前些天，我一直在看有關(guān)中國(guó)發(fā)展的社會(huì)類(lèi)題材節(jié)目——《輝煌中國(guó)》，看到了如今中國(guó)的發(fā)展進(jìn)程是如此的快。在大城市里燈紅酒綠，人們生活在一個(gè)如此和平、繁華的年代，幸福相當(dāng)?？墒窃谳x煌的背后，肯定也還是會(huì)存在不少“艱辛”。盡管是大城市，盡管這是一個(gè)向“共同富?！辈粩嗯η斑M(jìn)的社會(huì)主義國(guó)家，但是說(shuō)實(shí)際，總不可能真的實(shí)現(xiàn)每個(gè)人都能得到同樣的待遇，這就是現(xiàn)實(shí)。在看到不少人還是在為自己的夢(mèng)想，為了生活而努力奮斗。例如一家三代人，辛苦打拼，但仍然買(mǎi)不起一間像樣子的商品房，一家6口仍然蝸居于一個(gè)30多平米的分配房中，迫于現(xiàn)實(shí)生活中的各種阻礙，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)很好的“活著”。看到這時(shí)我想，難道說(shuō)我們的社會(huì)發(fā)展的太快，人們跟不上發(fā)展的步伐了嗎？有的人無(wú)論怎樣也買(mǎi)不起一套房，可是現(xiàn)實(shí)中也有很多人都買(mǎi)上了房，而且不止一兩套，對(duì)于買(mǎi)不起房的人，我突然感嘆：買(mǎi)房70年產(chǎn)權(quán)，但是70年后，我們的房產(chǎn)將何去何從？

商品房所說(shuō)的70年產(chǎn)權(quán)，其實(shí)是指住宅土地的70年使用權(quán)。因?yàn)樯唐贩康耐恋仡?lèi)型多屬于出讓土地，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從政府手上購(gòu)得70年的住宅土地使用權(quán)，70年是從開(kāi)發(fā)商取得土地開(kāi)始計(jì)算，但由于開(kāi)發(fā)商在建商品房也是需要時(shí)間的，一般建成需要2-3年，所以說(shuō)，在交到你手上實(shí)際可以使用的商品房年限，最多也就68年了。 現(xiàn)在國(guó)家新下了規(guī)定就是住滿(mǎn)70年房產(chǎn)可自動(dòng)續(xù)延，但仍需要交納一定的土地出讓金。也許你會(huì)想，68年后我早就換房啦。但是你要想想，結(jié)構(gòu)只房屋的其中一個(gè)部分。房屋建造的目的就是為了給人類(lèi)提供遮風(fēng)擋雨等的保護(hù)功能的，所以房屋是要暴露于環(huán)境中，房屋這東西也是相對(duì)比較容易損壞。在我國(guó)，普通商品住宅及商業(yè)用房，大約都是有50年的設(shè)計(jì)使用壽命。50年只能保證你建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)妥，但是水電呢？一般來(lái)說(shuō)，水電的設(shè)計(jì)年限最多只有30年，而且這是在采用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及材料的前提下才有30年的限期。但是現(xiàn)實(shí)生活中，建筑行業(yè)和裝修行業(yè)為了掙取更多利潤(rùn)，所采用的水電材料大多都只是剛好能符合國(guó)標(biāo)要求，甚至有的還都不一定能達(dá)到要求。所以，按照目前所使用的水電材料，使用年限也最多只有25年，也就是說(shuō)25年后，房屋就必須要有一次大修，包括更換老化的電纜，生銹的水管，更換變壓器等等。當(dāng)然，這個(gè)肯定是你所在小區(qū)大家共同承擔(dān)，物業(yè)肯定是不會(huì)給你承擔(dān)這個(gè)費(fèi)用的。在這又會(huì)牽涉到一個(gè)小區(qū)管理問(wèn)題，有相當(dāng)歷史的小區(qū)，很難做到由一個(gè)物管公司從頭管理到尾，這其中必定會(huì)涉及換物管公司的情況，這樣所牽涉的歷史費(fèi)用拖欠問(wèn)題，就又更難說(shuō)清了，至少85%以上的老舊小區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)這種情況。

