在二十一世紀的今天，房地產已逐步發(fā)展成國民經濟的支柱產業(yè)，也成為民眾、政府和開發(fā)商的永恒話題。民眾對于房屋質量、周邊環(huán)境、配套設施、規(guī)劃條件等影響房屋價值的因素越來越關注，財產保護意識也越來越強，因此各種原因造成的房屋質量缺陷損失而涉及的糾紛和訴訟也是有增無減。當事雙方及法院對于損失賠償價值往往難以把握，這時候就要求助于專業(yè)的房地產估價機構。

一、房屋質量缺陷的基本狀況

1、房屋質量缺陷損失的定義

房屋質量缺陷損失是指房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應標準或合同約定的要求導致的估價對象房地產的價值和正常房地產之前的差值。

2、房屋質量缺陷損失的原因

《中華人民共和國民法通則》（1986年4月12日中華人民共和國主席令第37號，以下簡稱《民法通則》）第一百一十七條規(guī)定：“侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。損壞國家的、集體的財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失?！狈康禺a損害賠償的類型多種多樣，包括：

（1）因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產權利人等的合法權益造成損失的。

（2）因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風、視野等，造成相鄰房地產價值減損的。

（3）因使他人房地產遭受污染，造成他人房地產價值減損的。例如，房地產受到噪聲、輻射污染，房地產中的土壤、水、空氣受到污染，房地產受到經常振動的影響等。

（4）因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值減損的。

（5）因工程質量缺陷造成房地產價值減損或者給購房人造成損失的。例如，預售的商品房在交付使用后發(fā)現存在工程質量問題（如墻體開裂，層高、室內空氣質量等不符合國家標準）。

（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

（7）因對房地產權利行使不當限制，如錯誤查封，給房地產權利人造成損失的。

（8）因異議登記不當，造成房地產權利人損害的。《物權法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償?！?/span>

（9）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的?！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規(guī)定：“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征收土地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，對當事人造成損失的，依法應當承擔賠償責任”。

（10）其他房地產損害賠償。例如，《物權法》第九十二條規(guī)定：“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償?！?/span>

上述各種房地產損害需要評估被損害房地產的價值減損額和相關經濟損失，為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

3、房屋質量缺陷損失的類型

房屋質量缺陷按照性質，是否可以修復以及缺陷存續(xù)時間分類如下所示：

房屋質量缺陷分類表

二、房屋質量缺陷損失價格構成

根據房屋質量缺陷的分類，結合價格損失的實際，房屋質量缺陷損失的價格構成主要包括以下四個方面：

1、可修復房屋質量缺陷損失的修復工程費用價格鑒定

可修復即在法律上允許、技術上可能、經濟上可行的原則下，在相應時間內可以恢復成原裝或原設計使用用途。對于可修復的缺陷損失價格主要是測算修復房屋缺陷部位所需支付的拆除、修繕、恢復工程費用。

2、可修復、暫時性房屋質量缺陷造成的直接經濟損失

對于可修復、暫時性的房屋質量缺陷在修復施工期間或修復后造成的經濟損失。主要包括：房屋使用人周轉安置費用、房屋空置的收益損失、房屋延期交付使用的可得利益損失、租金收益損失、能源消耗等運營費用的增加、施工影響的補償（對周邊環(huán)境造成的安全保障、人員出行、噪音超標、有害氣體污染等）、對相鄰房屋損壞的補償、其他直接經濟損失等。

3、不可修復、永久性房屋質量缺陷造成的直接經濟損失

在房屋存續(xù)期間，由于使用面積減少、室內凈高降低、采光面積減少、耐久性降低等不可修復或修復不經濟所造成的經濟損失。主要包括：自營房屋的經濟收益的減少、租賃房屋的租金收益減少、市場交易價值的減損等。

4、存在安全隱患的房屋質量缺陷損失價格

在房屋存續(xù)期間，存在安全隱患的房屋質量缺陷損失的價格，首先要建議委托方委托專業(yè)工程質量監(jiān)督機構或房屋安全鑒定機構出具的房屋安全鑒定結論書，判定房屋危險級別，并出具修復方案或不可修復、需要拆除重建的鑒定意見書。根據鑒定意見書，估價人員再確定價格損失構成。

