【摘  要】農(nóng)村住宅房地產(chǎn)是我國(guó)六億多農(nóng)民的根基。近年來(lái)由于中國(guó)的飛速發(fā)展，許多農(nóng)民開(kāi)始進(jìn)城打工，家鄉(xiāng)的農(nóng)村住宅閑置。還有農(nóng)民想利用農(nóng)村住宅去融資，但是由于相關(guān)法規(guī)的限制，農(nóng)村住宅房地產(chǎn)不能流轉(zhuǎn)從而只能變成了農(nóng)民手中的“死產(chǎn)”。然而農(nóng)村經(jīng)濟(jì)想發(fā)展，盤(pán)活農(nóng)村住宅迫不容緩。本文先闡述農(nóng)村住宅房地產(chǎn)及流轉(zhuǎn)的含義，接著介紹國(guó)家與廣東省出臺(tái)的與農(nóng)村房地產(chǎn)有關(guān)的相關(guān)政策法規(guī)，然后論述估價(jià)方法及注意的事項(xiàng)，最后結(jié)合實(shí)例對(duì)估價(jià)方法進(jìn)行研究。

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村住宅  流轉(zhuǎn)  抵押  估價(jià)

一、農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、抵押相關(guān)政策

從2014年《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號(hào)）發(fā)布開(kāi)始，農(nóng)村房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作在我國(guó)就陸續(xù)開(kāi)始了。試點(diǎn)工作的進(jìn)行推動(dòng)了新農(nóng)村的發(fā)展，使農(nóng)民手中的房地產(chǎn)由死產(chǎn)轉(zhuǎn)化為活產(chǎn)。

二、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)含義及土地流轉(zhuǎn)方式

（一）農(nóng)村房地產(chǎn)含義

農(nóng)村房地產(chǎn)，是指農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織基于生產(chǎn)生活或農(nóng)村公益事業(yè)的目的，在集體土地上建造的建筑物和其他附屬物，包括農(nóng)村住宅（或宅基地、農(nóng)民房）、村集體辦工廠(chǎng)等。

（二）農(nóng)村住宅含義

農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)，指對(duì)農(nóng)村住宅的所有權(quán)，是一束權(quán)利，可以分解為占有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。農(nóng)村住宅的土地使用權(quán)，即宅基地的使用權(quán)，是指農(nóng)村的農(nóng)戶(hù)或個(gè)人建設(shè)農(nóng)村住宅而占有、利用本集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。

宅基地可定義為己建房屋、建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物不能居住的土地以及準(zhǔn)備建房用的規(guī)劃地三種類(lèi)型，包括建筑物的基地以及附屬于建筑物的空白基地，一般涵蓋自然輔助用房、庭院和歷年來(lái)不用于耕種的生活用地以及生活用房中的生產(chǎn)場(chǎng)地。

（三）流轉(zhuǎn)方式

農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)方式有買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等。

1、買(mǎi)賣(mài)

買(mǎi)賣(mài)即是讓渡農(nóng)村住宅的所有權(quán)，就目前情況來(lái)看，主要是閑置的農(nóng)村住宅的買(mǎi)賣(mài)。這里的買(mǎi)賣(mài)包括3種情況：第一種情況是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的買(mǎi)賣(mài)；第二種情況是不同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的買(mǎi)賣(mài)；第三種情況是農(nóng)民賣(mài)給城鎮(zhèn)居民。根據(jù)我國(guó)法律，第三種情況是嚴(yán)厲禁止的。根據(jù)《廣東省農(nóng)村宅基地管理辦法（送審稿）》第四章第十七條，符合第十條宅基地‘一戶(hù)一宅’申請(qǐng)條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，報(bào)(鄉(xiāng))鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)同意，可以購(gòu)買(mǎi)本鎮(zhèn)區(qū)域范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的房屋，并取得相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。

2、租賃

農(nóng)民在依法取得農(nóng)村住宅的所有權(quán)后，在一定的時(shí)間內(nèi)出租給他人，從而獲取一定的收益。城中村及城市郊區(qū)有大量農(nóng)民出租自己的住宅，這樣的房屋以低廉的價(jià)格吸引了很多農(nóng)民工和學(xué)生。除了上述的短租以外，還有以租代售的。由于我國(guó)法律嚴(yán)厲禁止農(nóng)民把農(nóng)村住宅賣(mài)給城鎮(zhèn)居民。所以有些農(nóng)民把住宅長(zhǎng)期出租給城鎮(zhèn)居民，名“租”實(shí)“買(mǎi)”。

3、抵押

抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移某些財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。農(nóng)民擁有的財(cái)產(chǎn)主要是農(nóng)村住宅,于是農(nóng)民用自有房屋作為債權(quán)擔(dān)保借款的現(xiàn)象已經(jīng)屢見(jiàn)不鮮。前些年由于我國(guó)《物權(quán)法》第 184 條和《擔(dān)保法》第37條都明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得用于抵押，而且由于《擔(dān)保法》第36條我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)規(guī)則是“房隨地走、地隨房走”及對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，導(dǎo)致大部分的金融機(jī)構(gòu)對(duì)以農(nóng)村住宅作為抵押的情況非常慎重，農(nóng)村住宅難以抵押。新出臺(tái)的《廣東農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施方案》，有望打破這種局面。方案中梅州市五華縣、清遠(yuǎn)市連州市等2個(gè)縣（市）被國(guó)家確定為農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)區(qū)域。

