房地產司法鑒定評估是指具有司法鑒定人資格的房地產估價公司接受司法機關、仲裁機構或當事人的委托，依照法律規(guī)定的條件和程序，運用房地產估價的專門知識和技能對訴訟、仲裁等活動中所涉及的某些有關房地產價格的專門性問題進行判定的活動。

同常規(guī)房地產評估項目相比，司法鑒定評估的風險大，對房地產估價師的專業(yè)水平要求更高。在評估過程中因估價委托人填寫房地產鑒定評估委托書不規(guī)范、被執(zhí)行人不配合等因素加大了房地產司法鑒定評估工作的難度，并影響評估結果的準確性。因此，房地產估價師應該遵守《房地產估價規(guī)范》、《房地產司法鑒定評估指導意見》，在做好司法鑒定評估項目的同時并積極主動做好溝通解釋工作。下面就筆者在房地產司法鑒定評估工作中遇到的問題為例進行探討。

一、房地產鑒定評估委托書中信息不完整或書寫錯誤

多數(shù)房地產鑒定評估委托書沒有按規(guī)定規(guī)范填寫，根據(jù)四川省《房地產司法鑒定評估指導意見》房地產鑒定評估委托書，除載明委托人的名稱或者姓名、委托的房地產估價機構名稱、委托日期、簡要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話等信息外，還應該載明房地產司法鑒定估價基本事項，包含估價對象及估價范圍、價值時點、估價目的、物質實體狀況和權益狀況。筆者在評估過程中收集到的房地產鑒定評估委托書有很多并沒有記載估價對象的范圍、價值時點、物質實體狀況和權益狀況。比如工業(yè)房地產，會存在這種情況：一宗土地上修建了多棟建筑物，就需要委托書明確的寫明估價范圍，是評估其中的部分建筑物及其分攤的土地還是所有建筑物及整宗土地。如果遇到這種情況房地產估價師應該在收到委托書時與估價委托人聯(lián)系，要求其明確估價范圍，重新出具房地產鑒定評估委托書。

《房地產司法鑒定評估指導意見》中附有房地產司法鑒定評估委托書推薦文本，但是很少有估價委托人按照推薦文本出具房地產司法鑒定評估委托書?！斗康禺a司法鑒定評估指導意見》主要是為了規(guī)范評估機構從事房地產司法鑒定評估工作行為而出具的法律法規(guī)，對法院沒有約束力。因此，在實際工作中，房地產估價師更要做好溝通解釋工作，以得到估價委托人的理解與支持，提高工作效率與評估結果的準確性。

二、被執(zhí)行人、承辦法官不配合現(xiàn)場查勘

被執(zhí)行人對估價人員的工作極不配合，抵觸情緒明顯，給司法鑒定估價后續(xù)工作造成困難。在實際工作中一般只有申請執(zhí)行人或者其代理人帶領查勘現(xiàn)場，被執(zhí)行人要么聯(lián)系不上要么不配合查勘工作，多數(shù)承辦法官不愿意陪同現(xiàn)場查勘，或即便陪同而不愿在現(xiàn)場查勘表上簽字。房地產估價師在承接項目后應提前聯(lián)系被執(zhí)行人、申請人及承辦法官，告知評估事宜，請他們配合現(xiàn)場查勘工作。對不愿意陪同現(xiàn)場查勘的房地產估價師要出具《房地產司法鑒定風險告知書》陳述其厲害關系，并做好詳細記錄。

三、估價對象權屬資料難以搜集

根據(jù)四川省《房地產司法鑒定評估指導意見》，房地產估價機構應當取得估價對象的權屬資料包括：估價對象的房屋所有權證、國有土地使用證(國有建設用地使用權證)、政府批準用地的許可文件、集體土地使用證等權屬資料，查封、預查封、抵押權設立、出租等情況說明。但在實際工作中估價委托人很難完全提供評估所需權屬資料，特別是估價對象分攤（占用）的土地權屬資料。四川省《房地產司法鑒定評估指導意見》明確指出房地產估價機構認為需要法人民院依職權調查取得有關鑒定評估依據(jù)的，應當向人民法院書面提出，并將人民法院依職權調查核實的鑒定評估資料作為鑒定評估依據(jù)。房地產估價師在搜集估價對象相關資料時，若因權利限制可以申請人民法院協(xié)助取得，不能接受當事人提供的相關資料。對于產權不清晰的估價對象，不要做產權界定，也不要出具鑒定報告。

四、謹慎的假設和限制條件

房地產估價師應當謹慎對待假設和限制條件。司法鑒定評估結果必須同價值定義嚴格對應，才能真正實現(xiàn)估價目的。司法鑒定評估報告中應避免出現(xiàn)對權屬、面積、使用標準等重要因素的假設，防止估價報告失去期望的使用價值。若一些估價依據(jù)缺失，確實需要做合理假設的，可根據(jù)實際情況出具咨詢性估價報告，若估價依據(jù)嚴重缺失應該告知法院并終止該房地產司法鑒定評估項目。

五、房地產司法鑒定評估的時效性

法院出具的房地產司法鑒定評估委托書會記載房地產司法鑒定評估工作的作業(yè)期限，一般為出具房地產司法鑒定評估委托書日期后的30個工作日內完成評估工作。被執(zhí)行人不配合現(xiàn)場查勘或估價對象權屬資料缺失等因素，會嚴重影響評估工作的時效性。所以房地產估價師在承接房地產司法鑒定評估項目后應該積極主動聯(lián)系被執(zhí)行人、申請人、承辦法官，第一時間確定現(xiàn)場查勘時間并收集相關資料，在遇到被執(zhí)行人不配合，不能現(xiàn)場查勘現(xiàn)場或權屬資料缺失時影響工作進度的，要提前與承辦法官溝通解決，對于即將超出作業(yè)期限的要向法院提交書面《延期聲明》說明影響該項目進度的原因，并提出申請延期的期限。

六、小結

綜上所述，房地產司法鑒定評估工作中遇到的種種問題，都增加了工作的難度。因此，完善、準確的現(xiàn)勘資料是確保評估結果準確性的重要因素?，F(xiàn)場查勘時要做到細致，多看、多想、多問，全面了解估價對象的實物狀況?，F(xiàn)場查勘時還應該收集估價對象的市場調查資料，充分了解估價對象區(qū)域內該類型物業(yè)的房地產市場狀況，房地產交易是否活躍，該類型物業(yè)的租金、售價，并掌握足夠多的真實成交案例。同時，要關注估價對象的證載地址與實際地址是否一致，若不一致的要詢問周邊住戶或租客調查了解核實該房屋是否為估價對象，避免看錯。若由法院介入后尚不能入戶查勘的，房地產估價師盡可能通過查勘與估價對象位于同一單元相同戶型的物業(yè)，來間接了解估價對象的實物狀況。

司法鑒定評估報告一經當事人認可及人民法院確認，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關系到當事雙方的切身利益。房地產估價師除了要具備相應的資格和經驗外，還必須要有一定的法律知識，對房地產的法律、法規(guī)和有關行業(yè)管理的規(guī)定要充分掌握，對司法程序應相當熟悉，對民事訴訟法、行政訴訟法等有關內容也應有一定的了解。在評估過程中要注重合法程序，不能“想當然”，在遇到問題是要按照規(guī)范操作，做到有法可依、有據(jù)可查。房地產估價師應該恪守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀律，尊重科學，遵守技術操作規(guī)范，尊重雙方當事人的合法權利，保證評估工作的時效性，客觀、公正、準確的出具評估結果。