隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們法律意識的日益提高，經(jīng)濟(jì)糾紛案件日益增加，案件中涉及房地產(chǎn)糾紛呈上升趨勢，浙江省高級人民法院工作報(bào)告顯示2015年全省審結(jié)涉房地產(chǎn)糾紛3.2萬件，標(biāo)的額319億元；2016年全省審結(jié)建設(shè)工程、商品房買賣等涉房地產(chǎn)案件2.8萬件。為確定涉訴房地產(chǎn)的價(jià)值，法院會委托專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)司法鑒定評估，從而衍生出房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)，本文簡單談?wù)剬Ψ康禺a(chǎn)司法鑒定估價(jià)的認(rèn)識。

一、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的定義

在認(rèn)識房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)之前，我們先了解何為司法鑒定，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于司法鑒定管理問題的決定》，司法鑒定是指在訴訟活動中鑒定人運(yùn)用科學(xué)技術(shù)或者專門知識對訴訟涉及的專門性問題進(jìn)行鑒別和判斷并提供鑒定意見的活動。鑒定機(jī)構(gòu)、程序具有合法性，出具的鑒定報(bào)告具法律效力。

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)，是司法鑒定的一種，指在訴訟活動中，為確定涉訴房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，對房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)值減損、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，財(cái)產(chǎn)糾紛日益增多，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)結(jié)論逐漸成為解決糾紛的主要法律證據(jù)，對仲裁的公正性起著重要的作用。與一般房地產(chǎn)估價(jià)相比更具嚴(yán)肅性和復(fù)雜性，房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)在出具報(bào)告后如有需要須出庭接受當(dāng)事人質(zhì)證，目前估價(jià)師出庭率較低，但為了保證鑒定結(jié)論的科學(xué)性、真實(shí)性，估價(jià)師出庭質(zhì)證將可能成為趨勢。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的種類

（一）債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估

涉訴房地產(chǎn)的司法拍賣，是目前最主要的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)。該評估類型估價(jià)目的是為司法拍賣(變賣)提供價(jià)值參考依據(jù)，評估價(jià)值類型為房地產(chǎn)市場價(jià)值，而非變現(xiàn)價(jià)值。

房地產(chǎn)拍賣(變賣)鑒定評估，拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，通常不因拍賣(變賣)而消滅，評估時(shí)應(yīng)將租賃權(quán)及用益物權(quán)作為估價(jià)因素。拍賣房地產(chǎn)上原有的抵押權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)，通常因拍賣(變賣)而消滅，通常不考慮其對價(jià)值的影響。

(二)分家析產(chǎn)鑒定評估

分家析產(chǎn)主要是因家庭成員不能夠再在一起生活，而要求分割家庭共有財(cái)產(chǎn)。主要有離婚、繼承導(dǎo)致的分家析產(chǎn)。分家析產(chǎn)估價(jià)中，最常見的是離婚引起的房地產(chǎn)估價(jià)。

(三)房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估

房地產(chǎn)損害賠償鑒定評估，是指房地產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)受到侵害，而對損害帶來的房地產(chǎn)價(jià)值減損額進(jìn)行的鑒定評估。

1、房地產(chǎn)損害的類型

按照損害事實(shí)，房地產(chǎn)損害的類型劃分為實(shí)體性損害、功能性損害和經(jīng)濟(jì)性損害。

1）實(shí)體性損害是指對房屋有形組成部分的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等的損害。

2）功能性損害是指房屋及其所在小區(qū)內(nèi)外規(guī)劃的改變，如房屋層高、小區(qū)綠地道路等發(fā)生改變，以及影響房屋采光、日照等方面的規(guī)劃變更，從而對房屋功能發(fā)揮產(chǎn)生的負(fù)面影響。

3）經(jīng)濟(jì)性損害是指對損害事實(shí)的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損其價(jià)值的損害，如環(huán)境污染帶來的損害、異議登記不當(dāng)帶來的損害、房屋(土地)登記部門的其他登記錯(cuò)誤帶來的損害，以及區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害。

2、房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價(jià)方法，有成本法、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法等。

