摘要：對(duì)土地進(jìn)行租賃時(shí)，就需要向出租方支付一定的租金，而土地使用權(quán)的租賃就需要評(píng)估土地的租金，在估價(jià)實(shí)踐中我們接觸較多的是土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，那么土地租賃租金評(píng)估是怎樣的?

關(guān)鍵詞：合作開(kāi)發(fā) 土地租金 探討

一、合作開(kāi)發(fā)

合作開(kāi)發(fā)指的是一方提供國(guó)有土地使用權(quán)，另一方或多方提供開(kāi)發(fā)資金，或直接承建，就房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，并約定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的具體收益分配方式的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)模式。合作開(kāi)發(fā)分類(lèi)如下：

1、法人合作開(kāi)發(fā)模式

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐中依據(jù)《公司法》、《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律及條例，擁有國(guó)有土地使用權(quán)的主體可以以名下國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資與其他主體合作成立新公司，并將國(guó)有土地使用權(quán)變更登記到新公司名下，以新的合作法人單位進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

2、非法人型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式（非項(xiàng)目公司型合作開(kāi)發(fā)）

該模式不設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目公司，合作各方直接以一方或者多方名義進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，特點(diǎn)在于形式靈活、參與各方之間充分自治。

二、何為土地租金

土地租金指獲取土地出讓權(quán)的收益資金。

土地租金又指原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的使用者，出租土地使用權(quán)及出租地上建筑物或其他附著物獲取收益中所含土地使用權(quán)部分。地租通俗地說(shuō)是出租土地獲得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，或土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者索取的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。但就其經(jīng)濟(jì)關(guān)系的本質(zhì)來(lái)說(shuō)，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式，是社會(huì)生產(chǎn)關(guān)系的反映。

三、案例介紹及分析

（一）案例介紹

就案例的特殊性及商業(yè)保密性，以下就涉及委托方名稱(chēng)及機(jī)密的均作某單位處理。

案例政治環(huán)境：根據(jù)全軍停償工作領(lǐng)導(dǎo)小組《軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)項(xiàng)目審核認(rèn)定辦法》（軍停償[2018]6號(hào)），為做好“擬委托管理項(xiàng)目”整改工作，特委托對(duì)福建某軍區(qū)某單位所屬的位于福州市鼓樓區(qū)銅盤(pán)路某號(hào)福建省某投資管理有限公司租賃項(xiàng)目租金進(jìn)行評(píng)估。

在上述環(huán)境下公司承接了案例項(xiàng)目，案例項(xiàng)目大致情況介紹如下：福建某軍區(qū)某單位就所屬的位于福州市鼓樓區(qū)銅盤(pán)路某號(hào)地塊租賃項(xiàng)目，原始合同出租房屋建筑面積7000平方米，場(chǎng)地面積8400平方米，租期15年（2014年04月01日起至2029年03月31日止），本次依據(jù)相關(guān)部隊(duì)文件更改合同變更租期自2018年06月30日起至2028年06月30日止。估價(jià)目的是為估價(jià)委托人與原承租方重新簽訂租賃合同而了解估價(jià)對(duì)象剩余租約期內(nèi)租賃市場(chǎng)行情提供參考。

案例項(xiàng)目與估價(jià)有關(guān)的情況說(shuō)明：1、項(xiàng)目由承租方開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建筑維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、場(chǎng)地維護(hù)費(fèi)用及辦理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需的各項(xiàng)政府部門(mén)證件（含費(fèi)用）等；2、由于該地塊原有出租房屋建筑面積7000平方米年限久、陳舊，承租人經(jīng)出租人批準(zhǔn)對(duì)原有建筑進(jìn)行拆除，租金以空地面積為收取基數(shù)；3、租賃期滿(mǎn)后或解除合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將承租方開(kāi)發(fā)建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及附屬設(shè)施設(shè)備無(wú)償移交給出租方；4、租賃用途為辦公及配套倉(cāng)儲(chǔ)；5、本次估價(jià)以項(xiàng)目房屋和土地面積以最新測(cè)繪成果為準(zhǔn)：房屋建筑面積為23036.3平方米，土地面積為9369.89平方米。

（二）估價(jià)思路與評(píng)估

運(yùn)用剩余法求取土地租金

剩余法也稱(chēng)為假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法、余值法，是在預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)中扣除成本費(fèi)用和社會(huì)平均預(yù)期收益后的“剩余價(jià)格”。

