【摘  要】 自深圳大力推行城市更新工作以來，深圳城市建設(shè)土地來源由新增供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴俺鞘懈隆睘橹鞯拇媪抗?yīng)；因其中主要涉及了政府、開發(fā)商、被拆遷人等多方利益，且各方在法律法規(guī)、管理、實務(wù)等方面經(jīng)驗的欠缺與信息不對稱，致使各方在利益協(xié)調(diào)上難以達(dá)成共識，需要相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)提供幫助。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在相關(guān)項目價值分析、經(jīng)濟(jì)可行性分析、政策理解等方面具有專業(yè)優(yōu)勢，因此隨著深圳城市更新的推進(jìn)，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)逐步扮演起城市更新專業(yè)咨詢服務(wù)者的角色，為各利益相關(guān)方提供相應(yīng)專業(yè)服務(wù)。

【關(guān)鍵詞】 城市更新房地產(chǎn)估價  評估服務(wù)

一、深圳城市更新的發(fā)展歷程

深圳城市更新的發(fā)展歷程就是深圳城市建設(shè)的縮影。

① 1980～1990年：深圳從建市起就保有較多的老舊村屋，以及缺乏城市規(guī)劃、管理而出現(xiàn)的大量超建、改建房屋。此階段的城市更新處于城市化前期，土地騰挪余地大，多采用粗暴的推倒重建方式，為深圳奠定了從一個偏遠(yuǎn)漁村向國際大都市蛻變的基礎(chǔ)。

② 1990～2003年：深圳特區(qū)正處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時期，原住民的收入水平增長迅速，同時大批外來務(wù)工人員涌入深圳，巨大的居住需求導(dǎo)致原住民私人建房如雨后春筍般出現(xiàn)，對市容市貌、社會治安等多方面產(chǎn)生不良影響，舊村改造成為這一時期城市更新的重點工作。

③ 2004~2009年：深圳召開了“全市城中村改造暨違法建筑清查工作動員大會”，并且頒布了《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》和關(guān)于堅決查處違法建筑和違法用地的決定，從此拉開了全市范圍內(nèi)全面改造城中村的大幕。

④ 2009年至今：廣東省頒布的《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造推進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號），深圳發(fā)布的《城市更新辦法》及《實施細(xì)則》等政策相繼出臺。標(biāo)志著深圳城市更新有了法律基礎(chǔ)，明確了深圳城市更新的拆除重建、綜合整治、功能改變?nèi)竽Ｊ?，深圳城市更新得到快速推進(jìn)。

二、深圳城市更新的發(fā)展方向

由于開展城市更新工作早期經(jīng)驗不足，實際工作中出現(xiàn)許多問題。如未能將單個城市更新項目融入整個片區(qū)規(guī)劃，導(dǎo)致城市功能發(fā)展不協(xié)調(diào)；簡單的拆除重建模式導(dǎo)致大量特色建筑損毀；為了經(jīng)濟(jì)利益盲目開展城市更新加大了中小企業(yè)的經(jīng)營成本等，為了彌補(bǔ)前期工作的不足，后續(xù)的城市更新工作將越來越注重產(chǎn)城融合，如：

① 更注重城市的多功能協(xié)調(diào)發(fā)展。現(xiàn)有城市更新的操作仍局限于法定圖則及原有土地性質(zhì)的框架內(nèi)，各項目單獨(dú)規(guī)劃，影響了城市統(tǒng)籌規(guī)劃，城市發(fā)展碎片化問題突出，未來深圳城市更新將更加注重相鄰項目的產(chǎn)業(yè)融合。

② 促進(jìn)社會穩(wěn)定及文化融合。因城市更新產(chǎn)生的矛盾不僅體現(xiàn)在拆遷矛盾，同樣在政治、社會、文化等方面存在利益糾紛。一方面，政府希望借城市更新解決部分疑難問題，如城市征轉(zhuǎn)地遺留問題等；另一方面，大批同類型舊改項目的集中入市對市場需求及市政配套提出了嚴(yán)苛的考驗，目前深圳大量寫字樓及產(chǎn)業(yè)用房的面積已超出實際需求量，將對現(xiàn)有物業(yè)的收益造成沖擊，原關(guān)外城區(qū)如龍華、龍崗等大量舊改住宅區(qū)的教育、醫(yī)療等市政配套相對落后，居民生活滿意度較低；同時，眾多的更新項目中拆除原有特色村落，造成深圳文化印記的流失，未來深圳更新項目中將越來越來重視本土文化的保留。