1）成本法也稱為修復(fù)費(fèi)用法，是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采用其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕，求取排除估價(jià)對象房地產(chǎn)的缺陷恢復(fù)其原來功能所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用以及修復(fù)工期內(nèi)的直接經(jīng)濟(jì)損失等費(fèi)用，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

2）損失資本化法，是通過測算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限內(nèi)的現(xiàn)值和，或測算經(jīng)濟(jì)耐用年限內(nèi)無質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

3）賠償實(shí)例比較法，是通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和修正，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

4）損害前后價(jià)差法，是通過測算損害前房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值，求取其差額，從而評估房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

（四）定罪量刑估價(jià)

定罪量刑估價(jià)，是指為涉及房地產(chǎn)的違紀(jì)、違法、違規(guī)和犯罪行為定罪量刑而進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)，如房地產(chǎn)受賄罪，房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)價(jià)值時(shí)點(diǎn)理論上應(yīng)為受賄之日，而不是案發(fā)之日或委托估價(jià)之日。

（五）其他司法鑒定估價(jià)

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的特殊性

（一）估價(jià)類型多、情況復(fù)雜、工作難度較大

法院委托評估的司法鑒定估價(jià)，存在評估對象類型多樣化、糾紛種類繁多、房地產(chǎn)權(quán)屬復(fù)雜、歷史遺留問題、法律關(guān)系復(fù)雜等問題，工作難度較大。

（二）要求獨(dú)立、客觀、公正、嚴(yán)謹(jǐn)

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)不同于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃，出具的評估報(bào)告具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的利益，故要求更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶Υ總€(gè)評估流程，估價(jià)師要求有更高的職業(yè)水平和職業(yè)操守，站在中立的立場上，排除一切干擾，實(shí)事求是、公平正直地評估出對各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。

（三）風(fēng)險(xiǎn)性大

司法鑒定估價(jià)工作直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的利益，承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)高于其他類型的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

四、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)過程中的注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)要求估價(jià)師在工作過程中勤勉盡責(zé)，對待每個(gè)估價(jià)流程更嚴(yán)謹(jǐn)、更規(guī)范，才能做好估價(jià)工作，降低評估風(fēng)險(xiǎn)，下面簡單說明幾點(diǎn)估價(jià)過程中的注意事項(xiàng)。

（一）明確估價(jià)范圍

在接收到《司法鑒定委托書》后，應(yīng)明確估價(jià)業(yè)務(wù)是否可承接。司法鑒定機(jī)構(gòu)不應(yīng)承接的范圍：委托估價(jià)超出機(jī)構(gòu)司法鑒定業(yè)務(wù)范圍的；鑒定材料不真實(shí)、不齊全或來源不合法的；委托事項(xiàng)的用途不合法或違背社會公德的；鑒定要求不符合司法鑒定職業(yè)規(guī)則或相關(guān)技術(shù)規(guī)范、超出機(jī)構(gòu)技術(shù)條件和鑒定能力的；其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。若不予受理，應(yīng)向委托方說明理由，退還其提供的鑒定材料。

對于可受理的業(yè)務(wù)，在與經(jīng)辦法官聯(lián)系時(shí)需確定的內(nèi)容：價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值定義、估價(jià)對象范圍、價(jià)值類型、案件情況等，還要明確評估業(yè)務(wù)各方的責(zé)任和義務(wù)，從而規(guī)范各方的行為和責(zé)任。與經(jīng)辦法官進(jìn)行良好的溝通，得到法官的積極配合和幫助，有助于評估的順利進(jìn)行。

（二）資料的收集

1、估價(jià)資料是否全面、真實(shí)、詳細(xì)，直接關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的可靠性和準(zhǔn)確性，盡可能讓當(dāng)事人提供評估所需的資料，如房地產(chǎn)權(quán)證、預(yù)售合同、租賃合同等，如當(dāng)事人不配合，需向法官說明情況，如果法院要求，以書面方式通知當(dāng)事人看現(xiàn)場，或者準(zhǔn)備相關(guān)資料，經(jīng)法院協(xié)調(diào)未果，也可通過不動產(chǎn)查詢機(jī)構(gòu)協(xié)助查詢不動產(chǎn)相關(guān)信息。

