在實(shí)際評(píng)估工作中，我們會(huì)經(jīng)常遇到工業(yè)用地上建造辦公樓的物業(yè)，無(wú)論從裝修還是使用上看，此類物業(yè)與傳統(tǒng)寫字樓都沒(méi)有差異，但是由于其本質(zhì)上不同于傳統(tǒng)寫字樓，也不同于工業(yè)廠房，在評(píng)估過(guò)程也就有別于傳統(tǒng)的工業(yè)廠房和寫字樓，本文就工業(yè)用地上建造寫字樓現(xiàn)象及評(píng)估發(fā)表一下簡(jiǎn)單看法。

一、工業(yè)用地上建造寫字樓現(xiàn)象出現(xiàn)的原因分析

隨著城市發(fā)展和建設(shè)規(guī)模擴(kuò)張，原來(lái)位于主城區(qū)周邊的區(qū)域逐漸成為城市中心區(qū)域，這就使得之前規(guī)劃在城市周邊的工業(yè)用地地上建設(shè)工業(yè)廠房不符合周邊區(qū)域的環(huán)境要求，加上我國(guó)關(guān)于城市土地集約節(jié)約和高效利用的要求，工業(yè)用地上建設(shè)寫字樓就成為一種常見(jiàn)現(xiàn)場(chǎng)。

工業(yè)用地上建設(shè)寫字樓一般離不開以下兩點(diǎn)原因：

合理情況我國(guó)土地出讓金計(jì)收是根據(jù)土地的性質(zhì)而定，一般情況下，商業(yè)用地、綜合用地會(huì)比工業(yè)用地地價(jià)高很多。在工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)用地或者綜合用地時(shí)，政府一般需要土地使用者一次性補(bǔ)交剩余出讓年期的土地出讓金差額，這對(duì)于土地使用者來(lái)說(shuō)是一筆很大的資金。

地方政府采取了優(yōu)惠的扶持政策。一般而言，工業(yè)用地上寫字樓大多用于高新技術(shù)、文化創(chuàng)意、總部經(jīng)濟(jì)及大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，在一定程度上，這樣既符合城市功能空間演變的規(guī)律，又能為這些新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間支撐，還將帶來(lái)較之工業(yè)用途更多的稅收和財(cái)政收入，即便不用補(bǔ)交工、商用地之間的土地出讓金差額，對(duì)于政府也往往是利大于弊。這樣的話，不改變用地性質(zhì)造成的土地出讓金流失，可以權(quán)當(dāng)是政府對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的政策性扶持，即等同于地價(jià)優(yōu)惠。

總的來(lái)說(shuō)，用地企業(yè)不愿因改變規(guī)劃用地性質(zhì)而失去土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，也不愿補(bǔ)交工商用地之間的出讓金差額，政府從鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展‘辦公樓經(jīng)濟(jì)’的出發(fā)，也無(wú)意強(qiáng)行追究甚至順勢(shì)而為，是目前工業(yè)用地改建辦公大樓、且用地性質(zhì)未作改變的直接原因。

二、工業(yè)用地上寫字樓項(xiàng)目的特點(diǎn)

1、工業(yè)用地寫字樓要求整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓

不同于一般綜合辦公性質(zhì)的寫字樓，工業(yè)用地上寫字樓的本質(zhì)是屬工業(yè)性質(zhì)的，在轉(zhuǎn)讓時(shí)一般都是整體轉(zhuǎn)讓。其產(chǎn)權(quán)證也與一般工業(yè)用房相同，即以幢單位辦理產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法辦理單套或者單層的產(chǎn)權(quán)證。此類物業(yè)在交易時(shí)其一般為整個(gè)廠區(qū)及辦公區(qū)整體交易，市場(chǎng)上工業(yè)用地寫字樓成交實(shí)例較少。

2、工業(yè)用地寫字樓收益遠(yuǎn)高于工業(yè)廠房，略低于標(biāo)準(zhǔn)寫字樓

以杭州為例，普通廠房月租金普遍在10-18元/平方米/月左右，工業(yè)用地寫字樓租金則普遍較高。較為典型的案例有杭州新加坡科技園、杭州市高科技企業(yè)孵化器有限公司和長(zhǎng)城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