③ 滿足政府產(chǎn)業(yè)需求，控制商住項目。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為了經(jīng)濟(jì)利益，城市更新項目越來越追求高檔小區(qū)、高檔寫字樓，企業(yè)經(jīng)營成本逐年攀升，造成企業(yè)外流，對深圳實體經(jīng)濟(jì)造成沖擊。為了保護(hù)實體經(jīng)濟(jì)，深圳工改工類城市更新項目中要求配建創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房返還給政府用于企業(yè)培育，并要求實際產(chǎn)業(yè)落地，注重產(chǎn)城融合。

三、城市更新中各方的權(quán)益博弈

在城市更新中存在多個利益相關(guān)方，如政府、開發(fā)商、業(yè)主方（村股份公司、原村民），存在多方利益沖突，具體表現(xiàn)如下：

（一）政府與開發(fā)商

① 土地供應(yīng)矛盾。深圳的國土面積1995平方公里，生態(tài)控制線面積974平方公里，已開發(fā)面積近900平方公里，可開發(fā)土地嚴(yán)重不足，至2020年，深圳可供新增建設(shè)用地面積僅8平方公里左右。新增建設(shè)用地的不足，限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，倒逼開發(fā)企業(yè)尋求城市更新項目維持企業(yè)的發(fā)展，而城市更新項目的立項依賴于政府審批，因此政府與開發(fā)商間存在土地供需矛盾。

② 規(guī)劃矛盾。開發(fā)商追求利益最大化，希望銷售面積越大越好，而政府為了平衡公共利益，要求項目配建一定比例的公共配套設(shè)施，如醫(yī)院、學(xué)校等，這將會降低開發(fā)商可售面積，在此情況況下，開發(fā)商可能會與政府協(xié)商通過貢獻(xiàn)公共配套用地面積而提高容積率，滿足自身利潤要求。

（二）政府與業(yè)主方

① 歷史遺留問題。為了給城市發(fā)展提供建設(shè)用地儲備，深圳通過1994年“特區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)地”、2004年“特區(qū)外征地”將集體土地征轉(zhuǎn)為國有，但因補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低且補(bǔ)償工作不到位，造成村集體、村民不認(rèn)可，村民大規(guī)模搶建，使得政府對該部分土地并沒有實際控制權(quán)，故希望通過城市更新將集體繼受組織占用土地收歸國有。

② 征地補(bǔ)償矛盾。隨著深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房價逐年攀升，征轉(zhuǎn)地給的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)民購房成本，因此村民大量搶建住宅，對城市形象、規(guī)劃及管理造成惡劣影響，雖然深圳市政府通過出臺《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》、《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》等一系列政策宣布農(nóng)民建房為“違法建筑”，試圖通過查處此類房屋推進(jìn)土地征收，但導(dǎo)致官民矛盾升級，為后來城市更新發(fā)展的困境埋下隱患。

（三）開發(fā)商與業(yè)主方

① 拆遷成本矛盾。開發(fā)商拆除業(yè)主舊房，雖然會按照一定面積比例返還物業(yè)，但是業(yè)主已經(jīng)在舊房中生活多年，生活環(huán)境的改變對生活習(xí)慣有比較大的影響，不論是出于感情因素還是金錢誘惑，業(yè)主都希望獲得的拆遷補(bǔ)償越多越好，而開發(fā)商出于成本考慮希望付出盡量少的拆遷補(bǔ)償成本。

② 建設(shè)成本矛盾。開發(fā)商與村股份公司合作開發(fā)時，仍然存在公共配套落實的沖突問題，業(yè)主方對生活標(biāo)準(zhǔn)的提高，對公園綠化、商業(yè)生活配套的標(biāo)準(zhǔn)要求越來越高，相應(yīng)的增加開發(fā)商的開發(fā)成本。

四、城市更新中估價機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)

考慮評估機(jī)構(gòu)深入?yún)⑴c了涉及政府、開發(fā)商、股份公司的相關(guān)城市更新項目，對此類業(yè)務(wù)政策及流程較為熟悉，可以從多角度為客戶提供專業(yè)服務(wù)。

① 全程顧問。專業(yè)專注于此類業(yè)務(wù)的估價機(jī)構(gòu)可以為政府、開發(fā)商、股份公司提供項目全程顧問服務(wù)，包括前期調(diào)研、項目定位、經(jīng)濟(jì)測算、拆遷談判等。

② 開發(fā)商智囊。許多開發(fā)商受團(tuán)隊結(jié)構(gòu)限制，需要第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以在項目定位、拆賠方案、拆遷談判、協(xié)助完善相關(guān)手續(xù)等方面提供服務(wù)。