以上說(shuō)的，是針對(duì)全新情況下的商品房。那么二手房的話(huà)呢？有的人可能為了滿(mǎn)2年不交稅的政策，買(mǎi)了使用超過(guò)2年的房屋，認(rèn)為這樣是撿到大便宜。但事實(shí)上，對(duì)于那些90年代建的房屋，由于當(dāng)時(shí)建筑工藝及建筑成本的限制，質(zhì)量大多都相對(duì)較差，按照建筑結(jié)構(gòu)上說(shuō)，能使用30年就已經(jīng)很不錯(cuò)了。不要少看短短的5年時(shí)間，當(dāng)有一幢25年樓齡的房屋和一幢30年樓齡的房屋擺在你眼前時(shí)，你才會(huì)知道什么是沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。例如很多使用年限較長(zhǎng)的舊小區(qū)的房屋，盡管外觀上還勉強(qiáng)算過(guò)得去，但是仔細(xì)看就會(huì)發(fā)現(xiàn)樓宇外觀“蓬頭垢面”，而且還會(huì)發(fā)現(xiàn)墻體裂縫或者部分滲水，樓宇內(nèi)里蛛網(wǎng)張結(jié)等的情況……那么對(duì)于那些在90年代建的房屋呢，可想而知他們使用了20年甚至30年后的樣子，在大街上也是看不上這樣的房屋了，深有體會(huì)，畢竟歲月是把殺豬刀，這句話(huà)不單單對(duì)人有用，對(duì)房屋也是一樣的。也就是說(shuō)，如果你買(mǎi)超過(guò)10年的二手房的話(huà)，雖然設(shè)計(jì)年限是50年，但你一定要考慮到30年報(bào)廢的可能，也就是說(shuō)，你實(shí)際使用年限只有20年左右了。而且，也許你剛買(mǎi)到手，就要面臨大修的情況了。

那么使用超過(guò)50年后的房屋又應(yīng)該怎么辦呢？有兩種可能，第一是請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家評(píng)估，對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固，第二是直接報(bào)廢。但是按照實(shí)際情況以及相關(guān)案例數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)目前即將到期的建筑，50年后能通過(guò)評(píng)估并有條件進(jìn)行加固的住宅，比例不到15%，同時(shí)還需要支付高昂的加固費(fèi)用。但是如果說(shuō)直接報(bào)廢，70年使用權(quán)的房產(chǎn)最后變成了50年就要報(bào)廢，而二手房可能使用還不滿(mǎn)30年就要報(bào)廢。

在法律上，按照新頒布的《物權(quán)法》一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)于屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，并交付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回?！?/span>

想到這里，或許有人在心理打著如意小算盤(pán)想著，到時(shí)候業(yè)主可以在報(bào)廢的房產(chǎn)上重新蓋樓。但是依據(jù)現(xiàn)行的國(guó)家政策，并無(wú)關(guān)于“報(bào)廢的房屋”上可以自己蓋新房的條例，而且需要眾多的審批條件，一般都很難通過(guò)。就例如廣州“東湖新村”，建于1979年，1982年竣工25幢8層 、2幢16層樓房，到今年已經(jīng)使用了38年，業(yè)主實(shí)際使用了35年，距離土地使用權(quán)到期還有32年的時(shí)間。東湖新村曾經(jīng)是全國(guó)第一個(gè)商品房小區(qū)、第一次引進(jìn)外資興建住宅小區(qū)、第一個(gè)實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)。據(jù)相關(guān)報(bào)道顯示，東湖新村解決了當(dāng)時(shí)住房配套的三大難題：自來(lái)水入戶(hù)、供電、電話(huà)報(bào)裝，還是廣州第一個(gè)有電話(huà)的住宅區(qū)。上世紀(jì)八九十年代，全國(guó)各地的人都來(lái)東湖新村參觀。然而當(dāng)年風(fēng)光一時(shí)的明星小區(qū)，如今卻變得破舊不堪。大門(mén)雖然設(shè)有門(mén)禁，但陌生人尾隨便可進(jìn)入，樓道昏暗，垃圾隨處可見(jiàn)。另外從自來(lái)水公司工作人員了解到，很多大樓的水泵已經(jīng)壞掉，有的早在好幾年前就已經(jīng)被拆除，有的樓宇甚至連水泵房都沒(méi)有，小區(qū)停水是時(shí)常有發(fā)生的事情。當(dāng)年周邊樓房不多，小區(qū)可以不用通過(guò)水泵便可實(shí)現(xiàn)供水，但如今隨著高樓拔地而起，用水矛盾就變得越發(fā)凸顯。小區(qū)現(xiàn)在整體環(huán)境一落千丈。

