酒店用地因土地性質(zhì)特殊、成交案例稀缺、數(shù)據(jù)不易收集、未來難以預(yù)計、影響因素眾多等特點，相對于其他用途土地的評估難度大。在評估過程中需要針對酒店市場進行多方面的詳盡調(diào)查、分析和判斷，確定酒店用地的規(guī)劃建設(shè)方案，方可測算出酒店用地的客觀價值。本文從酒店用地評估技術(shù)方法和實際應(yīng)用的角度出發(fā)，簡要對酒店用地估價方法選用、酒店用地市場定位及開發(fā)設(shè)計進行闡述。

一、概括

酒店是房地產(chǎn)與旅游服務(wù)高度結(jié)合的產(chǎn)物，是商業(yè)房地產(chǎn)中的一種。一般較大規(guī)模的酒店是集住宿、餐飲、會議于一體，具有較高的價值，收益構(gòu)成復(fù)雜，有別于一般商業(yè)房地產(chǎn)。那么酒店用地應(yīng)屬于什么類別？根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》來看，酒店用地屬于商服用地下二級分類住宅餐飲用地，根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》來看，酒店用地屬于商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地下二級分類商業(yè)設(shè)施用地，三級分類餐飲業(yè)用地、旅游用地。

酒店用地相對于其他性質(zhì)用地評估難度大。是由于酒店用地性質(zhì)特殊，所屬類別級別小，可參照范圍小，很難用其他類商服用地進行比較修正，成交案例稀缺，成交多為協(xié)議出讓。并且酒店用地尚未開發(fā)建設(shè)，難以預(yù)計建成后類型、檔次，或未來建成后能否正常經(jīng)營、是否有穩(wěn)定的經(jīng)營收入，因此評估時還需模擬酒店用地開發(fā)過程及開發(fā)后經(jīng)營過程。酒店用地的價值還受多方面因素的影響，如度假型酒店是否有旅游資源、會議型酒店周邊是否會議類型資源等，會直接影響酒店經(jīng)營狀況。相對其他性質(zhì)用地酒店用地測算相對復(fù)雜，收益構(gòu)成復(fù)雜很難確定。

二、估價方法選擇與評估

1、市場比較法：

作為最直觀、最具說服力的估價方法，市場比較法依然是酒店用地評估時首先要考慮的方法，該方法能夠直觀及準(zhǔn)確的反映出估價對象的價值。但從近幾年的成交情況來看，酒店用地相對其他用途土地成交量少，成交案例稀缺，選取合適的可比案例難度大。從中國土地市場網(wǎng)統(tǒng)計全國出讓情況來看，截止到2017年1月1日，中心城市北京、上海、深圳等城市雖然也有成交，但從供應(yīng)方式來看基本上都是協(xié)議出讓，且面積較小，價格極低。很有可能是在用土地補繳出讓金等行為，而非公開市場條件下的土地出讓。在成熟的城市中間，雖然也時有新建的酒店用地規(guī)劃，但經(jīng)常是作為住宅等用地的配套項目整體出讓，難以獨立出來。深圳、廣州、成都、重慶等城市三年內(nèi)均無成交，可見在成熟的城市中，酒店用地的評估選用市場比較法是有困難的。

但也不缺乏掛牌出讓成交量大的城市，例如海南省等這樣的旅游城市，成交量豐富三年內(nèi)達(dá)到119例，可選范圍大。從此來看，雖然酒店用地的成交案例稀缺，但也不乏有成交量大的城市。而且，如果是分布在景區(qū)周圍的酒店用地、旅游用地、住宿餐飲用地等，土地出讓案例還是比較豐富，市場比較法還是要優(yōu)先考慮選用，畢竟市場比較法測算的價格能夠具有直接的說服力。

統(tǒng)計時間：2017-1-1

在比較案例選取交易案例時，針對酒店用地成交量不足，需從宏觀的角度選取比較案例，可適當(dāng)擴大同一供需圈的范圍，只要比較案例的與估價宗地條件的相似性大于差異性，有條件且能夠進行修正和調(diào)整，那么就可以選取為比較案例進行修正。例如待估宗地位于北京市延慶區(qū)，但延慶區(qū)內(nèi)并無成交案例，此時可以適當(dāng)?shù)臄U大范圍來看，如可選取密云區(qū)、懷柔區(qū)，雖然與待估宗地距離較遠(yuǎn)，但與待估宗地同屬遠(yuǎn)郊區(qū)且距市中心距離、宗地狀況、交通條件、周圍環(huán)境等各方面相似度較高，再有針對性的對各因素修正是合理可行的。因此，選取比較案例時不要過于局限于距離。另外，在期日修正系數(shù)選取時，要選擇合理的地價指數(shù)，符合規(guī)范盡可能在正規(guī)渠道獲取地價指數(shù)，如果區(qū)域劃分比較細(xì)，地價指數(shù)也需盡量細(xì)化，例如北京市通州區(qū)，2016年通州區(qū)升級為城市副中心，區(qū)域房價增長幅度較大，如果用北京市整體地價增長指數(shù)可能會低估它的價值。

