房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一般都是由市場供需所決定的：當(dāng)?shù)貐^(qū)發(fā)展到一定階段，區(qū)域內(nèi)所提供的房地產(chǎn)數(shù)量已不足以滿足當(dāng)?shù)匕l(fā)展需求時，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況，市場交易相對旺盛，房價呈現(xiàn)上漲趨勢；而當(dāng)區(qū)域缺乏吸引力，投資價值較低，或是城市人口增長速度減緩，城市原有居民剛需不高時，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)供過于求狀況，市場相對冷淡，房價容易出現(xiàn)不升反降的情況。按照市場經(jīng)濟(jì)的基本理論，房地產(chǎn)市場就是在這樣相反的兩種狀態(tài)下反復(fù)變化發(fā)展。但鑒于中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不完善，因此我國的房地產(chǎn)市場不能僅僅只依靠市場供需來調(diào)控，同時還需要國家政策調(diào)控來引導(dǎo)。而作為其中的典型，中山市房地產(chǎn)市場近年來的變化就是最好的寫照。

中山市房地產(chǎn)市場近年來發(fā)展緩慢，其原因主要有以下幾個方面：

①鄰近的深圳、廣州等一二線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度高、就業(yè)吸納能力強(qiáng)、公共服務(wù)能力優(yōu)，吸引了大量中山市的人口和資金流；

②在城市建設(shè)過程中，中山市過于側(cè)重環(huán)境宜居這樣的口號來吸引投資和人口，而沒有解決城市交通及公共設(shè)施配套問題，使得投資者對中山市場的發(fā)展?jié)撡|(zhì)的看淡；

③很多處于“兩棲”狀態(tài)的在外地勞務(wù)的中山人，因為缺乏對中山歸屬感，大多選擇在外地置業(yè)，就算有意向會中山置業(yè)的，也大多選擇在農(nóng)村買地建新房，賺取的收入大部分沒有用到房地產(chǎn)，而是回流到了農(nóng)村，從而使城市的房地產(chǎn)市場投資氣氛較低；

④許多外來房地產(chǎn)開發(fā)商盲目跟風(fēng)進(jìn)入三四線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但由于市場調(diào)研不充分、對政府規(guī)劃政策了解不到位，致使大量的房地產(chǎn)項目銷售不理想，造成項目滯銷。

這些原因都讓中山市房地產(chǎn)市場在2015年前表現(xiàn)得相當(dāng)冷淡，甚至導(dǎo)致了2014年中山市的住宅庫存達(dá)到了7萬套的高位。但從2015年年底開始，隨著中山的軌道交通規(guī)劃、港珠澳大橋、深中通道、粵港澳大灣區(qū)等項目的落實，加上營改增等一系列的房地產(chǎn)改革政策的提出，中山市的房價增速開始加快，很多本來4000-5000均價的商品房在不到一年時間里已經(jīng)相繼破萬，中山市的住宅庫存也從7萬下降至現(xiàn)在的4萬。

一、中山市交通規(guī)劃項目

（一）中山軌道交通規(guī)劃七條線路

《中山市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（調(diào)整）》2015年10月份已經(jīng)通過市政府批準(zhǔn)。根據(jù)規(guī)劃，中山總共規(guī)劃七條軌道交通線路，全長246.5千米，設(shè)站124座，其中城市軌道內(nèi)部換乘站13座，與區(qū)域軌道車站換乘站9座。軌道交通的出現(xiàn)意味著未來中山各區(qū)鎮(zhèn)的聯(lián)系將更為緊密，一些比較邊沿，本來交通比較不變的鎮(zhèn)區(qū)將得到更好的發(fā)展，也將更有機(jī)會進(jìn)入周邊區(qū)域的投資者的視野，并能充分帶動中山市的整體發(fā)展。中山軌道交通草案的出臺同時也帶動了各個沿線的樓盤價格上漲。

（二）深中通道終于獲批動工

2015年12月，國家發(fā)改委正式發(fā)文批準(zhǔn)了深圳至中山跨江通道可行性研究報告。深中通道的落成將進(jìn)一步優(yōu)化中山市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，對中山市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級是一個強(qiáng)有力的推動力。深圳市的產(chǎn)業(yè)、人才、技術(shù)、資本等優(yōu)勢資源將作為中山市借助的優(yōu)勢，加速自身產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。深中通道動工獲批為一直的紙上談兵的言論畫上了句號，為廣州深圳等外來投資者注入一劑強(qiáng)心針，中山樓市受深中通道利好消息推動，吸引了不少外來置業(yè)者。

（三）港珠澳大橋建設(shè)

2017年5月2日港珠澳大橋主體工程全線貫通。港珠澳大橋的建設(shè)，使得中山成為連接深圳、廣州、佛山、珠海、香港澳門等地的樞紐城市。中山將承接粵港澳大灣區(qū)內(nèi)特大城市的城市功能，其未來價值將再次被房地產(chǎn)開發(fā)商作為噱頭凸顯在各個銷售策略中。

二、中山市樓市調(diào)控政策

對于中山這樣自身區(qū)域優(yōu)勢不大，城市發(fā)展速度受周邊一、二線城市影響較大的三四線城市，如果只是靠自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來帶動整體區(qū)域價值的上升比較困難，所以中山多年來的房地產(chǎn)價格一直維持在4000-5000的水平。但同時這樣的三四線城市不像一、二線城市那樣發(fā)展程度相對較高，獨立性較強(qiáng)，更容易受國家、地方的政策調(diào)控所影響，因此我們能看到當(dāng)眾多政策相互影響下，中山市的房地產(chǎn)市場短時間內(nèi)快速升溫。