我國(guó)到現(xiàn)在為止，還沒(méi)出現(xiàn)有土地使用權(quán)超過(guò)70年商品房的情況，這對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中很多老舊小區(qū)想報(bào)廢提供不了實(shí)質(zhì)的案例，調(diào)侃的可以說(shuō)：“東湖新村都還沒(méi)倒，你們還不需要那么快著急?！泵鎸?duì)“70年后，我們的房產(chǎn)將何去何從？”的質(zhì)疑和困惑，眾多的業(yè)內(nèi)人士和法律界人士認(rèn)為，這一問(wèn)題肯定會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)日益明晰而逐步破解。就目前法律政策而言，有以下方法可能為到期房產(chǎn)提供有效出路：

① 重簽合同，續(xù)繳出讓金

土地使用期限屆滿(mǎn)后，國(guó)家如果需要收回土地，產(chǎn)權(quán)人可以重新辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂土地出讓合同，向國(guó)家交納土地出讓金。但這一做法的最大障礙是：屆時(shí)小區(qū)業(yè)主們作為分散的個(gè)體，很可能無(wú)法在怎樣繳納和繳納多少土地出讓金方面達(dá)成共識(shí)。屆時(shí)，國(guó)家、小區(qū)業(yè)主集體和業(yè)主個(gè)人之間如何謀求利益的最大平衡點(diǎn)，成為這一做法能否實(shí)施的關(guān)鍵。

② 房隨地走，國(guó)家補(bǔ)償

由于我國(guó)的土地所有權(quán)除了集體所有的以外，都是國(guó)家享有所有權(quán)，所謂70年土地使用年限，是國(guó)家以土地所有者的身份授予土地使用權(quán)。期滿(mǎn)以后，國(guó)家有權(quán)利收回土地，而房屋產(chǎn)權(quán)是沒(méi)有期限的，這里就存在著國(guó)家土地所有權(quán)與個(gè)人房屋所有權(quán)之間的矛盾。具體的解決之道可以是，國(guó)家將土地使用權(quán)收回，房隨地走，個(gè)人的房屋也被收回，國(guó)家給予一定的補(bǔ)償。

但這一設(shè)想不得不面對(duì)的尷尬問(wèn)題是：房屋拆遷諸多矛盾浮出水面、《物權(quán)法》確定保護(hù)公民合法私有財(cái)產(chǎn)，城市的發(fā)展也肯定不能繼續(xù)采取簡(jiǎn)單的“國(guó)家補(bǔ)償—個(gè)人拆遷”的形式。

③ 政策持續(xù)調(diào)整，法規(guī)適時(shí)完善

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前國(guó)家政策及土地管理?xiàng)l例實(shí)施不久，因房屋土地使用年限問(wèn)題給購(gòu)房者造成經(jīng)濟(jì)損失的可能性和現(xiàn)實(shí)個(gè)案還比較鮮見(jiàn)。無(wú)論是購(gòu)房者還是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，都沒(méi)有意識(shí)到產(chǎn)權(quán)期限潛在的危機(jī)。目前左右房地產(chǎn)價(jià)格的主導(dǎo)因素還是市場(chǎng)為主，不過(guò)，國(guó)家政策的持續(xù)調(diào)整和法規(guī)適時(shí)完善，將進(jìn)一步推動(dòng)全社會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)及其價(jià)值的理解，購(gòu)房者也將更加理性。

說(shuō)到底，商品房，商品房，為什么叫商品房？簡(jiǎn)單從字面理解即為商品房屋。既然是商品，在市場(chǎng)上商品買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程中，就必定會(huì)存在利益和風(fēng)險(xiǎn)，既然你想要利益，就必須承擔(dān)必要的風(fēng)險(xiǎn)，到最后買(mǎi)與不買(mǎi)，買(mǎi)得起與買(mǎi)不起，就取決于你對(duì)自己能力的判斷以及對(duì)利害得益的衡量了。