當(dāng)然，在評估時一定不要為了選用市場比較法而選用市場比較法。例如無相同用途案例，最好不要用其他用途代替，像批發(fā)零售用地價值構(gòu)成與酒店價值構(gòu)成差異較大、商務(wù)金融用地雖然價值相近但也應(yīng)該謹(jǐn)慎選用。在案例價值內(nèi)涵不清晰時，如北京大部分住宅用地都會有配建條件，成交的價格不能準(zhǔn)確體現(xiàn)宗地的客觀價值，直接用來比較顯然有失公允。

2、收益還原法

收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或者存在潛在收益的土地。對已建在用的租賃性商服用地，建議選用收益還原法。該方法相對于待開發(fā)的酒店用地更適用于已建成的酒店用地評估。

收益還原法是在估算待估宗地在未來每年預(yù)期純收益（正常年純收益）的基礎(chǔ)上，以一定的土地還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準(zhǔn)日收益總和（土地價格）的一種方法。收益種類有四種：土地租賃、不動產(chǎn)出租、經(jīng)營性項目、生產(chǎn)性項目，對于酒店來說很少有土地或整棟房地產(chǎn)出租項目，而生產(chǎn)性項目一般為廠房，則酒店應(yīng)屬于經(jīng)營性項目。在測算酒店用地經(jīng)營性項目時，土地純收益=企業(yè)經(jīng)營純收益-非土地資產(chǎn)純收益，扣減的非土地資產(chǎn)純收益應(yīng)包括酒店經(jīng)營利潤及建筑物部分收益。酒店經(jīng)營利潤可以通過行業(yè)數(shù)據(jù)獲取，建筑物部分收益，可利用土地剩余技術(shù)求取【土地還原率×土地價格+建筑物還原率×建筑物價格）=綜合還原率（土地價格+建筑物價格）】，從而求取土地價值。

3、剩余法

剩余法是酒店用地評估的常用方法，適用于投資待建的商服用地。

剩余法是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。待估宗地價格=不動產(chǎn)總價-開發(fā)項目整體開發(fā)成本-客觀開發(fā)利潤，其中不動產(chǎn)總價是難點，也就是建成后的酒店價值的測算，應(yīng)選用收益法測算，簡單說明測算過程如下：

凈收益=經(jīng)營收入-經(jīng)營支出-行業(yè)利潤。

其中經(jīng)營收入包括住宿、餐飲、會議、娛樂、其他等可收益部分收入（如住宿收入部分，根據(jù)酒店內(nèi)不同客房類型數(shù)量、房價、服務(wù)費及入住率進行計算）、經(jīng)營支出包括經(jīng)營成本（酒店運營產(chǎn)生的直接費用，一般可占經(jīng)營收入的15-25%）、經(jīng)營費用（如人員工工資等正常酒店經(jīng)營產(chǎn)生的費用，一般可占經(jīng)營收入的25-30%）、管理費用、稅費。一般情況下正常酒店的經(jīng)營支出要占到經(jīng)營收入的65-75%，行業(yè)利潤一般為8-10%。

在測算過程中難點在于，酒店用地尚未開發(fā)建設(shè)，不像已建酒店有數(shù)據(jù)可參照，難以預(yù)計建成后類型、檔次等有效利用方式。如果在酒店用地評估時不能直接獲取開發(fā)設(shè)計方案等相關(guān)資料，則需要先通過市場定位、確定該宗地適合建一個什么樣的酒店，再確定建設(shè)方案，從而獲得所需數(shù)據(jù)。

4、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于政府已公布基準(zhǔn)地價且具有完備的基準(zhǔn)地價修正體系的區(qū)域，當(dāng)涉及國有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時，所采用的基準(zhǔn)地價應(yīng)具有現(xiàn)勢性，待估宗地的期日距基準(zhǔn)地價的期日一般不超過3年。如大中型城市中心基本都有完善的基準(zhǔn)地價體系，但較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可能無法覆蓋到，所以如果所在區(qū)域基準(zhǔn)地價體系不完善，建議不要選用。若基準(zhǔn)地價有二類用途修正為佳，例如北京市基準(zhǔn)地價用途修正系數(shù)表，不同商業(yè)用地修正系數(shù)不同，可以有針對性的修正價格。不過現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)期日較早，測算出的價值不能完全反映出客觀價值，需謹(jǐn)慎選用。