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶(hù)將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶(hù)或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

其它的流轉(zhuǎn)的方式還包括繼承、贈(zèng)與、作價(jià)入股等。

三、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押涉及的估價(jià)服務(wù)

（一）農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押中估價(jià)服務(wù)的必要性

要做抵押，就必須要合理確定房地產(chǎn)的價(jià)值。因?yàn)榇_定房地產(chǎn)價(jià)值是金融機(jī)構(gòu)確定貸款額度的前提之一。要是高估了價(jià)值會(huì)增加銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，要是低估了會(huì)損害農(nóng)民的利益。所以在《廣東農(nóng)村承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)實(shí)施方案》中也明確提到建立“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)機(jī)制。規(guī)范試點(diǎn)地區(qū)“兩權(quán)”抵押價(jià)值評(píng)估體系，“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估要以縣為單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)組織參加，各試點(diǎn)縣可制定“兩權(quán)”價(jià)值評(píng)估管理辦法。推動(dòng)發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估、法律咨詢(xún)等中介組織，每個(gè)試點(diǎn)縣或試點(diǎn)所在的地級(jí)市可引進(jìn)或推薦2家至3家具備資質(zhì)條件的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，合理確定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)價(jià)值。

（二）農(nóng)村住宅的估價(jià)方法及注意事項(xiàng)

與城市住宅相比，評(píng)估人員必須注意到評(píng)估農(nóng)村住宅的特殊性，下面就三種常用的評(píng)估方法談?wù)勣r(nóng)村住宅的估價(jià)服務(wù)。

方法一：市場(chǎng)法

適用范圍：房屋所處區(qū)域同類(lèi)市場(chǎng)交投活躍，市場(chǎng)上有較多的可比的農(nóng)村住宅交易案例。

基本思路：選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)兩者之間交易情況、市場(chǎng)狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實(shí)物狀況等因素的差異對(duì)可比實(shí)例近期交易價(jià)格進(jìn)行修正后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

計(jì)算公式：

注意事項(xiàng)：

（1）房屋所處區(qū)域同類(lèi)市場(chǎng)較少交易案例或者沒(méi)有交易案例的時(shí)候不能采用市場(chǎng)法。

（2）由于農(nóng)村住宅的土地沒(méi)有法定剩余使用年限，在進(jìn)行土地使用年期的修正的時(shí)候，根據(jù)孰短原則，農(nóng)村住宅的剩余使用年限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余使用年限來(lái)確定。

方法二：收益法

使用范圍：房屋所處區(qū)域?yàn)槌侵写?，或者城區(qū)邊緣位置這些出租案例比較多的地區(qū)，房屋有收益的，可以選擇收益法。

基本思路：收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

計(jì)算公式：

注意事項(xiàng)：

（1）出租案例較少的地區(qū)不適用收益法

（2）注意謹(jǐn)慎確定折現(xiàn)率。

（3）由于農(nóng)村住宅的土地沒(méi)有法定剩余使用年限，在進(jìn)行土地剩余使用年期的確定的時(shí)候，根據(jù)孰短原則，農(nóng)村住宅的剩余使用年限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余使用年限來(lái)確定。

（4）在租期內(nèi)的租金確定應(yīng)為合同內(nèi)約定的租金，在租期外的租金的確定應(yīng)為客觀租金。

方法三：成本法

使用范圍：房屋所處區(qū)域交易市場(chǎng)不活躍、房屋無(wú)收益的情況下都可以采用。

基本思路：成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

成本法房地分估。土地取得成本在有集體用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法比如南海。建筑物的成本可以參考當(dāng)?shù)氐墓こ淘靸r(jià)信息。

計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售費(fèi)用+成本利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)

注意事項(xiàng):有收益的房屋用此方法可能會(huì)造成價(jià)值低估。

四、農(nóng)村住宅房地產(chǎn)抵押估價(jià)案例——以收益法為例

項(xiàng)目概況：A房地產(chǎn)是B先生擁有的A市農(nóng)村住宅，于1996年建成。A房地產(chǎn)所處區(qū)域?yàn)槌青l(xiāng)結(jié)合部，附近農(nóng)村住宅租賃市場(chǎng)活躍。A房地產(chǎn)所在樓棟為鋼筋混凝土9層樓梯樓，樓棟外墻為馬賽克，共用土地面積為560平方米。A房地產(chǎn)建筑面積為76.54平方米，位于樓棟第4層。A房地產(chǎn)層高約為3.0米，室內(nèi)裝修情況如下：地面為地磚，墻面、天花為乳膠漆，門(mén)為夾板門(mén)，窗為鋁合金窗。室內(nèi)外水電已安裝、消防、通訊設(shè)施齊全。B先生在兩年前把A房地產(chǎn)出租給C先生，租約于1個(gè)月前到期，故A房地產(chǎn)現(xiàn)在空置中。B先生擬委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估A房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

