目前我國部分城市評估機(jī)構(gòu)出具的抵押評估報告，需要強(qiáng)行分列出土地價值和房產(chǎn)價值。以北京為例，在不動產(chǎn)權(quán)證推出之前，不少物業(yè)的權(quán)屬證書為兩證，由房地產(chǎn)管理部門填發(fā)《房屋所有權(quán)證》，由土地管理部門填發(fā)《國有土地使用證》，這些物業(yè)除了要列出估價對象的抵押價值及抵押凈值外，還需要分列出土地價值及房產(chǎn)價值。

這種做法原因有二，原因一是就房地產(chǎn)抵押備案而言，部分城市房地產(chǎn)抵押需分別向土地和房產(chǎn)兩個管理部門備案，故需要將房地產(chǎn)價值強(qiáng)行分離為土地價值和房產(chǎn)價值。原因二是部分銀行機(jī)構(gòu)在考察抵押物的抵押價值時，對土地價值和建筑物價值會給予不同的貸款成數(shù)。

對于估價機(jī)構(gòu)而言，這種做法缺乏科學(xué)性，在技術(shù)處理上時常面臨尷尬的局面，為了更能說明白這個問題，先舉以下的估價案例。

案例一（模擬）

估價報告摘要如下：某房地產(chǎn)評估公司對××底層商業(yè)店面房地產(chǎn)進(jìn)行估價，估價對象建筑面積94.84㎡,成新率為85%，層高4.3m；分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積26.64㎡，屬××市2級商業(yè)用地，類型為國有出讓，土地使用年限尚余27年。估價目的是抵押貸款，選用市場法和收益法。兩種估價方法綜合的最終估價結(jié)果為抵押價值537萬元人民幣，房地產(chǎn)單價為5.662萬元/㎡建筑面積（估價結(jié)果符合當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)價格行情）。

因為這宗估價報告要向房地產(chǎn)和土地兩個管理部門分別備案，土地管理部門要求單獨列出其土地價值（地價），該估價機(jī)構(gòu)在估價報告測算部分的末尾增加了采用基準(zhǔn)地價修正法測算其土地使用權(quán)價值（地價），測算過程如下：

××市2級商業(yè)用地政府公布的基準(zhǔn)地價（樓面地價）為9000元/㎡，期日、優(yōu)劣度、使用年期等修正系數(shù)綜合為1.2，估價對象的土地使用權(quán)價值（樓面地價）為10800元/㎡（9000×1.2）；則土地使用權(quán)價值為人民幣102萬元（10800×94.84）。

案例二（模擬）

為了方便比較，采用同上案例，估價結(jié)果同樣為抵押價值537萬元人民幣，房地產(chǎn)單價為5.662萬元/㎡建筑面積。

因為這宗估價報告要向房地產(chǎn)和土地兩個管理部門分別備案，土地管理部門要求單獨列出其土地價值（地價），該估價機(jī)構(gòu)在估價報告測算部分的末尾增加了采用成本法測算估價對象建筑物現(xiàn)值，然后求出土地使用權(quán)價值，測算過程如下：

15層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)綜合樓重置價為2600元/㎡，成新率85%，則建筑物現(xiàn)值單價為2210元/㎡，則土地使用權(quán)價值（樓面地價）為5.441萬元/㎡（5.662-0.221）。土地使用權(quán)價值為516萬元（5.441×94.84）

案例一與案例二的比較分析：

案例一與案例二的估價對象，估價結(jié)果都相同（總價537萬元人民幣，房地產(chǎn)單價為5.662萬元/㎡）。案例一采用基準(zhǔn)地價修正法直接求地價，測算的地價為102萬元（房價435萬元）；案例二采用成本法測算去房價然后再求地價，測算的地價為516萬元（房價21萬元）。同宗土地價值為什么會出現(xiàn)上述難以自圓其說的尷尬呢？進(jìn)一步分析如下：

案例一：房地產(chǎn)抵押價值為5.662萬元/㎡，樓面地價1.08萬元/㎡，與當(dāng)?shù)毓嫉幕鶞?zhǔn)地價吻合。但測算的建筑物的現(xiàn)值單價為4.582萬元/㎡（5.662-1.08），這樣的一個建筑物（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）單價顯然是偏高太多太多了，完全不符合當(dāng)?shù)亟ò残星椤?/span>

案例二：房地產(chǎn)抵押價值為5.662萬元/㎡，建安重置價取2600元/㎡，也符合當(dāng)?shù)赝惤ò残星?。但測算的樓面地價為5.441萬元/㎡，（5.662-0.221）是當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞?zhǔn)地價（樓面地價0.9萬元）的6倍多，明顯偏高太多了。

案例一與案例二在分解土地或建筑價值時雖然過于簡單，但是如果采用土地剩余或建筑物剩余技術(shù)，其結(jié)果與上述案例的分解結(jié)果基本相當(dāng)。

為什么估價結(jié)果符合當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，并且分解測算的每個環(huán)節(jié)都沒有存在技術(shù)問題，而分解后的房價與地價（單價）卻存在嚴(yán)重的不能自圓其說的結(jié)果呢？最主要的原因是采用市場法或收益法的估價結(jié)果，是不能硬生生地將房地產(chǎn)評估價值再分解出房價與地價。如果非要分解，勢必造成上述的尷尬。