③ 集體資產(chǎn)備案全程服務(wù)。為保障村股份公司在城市更新項目中的利益不受損失，可以提供前期項目摸底、評估服務(wù)、備案服務(wù)等。

④ 政策咨詢服務(wù)及培訓(xùn)。一方面為政府制定及解決相關(guān)疑難問題提供專業(yè)咨詢服務(wù)；另一方面為幫助政府頒布政策的推廣，在街道、開發(fā)商、業(yè)主方進(jìn)行宣講。

五、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在城市更新中的作用

提供專業(yè)服務(wù)，為政府開展城市規(guī)劃管理、開發(fā)企業(yè)推進(jìn)項目進(jìn)展、股份公司規(guī)避利益損失風(fēng)險的層面提供解決方案。

（一）政府層面

① 加快項目推進(jìn)。城市更新是一項耗費(fèi)時間長、工作內(nèi)容復(fù)雜的系統(tǒng)工程，更新過程中涉及眾多的利益主體，充滿各方面的矛盾。如開發(fā)商追求更高的經(jīng)濟(jì)利益，希望容積率越高越好，賠償、市政配套越少越好等，而業(yè)主希望賠償越多越好。此時，政府需要平衡雙方之間的利益和著眼城市長遠(yuǎn)發(fā)展就需要一家專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可從前期就介入項目，為委托方提供項目定位、拆遷補(bǔ)償經(jīng)濟(jì)可行性測算等方面服務(wù)，推進(jìn)項目進(jìn)度。

② 政策解讀。雖然深圳已開展多年城市更新工作，但許多政府基層職能部門對業(yè)務(wù)流程不熟悉，政策理解不透徹。如在涉及集體資產(chǎn)備案的項目中，備案流程不熟悉，政策理解與開發(fā)商有差別，對集體資產(chǎn)價值缺乏認(rèn)識，更不知道如何監(jiān)管。此時房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可對集體資產(chǎn)進(jìn)行評估，并協(xié)助業(yè)務(wù)方辦理備案工作，為集體資產(chǎn)在城市更新中的增值保值提供專業(yè)服務(wù)。

③ 風(fēng)險規(guī)避。城市更新牽扯利益較廣，為避免因利益分配、拆遷風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險引起的群體性事件等對社會造成不良影響，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可作為顧問單位對項目推進(jìn)的各時期節(jié)點可能遇到的問題進(jìn)行分析，并給出相應(yīng)解決方案，為項目正常開展保駕護(hù)航。

（二）開發(fā)企業(yè)層面

① 經(jīng)濟(jì)可行性分析。城市更新項目需要大量的前期拆補(bǔ)資金，開發(fā)商在投入大量資金后發(fā)現(xiàn)項目可能虧損，導(dǎo)致進(jìn)退維谷的局面：撤資會損失前期投入資金，繼續(xù)推進(jìn)可能造成更大損失。如果在項目前期聘請估價機(jī)構(gòu)對項目價值進(jìn)行分析，則可較大程度避免此類情況。

② 競爭性談判。在涉及多個權(quán)利主體的項目中，各權(quán)利主體均主張各自利益最大化，將對開發(fā)企業(yè)造成巨大壓力，利潤率大幅度降低。評估機(jī)構(gòu)可在分析項目價值的基礎(chǔ)上，協(xié)助開發(fā)企業(yè)進(jìn)行競爭性談判，為平衡各方利益提供專業(yè)幫助。

③ 全程顧問。部分開發(fā)企業(yè)操盤城市更新項目經(jīng)驗較少，對相應(yīng)政策了解不足，可能在實際工作中面臨合法用地指標(biāo)不足、流程錯誤的問題。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由于自身的專業(yè)特點，在政策理解方面具有傳統(tǒng)優(yōu)勢，可聘請相應(yīng)機(jī)構(gòu)作為顧問單位對項目進(jìn)行全程跟蹤。

（三）業(yè)主層面

① 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)咨詢。業(yè)主往往在城市更新中處于弱勢地位，可能因信息不對稱導(dǎo)致獲得補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低，為保證自身合法權(quán)益，可聘請估價機(jī)構(gòu)對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估和咨詢。

② 政策咨詢。城市更新政策往往對于非專業(yè)人士來說比較難以理解，為保證自身利益，可聘請估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行政策解讀。

六、總結(jié)

城市更新工作任重而道遠(yuǎn)，深圳城市更新經(jīng)驗也為全國其它城市的舊改工作起到表率作用，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在深圳城市更新工作中的相關(guān)咨詢服務(wù)，為深圳的城市建設(shè)發(fā)揮了積極作用，同時城市更新也為估價機(jī)構(gòu)提供了眾多業(yè)務(wù)來源，豐富了估價機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)品種，估價機(jī)構(gòu)以其專業(yè)、規(guī)范的服務(wù)獲得社會各界認(rèn)可，為中國房地產(chǎn)估價事業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。