深圳是一座創(chuàng)新型城市，隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)及城市發(fā)展，原有的低密度、重污染、成本高的傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市的發(fā)展。針對(duì)工業(yè)物業(yè)，深圳市政府出臺(tái)了一系列政策促使產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)型，使傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)向高新技術(shù)項(xiàng)目、新型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，針對(duì)這一變化，本文分析了不同時(shí)期工業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，并闡述了相應(yīng)的評(píng)估思路。

    一、深圳工業(yè)物業(yè)的發(fā)展情況

1、80-90年代的傳統(tǒng)工業(yè)

傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)較集中在寶安區(qū)松崗、沙井，龍崗區(qū)，龍華區(qū)的公明、觀瀾。這些廠房特點(diǎn)是：①政府80年代-90年初批地；②成新率較低，目前主要還是生產(chǎn)性廠房，用于產(chǎn)品加工；③容積率較低，在1.0-2.0，因占地面積大，有些位置較好的廠房被列入城市更新范圍；④部分非法建筑，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性非法建筑若干規(guī)定》進(jìn)行登記變?yōu)槭袌?chǎng)商品房；⑤平均月租金在15-20元/平方米。

2、高新技術(shù)項(xiàng)目

?高新技術(shù)園區(qū)

    高新園區(qū)土地性質(zhì)一般為高新技術(shù)園區(qū)用地，有商品房和非市場(chǎng)商品房，根據(jù)土地出讓合同記載，非商品房項(xiàng)目不得分割辦證轉(zhuǎn)讓?zhuān)唇?jīng)批準(zhǔn)不得用地抵押，而且入園企業(yè)限制性很高。目前深圳市較成熟的高新園區(qū)有南山高新園區(qū)和光明高新園區(qū)，高新區(qū)享受?chē)?guó)家、廣東省以及深圳市扶持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。

?高新技術(shù)項(xiàng)目

    2000年以后深圳出現(xiàn)了高新技術(shù)項(xiàng)目用地，土地性質(zhì)為非商品房用途，部分物業(yè)證載不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。部分物業(yè)根據(jù)土地出讓合同記載，發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)，廠房也同時(shí)享有政府及園區(qū)的優(yōu)惠政策。

    3、研發(fā)用房

    隨著深圳產(chǎn)業(yè)升級(jí)及轉(zhuǎn)型，新型產(chǎn)業(yè)用地成政府供地的主要模式，建研發(fā)用房用于商業(yè)及精密型企業(yè)辦公，主要特點(diǎn)是可以分割辦證，既有高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)行業(yè)條例限制和優(yōu)惠，又有政府政策的扶持，允許在市場(chǎng)上公開(kāi)交易轉(zhuǎn)讓?zhuān)问奖容^靈活。比較典型的有天安云谷、深圳市軟件產(chǎn)業(yè)基地、星河銀河谷。

        4、改變用途

有些傳統(tǒng)工業(yè)物業(yè)因區(qū)位較好，或臨主路、或近地鐵、或因自身建筑類(lèi)型因素已經(jīng)改變用途，轉(zhuǎn)型為成熟的商業(yè)、公寓、酒店等。

    ?工業(yè)改商業(yè)

    華強(qiáng)北的賽格工業(yè)園是深圳市最大的電子批發(fā)市場(chǎng)，目前整個(gè)工業(yè)園區(qū)全部改變?yōu)橐陨虡I(yè)為主，辦公為輔的成熟商貿(mào)區(qū)。臨街商鋪月租金高達(dá)800-1000元/平方米，內(nèi)鋪300-500元/平方米。臨街商鋪市場(chǎng)價(jià)格在15-20萬(wàn)元/平方米，內(nèi)鋪5-8萬(wàn)元/平方米。

    ?工業(yè)改公寓或宿舍

    傳統(tǒng)開(kāi)放型工業(yè)區(qū)宿舍改變成公寓，可以分割辦證，其面積小，市場(chǎng)總價(jià)低，很好滿足居住需求，部分還可以申請(qǐng)學(xué)位，深受剛需群眾的喜愛(ài)，市場(chǎng)交易比較活躍。比較典型的賽格工業(yè)園區(qū)，蓮塘工業(yè)區(qū)，賽格工業(yè)區(qū)宿舍，鵬基公寓，寶安區(qū)風(fēng)尚時(shí)代，TATA公寓。

    ?工業(yè)改酒店

    工業(yè)廠房臨街位置較好，或者近車(chē)站等特殊位置，通過(guò)重新翻新裝修，改變了原有的廠房功能，改造成酒店，整體出租或者經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)收益的最大化。

    二、評(píng)估思路

    針對(duì)不同情況的工業(yè)物業(yè)，我們也要根據(jù)不同的評(píng)估目的進(jìn)行價(jià)格的調(diào)整：

1、普通的工業(yè)廠房我們可以根據(jù)位置確定周邊的客觀租金，利用租金收益進(jìn)行測(cè)算；了解政府對(duì)于片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，是否已經(jīng)納入城市更新范圍。如果納入城市更新范圍，我們可根據(jù)政府批復(fù)，適當(dāng)考慮更新因素對(duì)價(jià)格的影響，秉著謹(jǐn)慎及最高最佳的原則進(jìn)行評(píng)估。

    2、針對(duì)高新技術(shù)項(xiàng)目用地非商品房物業(yè)，我們可以根據(jù)土地出讓合同了解政府的限制性因素，針對(duì)銀行抵押業(yè)務(wù)我們要本著謹(jǐn)慎的原則，控制風(fēng)險(xiǎn)，按照不超原值的方式評(píng)估，如出讓合同明確可以轉(zhuǎn)讓的，我們可以按市場(chǎng)價(jià)扣減應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的思路評(píng)估，并做相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)提示。

    3、高新園區(qū)的工業(yè)物業(yè)，根據(jù)高新園條例“第二十九條 禁止轉(zhuǎn)讓高新區(qū)內(nèi)以協(xié)議方式出讓并減免土地使用權(quán)出讓金的土地及其地上建筑物。因破產(chǎn)、清算、自愿或者強(qiáng)制遷出高新區(qū)等情形確需轉(zhuǎn)讓的，其土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得高于原出讓合同價(jià)，建筑物轉(zhuǎn)讓價(jià)格不得高于成本價(jià)減折舊。轉(zhuǎn)讓土地或者建筑物的受讓方應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的入?yún)^(qū)資格。企業(yè)以拍賣(mài)、投標(biāo)等非協(xié)議方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓和出租。但受讓方和承租方應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定的入?yún)^(qū)資格”。我們?cè)u(píng)估高新園區(qū)的物業(yè)，嚴(yán)格按照條例規(guī)定，進(jìn)行不超原值評(píng)估，并做相關(guān)的限制性說(shuō)明。

    4、對(duì)于已經(jīng)改變成辦公的物業(yè)，能分割轉(zhuǎn)讓的，以比較法為主，收益法為輔進(jìn)行評(píng)估，改變成商業(yè)、酒店的物業(yè)，根據(jù)最高最佳使用原則，以法定用途為基礎(chǔ)，考慮現(xiàn)狀用途的影響，使用收益法進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于改變?yōu)樽≌墓I(yè)物業(yè)，市場(chǎng)交易較活躍，適用于比較法進(jìn)行評(píng)估。