北京市基準(zhǔn)地價用途修正系數(shù)表

5、成本逼近法

成本逼近法適用于新開發(fā)土地或土地市場欠發(fā)育、少有交易案例的區(qū)域或類型。中心城市商服用地不宜采用，但有些酒店位于較偏僻的風(fēng)景區(qū)，那么也可以選用。成本逼近法測算過程如下：

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值+土地成本價格

其中土地取得費根據(jù)不同情況有三種獲取方式。①征用農(nóng)村集體土地時，土地取得費即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及構(gòu)造物的補償費及涉及人員的安置補助費用，各項費用按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費用來確定；②征收國有土地使用權(quán)時，土地取得費用即為征收補償安置費用，主要包括被征收土地使用權(quán)、地上青苗、建筑物及構(gòu)筑物的補償費用及涉及人員的安置補助費，各項費用按有關(guān)規(guī)定，依據(jù)待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以應(yīng)當(dāng)支付的區(qū)域客觀費用來確定；③通過市場交易獲得土地時，土地取得費即是估價期日土地的客觀市場購置價格。

通過合理的選擇土地取得費、稅費等數(shù)據(jù)，成本逼近法測算出的價值也是很準(zhǔn)確的。但成本逼近法很難體現(xiàn)高效用土地價值，需謹(jǐn)慎選用。

三、 市場定位

酒店用地評估時若不能直接獲取開發(fā)設(shè)計方案等相關(guān)資料時，需先進行市場定位。通過各因素對酒店有針對性的分析，才能最終判斷確定該宗地適合建一個什么樣的酒店。因此，充分的市場調(diào)研十分重要，如對區(qū)域內(nèi)會展業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展情況及規(guī)劃、地區(qū)消費水平等進行調(diào)查，不同地區(qū)的消費水平和消費者偏好不同，會影響到酒店收入結(jié)構(gòu)。

1、酒店的主要分類

酒店的分類方式很多，常見的分類方式有如下兩種。

（1）按酒店星級劃分

根據(jù)《中國人民共和國旅游涉外酒店星級標(biāo)準(zhǔn)》，我國酒店星級主要是按照一星、二星、三星、四星、五星來劃分的，酒店的星級越高，對酒店軟件要求越高。

（2）按照酒店功能化分

商務(wù)型酒店：主要以接到從事商務(wù)活動的客戶為主，要求比較好的地理位置，靠近商業(yè)中心區(qū)，配套齊全，交通便捷。此類酒店客源比較豐富，一般不受季節(jié)性影響。

度假型酒店：以接待休閑度假的客戶為主，酒店主要位于海濱、溫泉或是風(fēng)景區(qū)附近。這種酒店的特點是季節(jié)性很強，淡旺季非常明顯，要求酒店提供比較完善的娛樂設(shè)施。

會議型酒店：以接待會議旅客為主，要求較多的大小會議室以及完善的會議設(shè)施配套服務(wù)，還要有配套娛樂、旅游服務(wù)。此類酒店一般位于旅游區(qū)、郊區(qū)等離市區(qū)較遠(yuǎn)的地方。

經(jīng)濟型酒店（快捷酒店）：此類酒店一般僅提供客房服務(wù)，以及配套簡易的餐飲服務(wù)。主要針對中低檔消費市場。

主題酒店：此類酒店是集獨特性、文化性和體驗性一體的酒店。

2、因素分析

與其他商業(yè)用地不同，因酒店的性質(zhì)特殊，主要影響因素也有所不同。例如一般旅客會首選交通條件便利的酒店，是否擁有便捷、快速的交通條件直接影響著酒店客戶的入住、消費。若距離商務(wù)中心較近、商業(yè)聚集多較高，這樣可以選擇商務(wù)型或會議型酒店。如果是觀光旅客的話，周圍環(huán)境優(yōu)良且有高質(zhì)量旅游風(fēng)景區(qū)話，會吸引大量的觀光旅客，這樣更適合建度假型酒店。所在區(qū)域不同酒店檔次也可能不同。周邊是否有豐富的客源，客源的質(zhì)量如何；區(qū)域內(nèi)會展業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展情況及規(guī)劃狀況如何；相關(guān)國家政策也可能相對產(chǎn)業(yè)有推動或者限制作用。要對這些特殊因素具體分析才能作出正確合理的判斷。

綜上述可看出，自然因素、社會因素、經(jīng)濟因素、個別因素共同決定了委估宗地適合建一個什么樣的酒店。所評估宗地的權(quán)利人或經(jīng)營方若有其他酒店項目在經(jīng)營，那么它的經(jīng)營狀況和經(jīng)營模式，也能對市場定位的判斷提供很好幫助。

