所謂司法鑒定評估，是指在訴訟活動(dòng)中，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)知識和經(jīng)驗(yàn)對訴訟涉及的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格、價(jià)值減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失等進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

一、司法鑒定評估與常規(guī)抵押貸款評估的不同

司法鑒定評估只是評估公司業(yè)務(wù)品種之一，與常規(guī)抵押貸款評估存在多方不同，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

① 委托方不同

抵押評估的委托方主要為銀行、按揭公司、企業(yè)、個(gè)人等，實(shí)際上是一種商業(yè)活動(dòng)，既然是一種商業(yè)活動(dòng)，估價(jià)過程易受商業(yè)活動(dòng)各方的影響；而司法鑒定報(bào)告的委托方主要為法院，其評估結(jié)果具有法律的權(quán)威性。

② 估價(jià)目的不同

抵押評估與司法鑒定評估的估價(jià)目的均有其規(guī)范表述。抵押評估的估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。司法鑒定評估的估價(jià)目的是為委托方處理案件提供價(jià)值參考而評估房地產(chǎn)公開市場價(jià)值 。

③ 價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同

抵押評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般為現(xiàn)場查勘之日。司法鑒定評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般依據(jù)委托書確定，可以是現(xiàn)場查勘之日，也可以是追溯性評估，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去某個(gè)時(shí)間，例如評估已毀損的房屋在毀損之間的價(jià)值。

④ 現(xiàn)場查勘要求

抵押評估一般要求對室內(nèi)外進(jìn)行全方位的勘察及拍照，抵押人為體現(xiàn)自己押品的價(jià)值一般都會(huì)配合現(xiàn)場查勘。司法鑒定評估特別是拍賣、變賣評估時(shí)，被執(zhí)行人處于被動(dòng)的一方，一般不會(huì)配合法院及評估公司的查勘工作，導(dǎo)致可能無法進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行全方位的查勘，此時(shí)需對標(biāo)的物室外及周邊環(huán)境進(jìn)行查勘，并需在報(bào)告中對室內(nèi)裝修、朝向等情況進(jìn)行假設(shè)，并在依據(jù)不足假設(shè)中說明。

⑤ 價(jià)值內(nèi)涵

抵押評估一般評估的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值。司法鑒定評估可根據(jù)委托要求評估房地產(chǎn)的市場價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值?？焖僮儸F(xiàn)價(jià)值可在市場價(jià)值的基礎(chǔ)上考慮短期處分（快速變現(xiàn)）因素確定。

⑥ 資料收集

抵押估價(jià)為防范風(fēng)險(xiǎn)一般需遵循嚴(yán)格的程序，一般要求提供齊全的房地產(chǎn)權(quán)屬及相關(guān)權(quán)益資料。司法鑒定估價(jià)由于當(dāng)事人的不配合可能無法獲取直接的權(quán)屬資料，可至土地房管部門查詢原始登記資料。

⑦ 風(fēng)險(xiǎn)不同

作為一種商業(yè)活動(dòng)，抵押評估的價(jià)值易受商業(yè)活動(dòng)的各方干涉，估價(jià)結(jié)果如果高于正常市場價(jià)值，易造成借款人不還款，形成不良資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。而作為一種法律證據(jù)，司法鑒定估價(jià)直接影響當(dāng)事人的實(shí)際利益，任何一環(huán)節(jié)有紕漏都容易被提出異議，甚至需要當(dāng)庭解釋。評估價(jià)過低，被執(zhí)行人會(huì)以低價(jià)賤賣提出異議，不能充分保護(hù)被執(zhí)行人的合法權(quán)益。評估價(jià)過高易導(dǎo)致拍賣成交率低，申請執(zhí)行人的權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)。