①杭州新加坡科技園

主要包括軟件研發(fā)、工業(yè)設(shè)計(jì)、生物制藥、咨詢服務(wù)、跨國(guó)公司研究中心、孵化園等功能，入駐企業(yè)多為科技產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，其租金水平在35-45元/平方米/月左右。

②杭州市高科技企業(yè)孵化器有限公司

受政府扶持，園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為生物醫(yī)藥和服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，服務(wù)對(duì)象為科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)及大學(xué)生創(chuàng)業(yè)群體，其租金水平在35-50元/平方米/月左右。

③長(zhǎng)城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園

普通辦公，其租金水平在30-36元/平方米/月左右。

雖然工業(yè)用地寫字樓無(wú)論從裝修上還是園區(qū)配套上都和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓差別不大，但由于其自身為工業(yè)性質(zhì)的特殊性，一些企業(yè)入駐無(wú)法注冊(cè)，這從一定程度上影響了其通用性，使得租金又略低于標(biāo)準(zhǔn)寫字樓。

三、工業(yè)用地寫字樓估價(jià)估價(jià)方法適用性分析

房地產(chǎn)評(píng)估通行的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。

①市場(chǎng)比較法

采用市場(chǎng)比較法的前提是市場(chǎng)上有較多可比實(shí)例，前文提到，工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓市場(chǎng)上不允許分割成單套轉(zhuǎn)讓，只能整體轉(zhuǎn)讓，體量和價(jià)值量都太大，決定了其在市場(chǎng)流通性較差，成交較少，故市場(chǎng)法不適于工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓。

②收益法

工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓多出租給科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)及大學(xué)生創(chuàng)業(yè)群體，具有收益性，且收益較高，故適合采用收益法。由于工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓有些是受政府扶持的，所以在采取客觀租金時(shí)一般不以本園區(qū)的租金為案例，而是采用周邊同類物業(yè)客觀租金，同時(shí)應(yīng)注意甄別租金的內(nèi)涵，最終確定市場(chǎng)客觀租金。

③成本法

測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。對(duì)于工業(yè)房地產(chǎn)，具體操作時(shí)也可以采用房地分估的方法。工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)園、孵化器形式出現(xiàn)，一般多是高層建筑物，外立面多采用玻璃幕墻，園區(qū)內(nèi)部也會(huì)有相應(yīng)的休閑娛樂(lè)配套設(shè)施，從投入的成本來(lái)看，要較高于普通廠房，所以采用成本法也可以體現(xiàn)其成本價(jià)值，但考慮到工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓收益價(jià)值大于其成本價(jià)值，成本法可以作為一個(gè)輔助方法用于此類物業(yè)評(píng)估。

④假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法適用于評(píng)估具有投資開發(fā)價(jià)值或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓多為近幾年開發(fā)完成，成新率普遍較好，此類物業(yè)不宜使用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

綜上，在評(píng)估工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓物業(yè)時(shí)，主要使用收益法，成本法作為輔助方法。在用加權(quán)平均法確定最終評(píng)估結(jié)果時(shí)，更側(cè)重收益價(jià)值，如可以對(duì)收益法和成本法權(quán)重分別取0.7和0.3，實(shí)際操作時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)來(lái)確定具體的權(quán)重取值。

四、小結(jié)

隨著城市發(fā)展，一些工業(yè)用地改為辦公用途或者改建為辦公功能區(qū)是一種客觀趨勢(shì)，是城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和土地利用效益提高的結(jié)果，現(xiàn)階段是城市的高速擴(kuò)展期，使得很多工業(yè)用地在未改變其土地性質(zhì)的情況下建設(shè)辦公樓。此類物業(yè)一般限制條件較多，不能分割轉(zhuǎn)讓，租金也可能受當(dāng)?shù)卣叩挠绊?，如何確定市場(chǎng)客觀租金是評(píng)估此類物業(yè)的關(guān)鍵所在。

我們經(jīng)常會(huì)遇到工業(yè)用地性質(zhì)寫字樓評(píng)估，以上均為本人在工作過(guò)程中的一點(diǎn)思考，在此拋磚引玉，望各位同仁都有更為全面的見(jiàn)解供大家一起探討。