別墅，裝修情況為毛坯，于估價時點時的維護保養(yǎng)情況一般。

2、權益狀況：本次估價假設估價對象于估價時點時是存在且可持續(xù)使用，其房地產權資料真實、合法，產權清晰，手續(xù)齊全，不存在抵押等他項權利限制，可在公開市場上自由轉讓。

3、本報告中所依據的有關估價對象建筑面積和歷史資料由委托人提供，本次估價以委托人提供的資料真實合法為前提。

4、估價對象實物狀況參考原址周邊同類物業(yè)進行假設，但估價人員未對同類物業(yè)做建筑物基礎和結構上的測量和實驗，本次估價假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題。

常見于司法類報告。

該案例中估價對象已滅失（被告未經許可將原告房屋拆除），需評估賠償價值。

②假設權利不同

②假設權利不同

在價值時點，被征收房屋的周邊環(huán)境、實物狀況已遭到破壞，影響了估價對象的正常使用，根據估價目的，本次估價不考慮被征收房屋的周邊環(huán)境、實物狀況受到破壞的影響。

估價對象于＊＊年進行了翻建，但我們未獲得估價對象的翻建審批文件，應委托方要求，我們假設其相關文件已獲主管部門批準，并且無需再支付任何罰金或其他相關費用。

有翻建、加建情況

估價對象加建部分為＊＊＊，由于未獲得加建的審批文件，本次評估僅考慮合法部分的價值，并假設加建部分已拆除，且不考慮拆除加建部分對合法部分的價值產生影響。

有翻建、加建情況

已知估價對象存在抵押等他項權利，假設其為“干凈”的產權。

根據委托方提供的產權資料復印件，估價對象于＊＊年＊月＊日設定抵押權，抵押權人為＊＊銀行，抵押權利價值為＊＊萬元，至估價時點尚未注銷。本次估價是為委托方申請貸款進行估價，應委托方要求，本次估價結果不考慮抵押他項權利對本次估價結果的影響，以估價對象具有完整產權、無他項權利限制為評估前提，若委托方在正式辦理抵押相關手續(xù)時，估價對象的抵押他項權利未能注銷，則本次估價結果不能成立，需進行重新評估。對此敬請委托方和報告使用方予以注意。

本次對征收房屋的價值進行評估，不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

在價值時點，估價對象已被人民法院查封（或存在擔保物權、其他優(yōu)先受償款），本次估價不考慮估價對象已被查封因素的影響。

90/70政策下催生的房屋產權

估價對象與另一房屋合并作住宅使用，是一個不可分割的功能整體，故本次評估以估價對象保持與另一房屋合并使用或整體轉讓為前提，不考慮單獨處置時發(fā)生的價值減損。

由于未獲提供租約，本次估價中不考慮租約對評估價值的影響。

已出租，未提供租約

由于未獲提供租約，本次估價假設租賃條件和租金水平與市場慣例和水平一致。

已出租，未提供租約

租賃期限超過法定最高年限的情況

根據委托方提供的租賃合同，估價對象租約期限超過法定最高年限，本次估價結合估價對象自身特點及所在區(qū)域的房地產市場情況，假設租約到法定最高年限時終止（租期結束后，土地或房屋剩余年限已不多的情況）。

根據委托方提供的租賃合同，估價對象租約期限超過法定最高年限，本次估價結合估價對象自身特點及所在區(qū)域的房地產市場情況，假設租約到法定最高年限時繼續(xù)按原約定續(xù)約（租期結束后，土地或房屋剩余年限仍較長，或土地剩余年限雖不多但假設可續(xù)期）。