如果出現(xiàn)估價(jià)依據(jù)缺失、估價(jià)程序不能完全履行的情形，如估價(jià)對象滅失；估價(jià)對象的所有人、占有方拒絕或者不配合估價(jià)人員的工作；隱蔽工程圖紙缺失等，可以參考四川省房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)中的處理辦法，讓當(dāng)事人簽收《房地產(chǎn)司法鑒定評估風(fēng)險(xiǎn)告知書》，使得當(dāng)事人明確知曉其配合義務(wù)及不配合所可能承擔(dān)的法律后果及風(fēng)險(xiǎn)，有效降低房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2、鑒定資料交接程序：所有委托資料都應(yīng)當(dāng)通過人民法院移交給估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)師不應(yīng)私下接觸當(dāng)事人或單方面從任何一方當(dāng)事人手中接受資料、證據(jù)，若評估過程中有新的鑒定資料、證據(jù)，也須經(jīng)人民法院組織當(dāng)事人質(zhì)證后，由人民法院移交給估價(jià)機(jī)構(gòu)。

（三）實(shí)地查勘

鑒定程序中，實(shí)地查勘是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，查勘過程中須注意以下幾點(diǎn)：

1、涉訴雙方當(dāng)事人或其代理人、法院執(zhí)行廳和技術(shù)處工作人員、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師四方應(yīng)全部到場，共同進(jìn)行實(shí)地查勘，確認(rèn)估價(jià)對象及范圍，若遇到爭議問題現(xiàn)場協(xié)商或補(bǔ)充確認(rèn)。若出現(xiàn)一方未到場、一方不配合無法進(jìn)入現(xiàn)場等特殊情況，應(yīng)及時(shí)與司法鑒定委托部門溝通解決，制作《實(shí)地查勘記錄表》并讓在場人員共同簽字。

2、估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)委派至少兩名估價(jià)師對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地查勘，盡量保證實(shí)地查勘估價(jià)師與簽字蓋章的估價(jià)師一致，簽字估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查勘，才能更好的把握估價(jià)對象、現(xiàn)場情況、估價(jià)過程等，避免爭議，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，也更有利于估價(jià)師出庭質(zhì)證。

在實(shí)地查勘過程中，到場估價(jià)師應(yīng)對委托人提供的相關(guān)資料（包括估價(jià)對象權(quán)屬資料、權(quán)益情況等）進(jìn)行必要核實(shí)，對現(xiàn)場狀況進(jìn)行拍攝記錄。若在實(shí)地查勘過程中發(fā)現(xiàn)估價(jià)委托人提供的資料不全，可說明情況并要求估價(jià)委托人補(bǔ)充提供相關(guān)必要資料。實(shí)地查勘資料也應(yīng)按規(guī)定收簽、驗(yàn)證和保存，保證查勘過程嚴(yán)謹(jǐn)、周密，避免證據(jù)和估價(jià)程序上的糾紛。

（四）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)程序中的時(shí)間規(guī)定

根據(jù)《司法鑒定程序通則》的有關(guān)規(guī)定，司法鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到委托之日起七個(gè)工作日內(nèi)作出是否受理的決定，對于復(fù)雜、疑難或者特殊鑒定事項(xiàng)的委托，司法鑒定機(jī)構(gòu)可以與委托人協(xié)商決定受理的時(shí)間；鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在與估價(jià)委托人簽訂司法鑒定協(xié)議書之是起三十個(gè)工作日內(nèi)完成委托事項(xiàng)的鑒定工作，涉及復(fù)雜、疑難、特殊的技術(shù)問題的，完成鑒定的時(shí)間可以延長，延長時(shí)間一般不得超過三十個(gè)工作日。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)作為一種特殊的估價(jià)業(yè)務(wù)，估價(jià)目的為法院審理、執(zhí)行案件提供參考依據(jù)，鑒定報(bào)告的公允性、法定性、專業(yè)性為法院公正處理糾紛起到了積極作用。鑒定估價(jià)要求估價(jià)人員在估價(jià)過程中保持客觀、公平、公正、謹(jǐn)慎的工作態(tài)度，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)規(guī)程，全面收集評估所需的資料，選用合理的評估方法，保證鑒定結(jié)論的科學(xué)性、真實(shí)性。認(rèn)真對待每個(gè)估價(jià)流程，可有效降低評估風(fēng)險(xiǎn)。