房地產(chǎn)（包括土地、在建工程）因其具有位置不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久、價(jià)值量大等特點(diǎn)，已成為商業(yè)銀行發(fā)放貸款樂(lè)于采用和廣泛接受的抵押物。為了保證貸款的安全，銀行一般會(huì)要求對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，然后按照估價(jià)結(jié)果所確定的價(jià)值，在一般不超過(guò)70%的抵押率范圍內(nèi)確定貸款額度。理論上講，按此操作的房地產(chǎn)抵押貸款應(yīng)該具有較大安全性，但實(shí)際結(jié)果往往并非如此。大量的處置抵押物償債實(shí)例表明，房地產(chǎn)變現(xiàn)收入往往并不能按評(píng)估價(jià)值彌補(bǔ)貸款本息，銀行仍承受了相當(dāng)大的損失。本文將針對(duì)抵押物處置過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及各類房地產(chǎn)抵押物存在的風(fēng)險(xiǎn)作出分析。

一、抵押物處置過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）處置難導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

對(duì)大宗抵押物，如整棟大廈、整棟商場(chǎng)這一類型抵押物的處置，由于購(gòu)買該物業(yè)所需資金量大、一次性買斷的買家較少、變現(xiàn)難度較大等問(wèn)題，容易造成無(wú)法處置或處置價(jià)格較評(píng)估價(jià)格大幅降低等情形。

對(duì)整棟物業(yè)分層抵押、整層物業(yè)分割抵押的抵押物，如果無(wú)獨(dú)立通道或不能合法享有及分?jǐn)傉w房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)益和服務(wù)配套設(shè)施，處置將非常被動(dòng)。

對(duì)大商場(chǎng)周邊的小店鋪，其交通及人流依賴大商場(chǎng)，若大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不好，周邊小商鋪必然受到影響而大大降低店鋪價(jià)值。

工業(yè)企業(yè)分幢分割抵押，分開(kāi)處置將大大降低抵押物的價(jià)值，如果無(wú)獨(dú)立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況將導(dǎo)致難以處置。

（二）低租金、高違約成本導(dǎo)致抵押資產(chǎn)貶值

當(dāng)?shù)盅何锾幱谧赓U狀況，其市場(chǎng)租金就成為了抵押物市場(chǎng)價(jià)值的體現(xiàn)。一個(gè)租賃期長(zhǎng)、租金嚴(yán)重低于市場(chǎng)租金且解約成本奇高的租賃合同，及一個(gè)租賃期長(zhǎng)、一次性付清租金的租賃合同將嚴(yán)重降低抵押物價(jià)值。根據(jù)物權(quán)法規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)影響，即使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人或者第三人，抵押人與承租人之間原有的關(guān)系也不終止（這就是平常我們說(shuō)的買賣不破租賃）。長(zhǎng)租期、低租金或一次性付清租金的抵押物銀行在處置時(shí)將面臨無(wú)法處置或只能以極其低的價(jià)格變賣給承租人。

二、各類抵押物存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地抵押風(fēng)險(xiǎn)

土地抵押時(shí)要注重土地的合法性，規(guī)劃用途及實(shí)際用途等。若房產(chǎn)證載用途與實(shí)際用途不一致，如證載用途為商住，實(shí)際用途為工業(yè)，現(xiàn)有建筑物為廠房，這種如重新開(kāi)發(fā)則還需將舊建筑重新推倒，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本增加，降低土地價(jià)值。

由于歷史原因，有的老國(guó)土證在證載用途上寫的是綜合用地，沒(méi)有具體說(shuō)明是哪兩種或兩種以上具體用途構(gòu)成，出讓合同可能也沒(méi)有說(shuō)明，往往會(huì)將其設(shè)定為商業(yè)和住宅兩種用途，若實(shí)際用途與評(píng)估設(shè)定用途不一致，將導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值不準(zhǔn)確。

存在一種土地證，使用權(quán)類型上載明為出讓，但沒(méi)有土地的終止日期，出現(xiàn)這種情況多數(shù)是政府部門為了融資貸款而做出的權(quán)屬證書，實(shí)際是沒(méi)有繳納土地出讓金或出地出讓金未繳納全，這必然導(dǎo)致抵押物貶值。

（二）住宅房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)