隨著各項的政策的相繼推出和落實，中山的房地產(chǎn)市場像市炸開了鍋，不斷升溫，而沉寂了好幾年的中山樓市也像被放在“高鐵”上，短時間內(nèi)以難以想象的速度不斷躥升，價格到2016年底已逼近了周邊的二線城市，甚至遠(yuǎn)超過了江門等一些同等三線城市。不過這樣的升勢并沒有維持多久，調(diào)控政策就再次出臺，不過這次是穩(wěn)定政策而已。

2016年年初至2017年這段時間，全國各地的房價不斷飆升，甚至多地出現(xiàn)近幾年來升幅之最。而在2016年國慶后我國升幅較大的地區(qū)開始新一輪宏觀調(diào)控時期，針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)各地政府分別出臺了不同程度的調(diào)控政策，通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購房政策嚴(yán)控、銀行金融貸款的緊縮政策等措施，希望使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場從過快的增長中回歸到理性發(fā)展，從以投資者為主導(dǎo)的市場過度回以消費者購房為改善居住為主的市場。而作為其中最為典型的城市之一的中山市，響應(yīng)中央號召，也在2017年3月開始了一輪自身的穩(wěn)定樓市的宏觀調(diào)控政策。中山市樓市調(diào)控政策可用下列幾大關(guān)鍵詞進(jìn)行展開：

（一）限價：一經(jīng)備案 半年后方可調(diào)價

通知要求實施商品住房價格備案。新建商品住房項目在銷售(預(yù)售和現(xiàn)樓銷售)前，應(yīng)先到價格主管部門辦理銷售價格備案。對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項目，價格主管部門不予備案；沒有進(jìn)行價格備案的項目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可，屬于現(xiàn)樓銷售的暫不辦理權(quán)屬登記。房價一經(jīng)備案6個月后方可調(diào)整。對取得預(yù)售許可或現(xiàn)樓銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在10天內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價，實行“一套一標(biāo)、一房一價”，實際銷售價格不得高于備案價格。同一批次分批銷售時，不得提高銷售價格。

（二）限購：外地戶籍 須繳滿半年社保

通知指出，對擁有3套及以上住房的中山本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房。對擁有1套住房、無法提供購房之日前兩年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

對擁有兩套及以上住房的非中山戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

非中山戶籍居民家庭不得通過提供補(bǔ)繳個人所得稅證明或社會保險證明購買新建商品住房。

對在中山轄區(qū)內(nèi)沒有住房的祖籍中山的華僑及港澳臺同胞家庭，允許購買1套新建商品住房。

（三）信貸：買首套房 首付不低于30%

通知明確，符合條件的購房者，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。對中山本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。對非中山戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。

通知要求相關(guān)部門排查房地產(chǎn)非法金融風(fēng)險。從嚴(yán)查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)從事非法金融業(yè)務(wù)、與互聯(lián)網(wǎng)平臺合作開展非法金融業(yè)務(wù)、以股權(quán)眾籌等名義從事非法集資活動，開展墊資、首期貸、贖樓貸、尾款貸款性質(zhì)業(yè)務(wù)以及違規(guī)眾籌炒樓等不良行為，進(jìn)一步降低房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險。

中山市這次調(diào)控政策的頒布并非限制人們購房，而是讓被過分炒高的中山樓市回歸正常，讓中山市房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)，主要是限購針對的是新建商品住房。而這樣的政策也起到了其當(dāng)初預(yù)想的效果，中山的新樓盤中深圳、廣州等附近城市的投資者已經(jīng)大量減少，更多為本地人的剛需購房。

三、中山市房地產(chǎn)市場變化分析

中山市2016年1月-2017年6月一二手住宅價格變化

中山市2016年1月-2017年6月住宅庫存變化

從2017年上半年的數(shù)據(jù)可以看出，2017年3月限購政策出臺后，4月份首次均價有所下滑，但仍然維持高位，2017年上半年整體住宅均價維持在8424元/平方米，同比上升26.97%，從一手樓樓市上看，樓市也開始出現(xiàn)了一段時間的穩(wěn)定期，從庫存變化上看，庫存從調(diào)控開始后以及開始逐漸回升，說明一手房市場開始出現(xiàn)受冷的情況，在限購的政策的影響下外地投資者購買欲望降低，致使本地投資者或剛需人群重新成為中山一手樓市的主力軍，在這種情況下購買能力相對較弱的本地投資者和剛需人群大多對目前價格持續(xù)走高的一手樓市普遍持觀望態(tài)度；這但對于限制較松的二手房市場方面依舊火爆，部分樓盤已經(jīng)開始出現(xiàn)二手價比一手價還高的情況。

在可預(yù)見的半年時間內(nèi)中山市政很有可能還會出臺一定的調(diào)控政策來保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但從宏觀上看，中山市房地產(chǎn)價格相對周邊城市依舊偏低，同時中山市政府不斷推出多塊高質(zhì)量商住用地，并不斷拍出高價，而且從碧桂園、美的等多家房地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐中山的房地產(chǎn)市場的情況上可以看出，政府層面上還很看好中山市的樓市及房地產(chǎn)市場還有繼續(xù)上升的空間的。在未來的一段時間內(nèi)，政策導(dǎo)向應(yīng)該會集中在對房地產(chǎn)利好的方面，但也會根據(jù)具體走勢適時推出一些維穩(wěn)中山房地產(chǎn)市場的政策。