在建工程評(píng)估通常是整個(gè)項(xiàng)目的整體評(píng)估，相比單套或多套的房地產(chǎn)評(píng)估更復(fù)雜，往往需要運(yùn)用更全面的評(píng)估知識(shí)和技能。在建工程最常用的兩種方法是假設(shè)開發(fā)法和成本法，這兩種方法中都涉及到一個(gè)重要的參數(shù)——開發(fā)利潤(rùn)，對(duì)這一參數(shù)取值的準(zhǔn)確與否對(duì)評(píng)估結(jié)果影響重大。

一、開發(fā)利潤(rùn)的種類

開發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，即建設(shè)單位的利潤(rùn)，不是建筑施工企業(yè)的平均利潤(rùn)，是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的稅前利潤(rùn)。

開發(fā)利潤(rùn)根據(jù)其內(nèi)涵和計(jì)算基數(shù)的不同，分為4種：直接成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率。各計(jì)算公式如下：

其中銷售利潤(rùn)率只能反應(yīng)整個(gè)項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)的銷售利潤(rùn)，無(wú)法區(qū)別反應(yīng)在建工程作為半成品階段的利潤(rùn)情況，因此在建工程評(píng)估中的開發(fā)利潤(rùn)不適宜采用銷售利潤(rùn)率。

直接成本利潤(rùn)率比較容易區(qū)分，其成本部分只包含土地取得成本和建設(shè)成本。而投資利潤(rùn)率和成本利潤(rùn)率最容易混淆，兩者的差別就在于成本部分是否考慮投資利息。我們?nèi)菀撰@得的開發(fā)利潤(rùn)數(shù)據(jù)多數(shù)來(lái)自于上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，但是一般上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表中的投資利息的內(nèi)涵與我們?cè)u(píng)估中投資利息的內(nèi)涵不同。因此我們常用的開發(fā)利潤(rùn)率是投資利潤(rùn)率。

二、假設(shè)開發(fā)法中在建工程開發(fā)利潤(rùn)的運(yùn)用

眾所周知假設(shè)開發(fā)法中在建工程的開發(fā)利潤(rùn)為續(xù)建利潤(rùn)，但是續(xù)建利潤(rùn)的理解卻各不一樣。

有一種理解認(rèn)為續(xù)建利潤(rùn)是投入的續(xù)建部分成本應(yīng)獲得的利潤(rùn)，如采用投資利潤(rùn)率，則續(xù)建利潤(rùn)=（續(xù)建成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）×投資利潤(rùn)率，這里的投資利潤(rùn)率為完整的項(xiàng)目投資利潤(rùn)率，對(duì)續(xù)建利潤(rùn)的理解體現(xiàn)在續(xù)建成本的投資利潤(rùn)，這種理解是有偏差的。對(duì)在建工程的投資其實(shí)包括兩大部分，第一部分來(lái)自取獲得在建工程的投入，第二部分才是續(xù)建部分的投入，上述理解中只考慮第二部分的投資利潤(rùn)，顯然是不全面的；另外對(duì)續(xù)建部分的投入取完整項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率也不完全準(zhǔn)確。

不妨把整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一項(xiàng)有固定投資期限的投資來(lái)看，比如3年，總投資和年化收益率是相同的。那么顯而易見，持有3年獲得的投資利潤(rùn)和持有1年獲得的投資利潤(rùn)是不一樣的。這里持有3年相當(dāng)于是一個(gè)完整的房地產(chǎn)開發(fā)周期，而持有1年則相當(dāng)于在半途獲得的在建工程，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的行業(yè)平均利潤(rùn)和總投入基本一致（雖然在建工程會(huì)增加少量的前期費(fèi)用等，一般比例很小影響不大）的。因此在建工程的續(xù)建利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投入，既包括續(xù)建部分的投入，更包括取得在建工程的投入；而續(xù)建部分投資利潤(rùn)率的不同，主要根據(jù)項(xiàng)目續(xù)建周期的長(zhǎng)短來(lái)決定投資利潤(rùn)率的高低。