四、酒店開發(fā)設(shè)計方案

在確定市場定位后，需詳細(xì)的設(shè)計方案，確定酒店建筑規(guī)模及分區(qū)。

1、酒店建筑規(guī)模

通過兩種方法確定酒店建筑規(guī)模。①最高最佳利用面積，運用公式：建筑面積=容積率×土地面積，求取宗地最有效利用建筑面積；②根據(jù)市場定位確定建造的酒店類型，對區(qū)域內(nèi)同類型同檔次的酒店進行市場調(diào)研，選用市場比較法對酒店的體量進行測算從而得出該酒店適合的建筑面積。兩種方法互相印證綜合確定酒店的建筑規(guī)模。

2、酒店功能分區(qū)

酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式和收益水平，一般酒店的功能分布主要如下：

（1）可收益部分

客房：客房服務(wù)是酒店的主要功能，一般設(shè)有各種類型的客房，如：高級房、豪華房、行政房、高級行政房、高級套房、行政套房、總統(tǒng)套房、標(biāo)準(zhǔn)間、標(biāo)準(zhǔn)單人房等。

餐飲：酒店一般設(shè)有中餐廳和西餐廳等。

商務(wù)、會議室：酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商服，如票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，大型酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種會議室。

康體娛樂：酒店一般都具有各種康體娛樂服務(wù)功能，如卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、游泳池、健身室、桑拿浴室等，當(dāng)然還可能配備游泳池、保齡球場等。

其他商業(yè)：部分酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場，如服裝店、鮮花店、工藝精品店等。

（2）不可收益部分：如管理區(qū)、設(shè)備區(qū)、員工娛樂區(qū)等，僅供內(nèi)部使用無法產(chǎn)生收益的部分。

在確定各分區(qū)面積時，必須要明確各個分區(qū)、面積之間的比例和經(jīng)營關(guān)系。酒店內(nèi)客房占用面積的比例是根據(jù)酒店的等級、性質(zhì)而調(diào)劑，一般客房面積占用率在酒店總建筑面積中占多數(shù)。但是，高級的酒店常常公共經(jīng)營區(qū)面積比較大，客房面積占有率會相對減少。而經(jīng)濟型酒店則正好相反。經(jīng)驗表明，四五星酒店客房面積占總建筑面積的50%以上，約55%-60%。而另一半建筑面積由公共區(qū)域和后勤機房組成，各占25%。其中，大堂，走道占10-15%，餐飲娛樂占10-15%，后勤機電占總面積的20-25%。因此，酒店客房、公共區(qū)域和后勤部分面積占比約2：1：1。不同類型酒店，后勤和機電所占比重比較大致相同。只是客房與公共區(qū)域的面積比例有所差別。在三星級以下或經(jīng)濟型酒店，客房比例將擴大到60-75%，約占總建筑面積的三分之二，甚至占到四分之三。而公共區(qū)域和后勤部分所占比例就會減少。

在確定不用類型客房單套平均面積時，要對不同檔次的酒店客房面積進行了解，例如三星級酒店的評定標(biāo)準(zhǔn)為客房使用面積需達(dá)到30平米及衛(wèi)生間8平米，那么客房建筑面積的應(yīng)設(shè)定到50平米左右，在測算時可運用市場比較法調(diào)查獲取周邊同檔次同規(guī)模酒店房間面積來求取。在確定房間數(shù)量時有兩種方法，一種是根據(jù)客房面積占比求得總面積除以客房單套面積求得可設(shè)定多少個房間，另一種同樣可運用市場比較法求取房間數(shù)量。在實際評估時應(yīng)對兩種綜合考慮互相印證得出合理的房間數(shù)量。在確定客房房價時，同樣運用市場比較法調(diào)查獲取周邊同檔次同規(guī)模酒店房價來求取。綜上述客房區(qū)域的面積和收益，同理可測算其他功能區(qū)的收益。

通過大量的調(diào)查和判斷獲取了宗地的開發(fā)設(shè)計方案數(shù)據(jù)，就可對酒店收益進行計算及的酒店成本進行確定。

五、結(jié)束語

酒店用地評估重點在于，應(yīng)對估價對象本身及周邊進行多方面的詳細(xì)的調(diào)研，搜集和分析運用大量的數(shù)據(jù)，在評估過程中對具體內(nèi)容具體分析，深入了解酒店項目特點，針對酒店項目特點來選擇估價路線。酒店用地評估復(fù)雜、技術(shù)參數(shù)難把握，只有不斷實踐，總結(jié)經(jīng)驗，才能做好酒店用地評估。