二、在實(shí)際司法鑒定評估中常遇見一些問題

① 無人帶領(lǐng)查勘，僅憑估價(jià)師帶著有限的資料單獨(dú)前往現(xiàn)場，往往找不到現(xiàn)場或無法進(jìn)入室內(nèi)；

② 資料不齊全，如無法確定土地性質(zhì)或土地使用年限，或商業(yè)類物業(yè)無房屋平面圖，無法確定夾層有無計(jì)算建筑面積，或土地?zé)o明確的規(guī)劃資料等等，這些資料直接影響到是否能夠接受委托進(jìn)行評估；

③ 委托方交接資料較隨意，未提供《鑒定評估委托書附表》、《鑒定評估資料交接表》、《鑒定評估資料質(zhì)證情況記錄》等資料；

④ 估價(jià)結(jié)果易受當(dāng)事人干涉。當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，向人民法院提出異議申請，評估公司從專業(yè)角度回復(fù)后仍不能讓當(dāng)事人滿意，會(huì)繼續(xù)提出異議，有時(shí)異議很無理，人民法院有時(shí)基于處置的壓力也會(huì)傾向于當(dāng)事人一方。

三、司法鑒定評估的特點(diǎn)及應(yīng)注意的事項(xiàng)

① 房地產(chǎn)司法鑒定評估，應(yīng)由一家鑒定評估機(jī)構(gòu)接受委托并完成鑒定評估工作，一般不得由兩家或兩家以上的估價(jià)機(jī)構(gòu)接受鑒定評估委托。

② 在評估依據(jù)缺失或者評估程序不能完全履行的情況下，當(dāng)事人堅(jiān)持申請進(jìn)行鑒定評估，或者人民法院認(rèn)為必須鑒定評估的，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該知曉其風(fēng)險(xiǎn)，并將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)告知法院委托部門及有關(guān)當(dāng)事人。

③ 鑒定評估機(jī)構(gòu)開展鑒定評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)取得委托人出具的房地產(chǎn)鑒定評估委托書，以及《鑒定評估委托書附表》、《鑒定評估資料交接表》、《鑒定評估資料質(zhì)證情況記錄》等附件。

④ 評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)取得委托人提供的評估對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況資料，包括：權(quán)屬證明、查封、抵押、出租等說明及裝修情況說明。在建工程還應(yīng)提供項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售建設(shè)批準(zhǔn)文件。舉證期限屆滿或評估現(xiàn)場查看工作結(jié)束之后，當(dāng)事人提供的評估資料等證據(jù)，未經(jīng)人民法院采信的，不得作為鑒定評估依據(jù)。

⑤ 在鑒定過程中補(bǔ)充或者重新提取鑒定材料所需的時(shí)間，不計(jì)入鑒定時(shí)限。

⑥ 價(jià)值時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，原則上為委托評估之日或完成鑒定評估對象現(xiàn)場查勘之日，但鑒定評估委托書另有約定的除外。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是完成現(xiàn)場查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“評估的假設(shè)和限制條件”中揭示鑒定估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成現(xiàn)場查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對鑒定評估結(jié)果的影響，提示評估報(bào)告使用者注意。

⑦ 現(xiàn)場查勘

房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對鑒定評估對象進(jìn)行現(xiàn)場查勘，核實(shí)相關(guān)資料，做好查勘記錄，由房產(chǎn)地估價(jià)師、在場法院工作人員或其他在場人員簽名或蓋章，查勘記錄應(yīng)當(dāng)作為鑒定評估檔案資料妥善保管。

⑧ 拍品瑕疵

拍賣財(cái)產(chǎn)的瑕疵應(yīng)作為估價(jià)因素，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償款及查封不應(yīng)作為估價(jià)因素，并應(yīng)在報(bào)告中說明。拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)應(yīng)作為估價(jià)因素，但人民法院書面說明依法將原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)不應(yīng)作為估價(jià)因素。

四、小結(jié)

作為一種特殊的評估，為保證法院與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間的工作相互配合更加順利，法院的委托工作需要更加規(guī)范，而評估公司更要嚴(yán)格遵守估價(jià)程序，才能既有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，又不損害當(dāng)事人利益，而現(xiàn)有的對于涉案評估的相關(guān)法律、政策及工作指引也需更加完善。