假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目完整開發(fā)周期為2.5年，全部所需的投資為1000萬(wàn)（包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用），完整的投資利潤(rùn)率為25%。項(xiàng)目已完成投入90%，剩余正常的建設(shè)周期為0.25年，加上被迫轉(zhuǎn)讓周期0.25年，則剩余建設(shè)周期為0.5年。則

續(xù)建投資利潤(rùn)率=0.5/（2.5+0.25）×25%=4.5%。

按照上述第一種理解，則項(xiàng)目的續(xù)建利潤(rùn)=1000×（1-90%）×25%=25（萬(wàn)）；

按項(xiàng)目完整投資和投資周期的長(zhǎng)短來(lái)考慮（此處未考慮被迫轉(zhuǎn)讓新增的前期費(fèi)用），則項(xiàng)目的續(xù)建利潤(rùn)=1000×4.5%=45（萬(wàn)）

由此可見，兩種算法得出來(lái)的結(jié)果不同。當(dāng)然某些情況下，所處階段不同可能兩種算法得出的結(jié)果有可能相差不大，但是兩種算法在內(nèi)涵理解上卻大相徑庭，個(gè)人認(rèn)為考慮整個(gè)項(xiàng)目的投入結(jié)合在建工程的續(xù)建周期長(zhǎng)短確定續(xù)建投資利潤(rùn)率，是更準(zhǔn)確的方式。

三、成本法中在建工程開發(fā)利潤(rùn)的運(yùn)用

成本法也是評(píng)估在建工程價(jià)值常用的方法之一。運(yùn)用成本法求取在建工程的開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，該利潤(rùn)率的取值跟一般完整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的取值是否也應(yīng)不同呢？

在以往的測(cè)算中，通常都是以完整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤(rùn)率作為在建工程的開發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行測(cè)算的，并未對(duì)在建工程作特別區(qū)分。根據(jù)上面的原理，在成本法中也應(yīng)對(duì)在建工程已投入部分根據(jù)建設(shè)周期的長(zhǎng)短確定對(duì)應(yīng)的投資利潤(rùn)率，這樣才能使整個(gè)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率保持在行業(yè)的平均利潤(rùn)率水平下，不高估在建工程的成本價(jià)值。

四、在建工程的正常開發(fā)周期

在建工程評(píng)估中開發(fā)周期是一個(gè)重要的時(shí)間參數(shù)，涉及三個(gè)概念：項(xiàng)目完整的開發(fā)周期，續(xù)建的開發(fā)周期、被迫轉(zhuǎn)讓周期。被迫轉(zhuǎn)讓周期是在假設(shè)開發(fā)法測(cè)算中需要考慮的一個(gè)轉(zhuǎn)手交接的周期。

一般項(xiàng)目正常的開發(fā)周期為2-3年。對(duì)一些體量超大的開發(fā)周期，實(shí)際開發(fā)中往往分很多期逐步開發(fā)。但是評(píng)估中因?yàn)橥捎渺o態(tài)模式進(jìn)行評(píng)估，周期太長(zhǎng)則很多參數(shù)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，因此即使是超大體量項(xiàng)目最長(zhǎng)開發(fā)周期也不超過(guò)4年。

實(shí)際中某些在建工程由于客觀的原因，已動(dòng)工建設(shè)的時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng)，中間可能存在停工。這些情況需要區(qū)分正常的開發(fā)周期和非正常的開發(fā)周期，因?yàn)榭陀^原因停工或延誤造成的非必要的開發(fā)時(shí)間不能作為正常的開發(fā)周期。

正常開發(fā)周期的確定無(wú)論是在假設(shè)開發(fā)法中還是成本法對(duì)結(jié)果都有重大影響，因?yàn)殚_發(fā)周期不僅對(duì)開發(fā)利潤(rùn)的參數(shù)取值有重大的影響，同事還與投資利息的計(jì)算息息相關(guān)，因此需要慎重對(duì)待。