房地產(chǎn)評估價值不是地價與房價的簡單相加，具體表現(xiàn)在以下三個方面：

（一）從房地產(chǎn)的含義方面看

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。實物包括建筑物（外觀、結(jié)構(gòu)、布局、設(shè)備、裝飾裝修等）及土地（形狀、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等）。

一方面，房地產(chǎn)評估價值中包括實物、權(quán)益、區(qū)位三者的價值，而實物價值僅僅是房地產(chǎn)評估價值中的一大部分，因此說房地產(chǎn)評估價值不只是房價（建筑物本身價值）與地價（土地本身價值）兩部分組成。在成本法求取建筑物的價值時，權(quán)益與區(qū)位兩者的價值很難量化在估價結(jié)果中。至于權(quán)益和區(qū)位的價值如何反映到地價或房價上，又因房地產(chǎn)狀況、采用的估價方法不同而有所區(qū)別。

另一方面，實物中的地價或房價因素對房地產(chǎn)價值所產(chǎn)生的影響，每宗房地產(chǎn)是不一樣的，也就是說地價或房價在其房地產(chǎn)價值中所占的比重是變量，估價時難以量化。

（二）從房地產(chǎn)的特性方面看

房地產(chǎn)的特性有不可移動性、獨一無二性、用途多樣性、相互影響性等等。就拿互相影響性來說，某宗房地產(chǎn)價值不僅是自身條件所決定的，同時周圍的房地產(chǎn)利用狀況也會對他的價值產(chǎn)生影響，這種影響可能使它產(chǎn)生增值，也可能使它產(chǎn)生減值。這種對它的價值產(chǎn)生的變化并非房地產(chǎn)本身的價值起作用，不是建筑物本身或土地本身所起的作用，而是周圍、外部條件對它所產(chǎn)生的作用。周圍、外部條件對它所帶來的增值或減值，是分配于地價還是房價？或者兩者都要分配，那么兩者分配的比例各多少呢？這些問題都是在房地產(chǎn)估價中難以一刀切予以解決的。

（三）從采用估價方法方面看

房地產(chǎn)的估價方法主要由市場法、成本法、收益法。

①市場法、收益法

采用市場法、收益法估價時，都是直接求取房地產(chǎn)（房連地）價值，而不是通過求取地價和房價進(jìn)而求取房地產(chǎn)價值。影響房地產(chǎn)價值的因素是綜合在房價與地價中反映出來的，影響因素在房價與地價中是相互的、內(nèi)在的、無法割裂的。如果非要硬生生地從房地產(chǎn)評估價值中分解出地價與房價，這不僅沒有估價的理論依據(jù)，而且沒有任何使用意義。上述案例一與案例二的地價分解結(jié)果充分說明了這個問題。

②成本法

采用成本法估價時，大多采用房、地分估，然后加總求得房連地的房地產(chǎn)價值，這似乎可以在估價結(jié)果中分列出該房地產(chǎn)的地價與房價。但是，只要我們深入分析，采用成本法估價求取房地產(chǎn)價值時，也不是都可以通過地價與房價的簡單相加。舉例如下：

估價對象房地產(chǎn)位于某一棟沒有電梯的寫字樓頂層的西北角（整棟樓用途均為辦公），采用成本法求取其房地產(chǎn)價值時，先根據(jù)相應(yīng)的基準(zhǔn)地價，求得其土地使用權(quán)價值（地價），然后求取該寫字樓（整棟）的重置單價與成新率，繼而求得頂層西北角估價對象的建筑物現(xiàn)值（房價）。那估價對象房地產(chǎn)價值是否就等于以上求取的地價加上房價呢？答案是否定的。這種簡單的地價與房價相加只能說是該樓宇的均價，不等于上述估價對象的房地產(chǎn)價值。

如果說這種簡單的相加就等于其房地產(chǎn)價值，那么該寫字樓內(nèi)的任何一層、任何局部部位的房地產(chǎn)價值（單價）不都一樣了嗎？因為基準(zhǔn)地價相同，土地使用權(quán)單價就一樣；樓宇重置價與成新率相同，建筑物單價就一樣。這顯然是不正確的，因為同一寫字樓內(nèi)，因所處樓層不同，其房地產(chǎn)價值（單價）也應(yīng)不同，因所在朝向位置不同，其房地產(chǎn)價值（單價）也應(yīng)不同。

由于估價對象位于沒電梯樓宇的頂層，不僅所處樓層差，隔熱、防水也麻煩，再者它處在西北角，朝向也不好，因此其房地產(chǎn)價值（單價）應(yīng)該低于其他部位、樓層的房地產(chǎn)。也就是說雖處在同一樓宇內(nèi)，采用成本法估價時，也應(yīng)考慮所在樓層、朝向、規(guī)模等影響房地產(chǎn)價值的因素，這種因素稱之為“綜合調(diào)節(jié)系數(shù)”（可能是正向調(diào)整，也可能是負(fù)向調(diào)整）。房地產(chǎn)價值如果采用房價與地價相加，還應(yīng)該乘上這個綜合調(diào)節(jié)系數(shù)。

綜上所述，房地產(chǎn)評估價值不是房價與地價的簡單相加。