三、房屋質量缺陷損失價格評估的基本方法

由于房屋質量缺陷的分類不同，損失的狀況不同，在實際的估價過程中，要選取科學的估價方法，房屋質量缺陷損失價格評估有以下四種基本方法：

1、成本法

成本法是指根據技術鑒定結果或修復方案，按評估基準日的相關市場價格及費用水平，求取修復房屋質量缺陷所必需的各項費用之和的一種價格評估方法。公式為：

V=C₁+C₂+C₃+C₄-C₅          

式中  V——房屋質量缺陷損失評估值；

C₁——拆除工程費用；

C₂——修繕工程費用；

C₃——恢復工程費用；

      C₄——直接經濟損失；（修復期間或修復后造成的經濟損失，如收益損失、周轉安置費用、相鄰房屋損壞補償等）

      C₅——被拆除物殘值。（按市場回收價格確定）

該方法適用于可修復房屋質量缺陷損失的價格鑒定。

2、資本化法

資本化法是通過一定的資本化率，將房屋質量缺陷所引起的未來收益損失折算為現值的一種價格評估方法。

    （1）適用于凈收益損失的資本化法公式為：

式中  V——房屋質量缺陷損失評估值；

△A_i——未來第i年的凈收益損失額；

R——折現率；

m——凈收益損失年限。

注：凈收益損失額包括收入減少或運營費用增加所造成的損失總額。

    （2）適用于收益年限減少的資本化法公式為：

式中  V——房屋質量缺陷損失評估值；

A_i——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

R——折現率；

n——無質量缺陷房屋剩余使用年限；

m——有質量缺陷房屋剩余使用年限。

該方法適用于有收益且不可修復房屋質量缺陷損失的價格評估。

3、價差法

價差法是指求取類似的無質量缺陷的房屋和有質量缺陷房屋的市場價值之差的一種價格評估方法。公式為：

V=V₁-V₂

式中  V——房屋質量缺陷損失評估值；

V₁——類似的無質量缺陷房屋的市場價值；

  V₂——類似的有質量缺陷房屋的市場價值。

該方法主要適用于房屋市場價值易于收集的房屋質量缺陷損失的價格評估。

4、市場比較法

市場比較法是指與類似房屋質量缺陷進行比較，對其損失補償金額進行各項因素修正或調整的一種價格評估方法。公式為：

      V＝P×F₁×F₂×F₃

式中V——房屋質量缺陷損失評估值；

P——可比實例補償金額；

F₁——補償情況修正系數；

F₂——補償日期修正系數；

F₃——缺陷狀況修正系數。

該方法主要適用于類似質量缺陷的房屋質量缺陷的房屋市場價值易于收集的房屋質量缺陷損失的價格評估。

四、房屋質量缺陷損失價格評估流程中應注意的問題

評估公司應做好委托方提供資料的審核查驗工作，同時要求委托方提供質量缺陷認可協議書，或協助委托方委托相應資質的機構出具鑒定意見書，以及修復方案的確定工作，以此作為評估工作的重要前提和文件依據。

1、明確存在質量缺陷房屋的有關情況：房屋名稱、權屬狀況、坐落位置、建筑結構、建筑年代、建筑面積、裝修標準、建筑圖紙和設計說明等；

2、房屋質量缺陷認可協議書、鑒定意見書

房屋質量缺陷的認可協議書，是由當事人雙方對房屋質量缺陷協商一致或委托方協調后經當事人雙方認可而簽訂的缺陷認可協議書。

房屋質量缺陷的鑒定意見書，是經雙方當事人委托或委托方委托，由具有相應資質的建筑工程質量監(jiān)督機構或房屋安全鑒定機構出具房屋質量缺陷的鑒定意見書。

無論是認可協議書還是鑒定意見書，都必須包括以下四項內容：房屋質量缺陷的部位、類型、程度及影響。

3、確定修復方案，由于修復方案的選擇對價格鑒定結果的影響巨大，因此，科學、合理、可行的修復方案，必須按照技術上可能、經濟上可行的原則制定。修復方案的確定也可以采取兩種方式：

（1）當事人雙方協商一致或委托方協調后經當事人雙方認可而簽訂修復方案協議書；

（2）由具有相應資質的建筑工程質量監(jiān)督機構出具修復方案意見書。

五、房屋質量缺陷損失價格評估的思考

1、房屋質量缺陷損失一般包括直接損失（修復費用）和間接損失（減損價值），有時直接損失比較明顯，有時間接損失比較明顯，有時直接損失和間接損失甚至難以區(qū)分，有時直接損失價值較大，有時間接損失價值較大，還會出現周邊環(huán)境的變化和房地產本身分割不僅不會造成房地產價值的減損，相反會提高房地產價值，這些都是估價時需要分辨的問題。

2、房屋質量缺陷損失評估要充分參考相關部門的意見，包括房屋質量檢測部門、規(guī)劃部門、環(huán)境保護部門、消費者協會、律師事務所等專業(yè)意見，同時也應充分考慮市場、社會、人文對此類事實的信息。

3、目前房屋質量缺陷損失評估在房地產評估中仍屬于接觸機會較小的一個領域，因此對于其評估方法有待更深刻的探討。評估時應該考慮的因素，該因素的影響程度如何量化，目前行業(yè)規(guī)范尚未明確，期待有關專家和行業(yè)管理部門進行指導和規(guī)范，以進一步提高房地產估價水平。