租賃期限超過法定最高年限的情況

轉讓受限物業(yè)：如劃撥土地看可否通過補交出讓金的方式變成可自由轉讓物業(yè)。

此處列舉：關于劃撥土地繳納土地出讓金

根據委托方提供的《國有土地使用證》復印件，本次評估估價對象的土地用途為＊＊，土地使用權類型為劃撥。根據國家相關法律法規(guī)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權連同地上建筑物設定的房地產抵押進行處分時，應當從處分所得中繳納相當于應當繳納的土地出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受嘗。本次評估依據＊＊年《＊＊市區(qū)基準地價評估報告》對于土地出讓金的收取標準規(guī)定,估價對象對應的級別的土地出讓金標準為＊＊元/平方米,估價對象占用范圍內土地變更土地使用權類型應繳納的土地使用權出讓金總價為RMB＊＊元。最終繳納的土地出讓金以政府核定為準，如有變化，本次估價報告也應作相應調整。

③時點不同

本次估價價值時點為**年**月**日，完成實地查勘日期為**年**月**日，價值時點與完成實地查勘日期不一致，本次估價假定價值時點房地產狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。

④其他

估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生變化、市場供應變化關系、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。

4、不相一致假設

估價對象法定用途為商業(yè)、停車場，現狀用途為辦公、停車場；結合估價人員對現場的查勘情況，估價對象所在區(qū)域商務聚集度較好。考慮最高最佳使用原則，轉換用途不符合經濟上可行性，故本次評估以估價對象保持現狀用途持續(xù)使用為估價前提。

法定與現狀用途不同，根據何種情況決定以哪種用途為估價前提

估價對象法定用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)；我們未獲提供政府部門對于估價對象轉換用途的相關批復文件。考慮合法原則及抵押評估中的謹慎原則，本次評估以估價對象保持按法定用途（工業(yè)）持續(xù)使用為假設前提。

抵押評估中，最好不要假設現狀用途已獲批

估價對象證載地址為“＊＊市＊區(qū)＊＊路12號”，經產權人領勘、估價人員現場查勘的估價對象地址為“＊＊市＊區(qū)＊＊路20號”；本次評估未考察門牌號變更等問題，依據產權人本人指認，假設兩者同為一處。

權利人、地址等不一致

5、依據不足假設

（抵押評估慎用）

估價對象為單間小商鋪，證載位于“＊＊區(qū)＊＊街＊＊商場三層”，房屋平面圖僅為該商鋪本身平面布局，無法確定其在商場內的具體位置。經估價人員現場查勘商鋪位于＊＊商場三層＊＊號（商場自編號），本次評估以現場位置為合法產權為假設前提，如與政府相關部門最終出具的證明文件不同，則本次估價結果應作相應調整。

常見商鋪位置無法確認、土地位置難以界定等情況，

估價對象為待開發(fā)宗地，我們未獲提供《建筑工程規(guī)劃許可證》，本次評估參考委托方的項目可行性研究報告中的主要技術經濟指標確定估價對象建設規(guī)模，并以此為估價前提；如與規(guī)劃部門最終出具的批復不同，則本次估價結果應作相應調整。

缺少權屬文件或相關批準文件等情況

由于業(yè)主不在現場，估價人員無法進入3號鋪位入室內查勘，本次估價所假設的估價對象為普通裝修，若與實際狀況不同，應據實調整估價結果，請報告使用者注意。

報告使用限制條件

①使用期限

本估價報告使用期限自估價報告出具之日起為壹年。若報告使用期限內，房地產市場或估價對象狀況發(fā)生重大變化，估價結果需做相應調整或委托估價機構重新估價。

②價值類型

本報告評估的市場價值是指未設定法定優(yōu)先受償權的房地產價值，抵押價值是指在價值時點假定房地產未設定法定優(yōu)先受償權的市場價值減去優(yōu)先受償款的抵押價值。

③報告用途

本報告的估價結論僅供委托方＊＊（與估價目的相適應的經濟活動）時使用，不適用于其它用途。

④分類使用

本估價報告分為“估價結果報告”和“估價技術報告”兩部分?！肮纼r結果報告”提供給估價委托人，“估價技術報告”根據有關規(guī)定由估價機構存檔并在**時提供給**。

⑤內容采用

本報告僅供委托方使用。非為法律規(guī)定的情況，未經本估價機構許可，不得提供給除政府主管部門以外的任何單位和個人，其全部或部分內容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。