一般情況下，新建的住宅比舊住宅、有物業(yè)小區(qū)住宅比無(wú)物業(yè)小區(qū)住宅、普通住宅比高檔住宅、別墅等，綠化環(huán)境好的小區(qū)比綠化環(huán)境差的小區(qū)住宅，變現(xiàn)能力好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。但也有例外，市中心無(wú)物業(yè)的小區(qū)舊住宅也可能比郊區(qū)有物業(yè)的環(huán)境較好的新建住宅，變現(xiàn)能力較好。這是由于市中心小區(qū)公共配套較好，故市場(chǎng)需求量較大。

因此，住宅抵押時(shí)不僅考慮抵押物所在小區(qū)的位置、物業(yè)、環(huán)境、住宅的實(shí)體結(jié)構(gòu)、成新率、布局、朝向等，也要考慮周圍的公共配套、市場(chǎng)需求、發(fā)展空間、前景規(guī)劃等。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)房?jī)r(jià)的高低主要受經(jīng)營(yíng)情況影響，而經(jīng)營(yíng)情況取決于人流量和銷售規(guī)模。相對(duì)來(lái)說(shuō)，房屋成新率，裝修檔次及物業(yè)管理對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值影響則不大。一般情況下，小面積商鋪比大面積商鋪，可分割的比不可分割的商鋪，能多用途使用的比單一用途的，臨主街的比臨巷道的變現(xiàn)能力好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

（四）工業(yè)房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)的需求比住宅、商業(yè)更小，因此，變現(xiàn)能力也是最差的。由于工業(yè)房地產(chǎn)面積較大，一些企業(yè)經(jīng)常分割抵押。但為了保持權(quán)屬的整體性，不宜分割抵押。即便是分割抵押，也要考慮地上建筑物的完整性，各部分的對(duì)外交通情況，避免無(wú)獨(dú)立通道或不能利用公用設(shè)施及道路的情況導(dǎo)致抵押物貶值。

抵押時(shí)也有的工業(yè)廠地上建筑物沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，有的是因?yàn)樯a(chǎn)擴(kuò)大，而新建擴(kuò)建的建筑物未辦理有關(guān)手續(xù)或手續(xù)不全。這類工業(yè)建筑物在抵押時(shí)要慎重，因?yàn)檫@部分建筑物可能不符合規(guī)劃，屬于違法建筑，最好的處理辦法是將產(chǎn)權(quán)證補(bǔ)辦完整再進(jìn)行抵押。

三、對(duì)金融機(jī)構(gòu)在選取抵押物時(shí)建議

（一）應(yīng)該特別關(guān)注抵押物處置變現(xiàn)能力

①通用性

通用性是指該房地產(chǎn)是否常見(jiàn)、是否被普遍使用，也就是有效需求數(shù)量的多與少。如普通商品房，越普遍則變現(xiàn)越快。

②獨(dú)立使用性

所謂獨(dú)立使用性，通俗的說(shuō)就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，其變現(xiàn)能力也就越弱。 

③可分割出租轉(zhuǎn)讓性

所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用的房地產(chǎn)。例如賓館的某個(gè)套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈(zèng)送的部分，一般在物理上、經(jīng)濟(jì)上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于房地產(chǎn)價(jià)值大的其變現(xiàn)能力弱，如果容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)。

④其他

如房地產(chǎn)區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等。

（二）慎重選擇抵押物

房地產(chǎn)類資產(chǎn)，從變現(xiàn)能力看，住宅強(qiáng)于商業(yè)用房、商業(yè)用房強(qiáng)于工業(yè)用房；商業(yè)用房中的獨(dú)立門市、商場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)攤位易于變現(xiàn)；面積小或可以分割出售的易于變現(xiàn)；市場(chǎng)不活躍地區(qū)的、面積大又無(wú)法分割的、對(duì)買受人有限制的、價(jià)值量過(guò)大的、有權(quán)利瑕疵的等都不易變現(xiàn)。

對(duì)租賃期長(zhǎng)、租金嚴(yán)重低于市場(chǎng)租金且解約成本較高的資產(chǎn)，選取作抵押物時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎。對(duì)大宗房產(chǎn)如整棟大廈、整棟商場(chǎng)等、擬分層抵押的整棟物業(yè)、擬分割抵押的整層物業(yè)、擬分幢分割抵押的工業(yè)企業(yè)房產(chǎn)、遠(yuǎn)郊區(qū)或商業(yè)氛圍不濃的商業(yè)用房，結(jié)合變現(xiàn)能力謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。對(duì)土地證記載無(wú)土地終止日期的土地，謹(jǐn)慎選擇作為抵押物。