由于A房地產(chǎn)所處區(qū)域?yàn)槌青l(xiāng)結(jié)合部，附近農(nóng)村住宅租賃市場(chǎng)活躍。故可以采用收益法評(píng)估A房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。

A房地產(chǎn)應(yīng)用收益法估價(jià)的測(cè)算過(guò)程

（一）相關(guān)參數(shù)的確定

（1）潛在毛租金收入：是房地產(chǎn)在充分利用、沒(méi)有空置下所能獲得的歸因于房地產(chǎn)的總收入，包括潛在毛租金收入加上其他收入。

①市場(chǎng)租金：根據(jù)我公司估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查及收集相關(guān)資料、信息，估價(jià)對(duì)象所處地段類(lèi)似房地產(chǎn)的月正常客觀租金如下：

由于上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，所以采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均綜合得出一個(gè)價(jià)格作為估價(jià)結(jié)果：（30+30+33）÷3=31元/平方米·月（取整）

根據(jù)我公司估價(jià)人員搜集的上述租金案例及收集相關(guān)資料、信息，近幾年周邊住宅的租金水平穩(wěn)中有升，我們預(yù)計(jì)未來(lái)租金水平能夠保持這種趨勢(shì)。同時(shí)結(jié)合估價(jià)對(duì)象自身的使用狀況，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象所處地段類(lèi)似房地產(chǎn)的月平均正常客觀租金為31元/平方米/月。

②其他收入：主要為押金收益，租賃押金一般為2個(gè)月租金，本次評(píng)估取2個(gè)月租金，利息按一年期存款利率計(jì)算。

（2）有效毛收入：是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。

①根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查并結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的類(lèi)似物業(yè)租賃氛圍及其自身特點(diǎn)，綜合考慮后確定估價(jià)對(duì)象空置率為5%。

②A市住宅房地產(chǎn)出租一般情況下按月付租，押金為2個(gè)月的租金，因此在收益期內(nèi)因拖欠租金造成收入損失很少，本次評(píng)估不考慮收租損失。

（3）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：是維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要費(fèi)用。出租人應(yīng)承擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含稅費(fèi)綜合征收比例、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)等。

根據(jù)A市相關(guān)規(guī)定及估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)確定，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為月有效毛收益的9.1%，詳見(jiàn)“房屋租賃稅費(fèi)表”。

（5）報(bào)酬率確定

根據(jù)A市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況及我們估價(jià)工作的經(jīng)驗(yàn)，我們采取累加法確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率，即房地產(chǎn)報(bào)酬率等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取一年期定期存款利率（即1.50%），風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是指承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率以上部分的報(bào)酬率，具體是對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)自身及其所在的區(qū)域、行業(yè)、市場(chǎng)等所存在的風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

①投資風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，是指當(dāng)投資投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)時(shí)，要求對(duì)所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。住宅房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一般，取2.00%；

②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率是指一項(xiàng)投資所要求管理付出對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償，房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過(guò)存款、證券，本次取管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率1.5%；

③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率是指投資者對(duì)所投入資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、債券、黃金等投資相比，買(mǎi)賣(mài)困難，變現(xiàn)能力弱。本次取缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率1.5%。

④投資帶來(lái)的優(yōu)惠率是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得額外好處，如易于獲得融資和所得稅抵扣優(yōu)惠等，本次評(píng)估僅考慮易于獲得融資的優(yōu)惠率，取值0.50%

經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，周邊類(lèi)似物業(yè)的年遞增比率在3%-6%間，考慮到通貨膨脹率、物價(jià)上漲因素以及將來(lái)的一些不確定性因素，我們預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起前15年收益水平按每年3.5%的比率遞增，第15年以后收益水平固定不變，即凈收益年遞增比率g為3.5%，凈收益遞增年限N1為15年。

（7）收益年限

估價(jià)對(duì)象收益年限，是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算的未來(lái)可以獲得收益的持續(xù)時(shí)間，即價(jià)值時(shí)點(diǎn)至建筑物使用年限結(jié)束之日。估價(jià)對(duì)象為集體使用土地，未繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。

建筑物使用年限約60年，建筑物建成時(shí)間為1996年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，建筑物剩余使用年限約為40年，即收益年限n為40年。

五、總結(jié)

農(nóng)村住宅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、抵押中的價(jià)值評(píng)估在估價(jià)行業(yè)中比較新的領(lǐng)域，缺少前人的經(jīng)驗(yàn)，注定了在實(shí)踐的過(guò)程中充滿(mǎn)坎坷。但是同時(shí)它也是充滿(mǎn)前景的，畢竟農(nóng)村住宅是六億農(nóng)民的生存基礎(chǔ)。希望估價(jià)師及專(zhuān)業(yè)人員在實(shí)際中多積累經(jīng)驗(yàn)，在探索中成長(zhǎng)，將農(nóng)村住宅房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)、抵押中的價(jià)值評(píng)估做的越來(lái)越好。