根據(jù)剩余法原理，利用剩余法評(píng)估土地租金的基本公式是：

V=A-A1

式中：V——合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性土地年凈收益（客觀租金）

      A——合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)凈收益

      A1——新建建筑物應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找?/span>

具體技術(shù)思路如下：

首先，采用市場(chǎng)比較法先求取合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年平均客觀租金，計(jì)算合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年有效毛收入，扣除合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得出房地產(chǎn)年凈收益。過(guò)程如下：

?本次估價(jià)在求取場(chǎng)地內(nèi)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)平均租金時(shí)先設(shè)定一基準(zhǔn)單元經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，基準(zhǔn)單元經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況設(shè)定如下：位于該項(xiàng)目?jī)?nèi)，設(shè)定所屬樓宇外觀檔次、樓宇設(shè)施及配套、物業(yè)管理水平，基準(zhǔn)單元經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的面積、朝向等。

?通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查選取一定數(shù)量與基準(zhǔn)單元具有可比的可比實(shí)例租金案例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到基準(zhǔn)單元經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)客觀租金的方法，其基本計(jì)算公式為：

基準(zhǔn)客觀租金單價(jià)＝建立比較基礎(chǔ)后的可比實(shí)例租金單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整值系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整值系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整值系數(shù)

?假設(shè)投資方將建成后的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)一次性整體出租，考慮到承租方經(jīng)營(yíng)成本、利潤(rùn)、空置及收租損失等因素，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及所掌握的資料分析，并結(jié)合具體情況，通過(guò)選取一個(gè)綜合調(diào)節(jié)系數(shù)求取整體出租單價(jià)，進(jìn)而得出合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年有效毛收入。

④求取房地產(chǎn)年凈收益，其基本計(jì)算公式為：

合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)凈收益＝合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年有效毛收入-合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

其中：合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年有效毛收入=合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)有效毛租金收入+合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)租賃押金利息收入

合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝管理費(fèi)+維修費(fèi)+應(yīng)繳稅費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)

其次，模擬承租方原租賃合同簽訂后租金收繳起始時(shí)間新建建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，假設(shè)在合同租賃期建筑物攤銷(xiāo)不變的情況下，通過(guò)建筑物報(bào)酬率采用收益法反算出建筑物應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找?。過(guò)程如下：

?求取模擬承租方原租賃合同簽訂后租金收繳起始時(shí)間新建建筑物重新購(gòu)建價(jià)格，其基本計(jì)算公式為：

建筑物重新購(gòu)建價(jià)格＝建筑物開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)

其中：建筑物開(kāi)發(fā)成本＝建筑安裝工程費(fèi)+前期費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)+公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)+其他費(fèi)用+開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

?確定建筑物重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)分?jǐn)偟暮侠砟晗?/span>

該項(xiàng)目位于福州市鼓樓區(qū)銅盤(pán)路某號(hào)，原始合同出租房屋7000平方米，場(chǎng)地8400平方米，租期15年（2014年04月01日起至2029年03月31日止），另根據(jù)《租金評(píng)估委托書(shū)》記載擬重新簽訂租約租期自2018年06月30日起至2028年06月30日止，剩余租期為10年（較原始合同壓減租期9個(gè)月），且期滿(mǎn)后新建的建筑物均應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交給出租方，由此可見(jiàn)，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)分?jǐn)偟暮侠砟晗迲?yīng)為租金整個(gè)收繳期，即2014年04月01日至2028年06月30日，折合14.25年。

?求取建筑物價(jià)格應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找?，利用收益法反算公式?/span>

A＝V×R/[1-1/（1+R）m]

式中：A——應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找妫?/span>

V——建筑物價(jià)格；

R——報(bào)酬率；

m——應(yīng)分?jǐn)偟钠谙蓿醋饨鹫麄€(gè)收繳期為14.25年）

合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年凈收益（客觀租金）＝合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)凈收益-新建建筑物應(yīng)分?jǐn)偟哪陜羰找?/span>

（三）技術(shù)路線中的重點(diǎn)、難點(diǎn)處理

（1）收益租金的內(nèi)涵。

本案例中出租方福建某軍區(qū)某單位屬于類(lèi)似托管狀態(tài)，即僅收取租金，不參與任何的后續(xù)經(jīng)營(yíng)，未承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用支出。故本案例求取合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年有效毛收入時(shí)內(nèi)涵為不含稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)，但包含業(yè)主管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。需進(jìn)行租金內(nèi)涵的統(tǒng)一對(duì)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除，即上述-具體技術(shù)思路中的第（1）④點(diǎn)。

（2）合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年有效毛收入。

進(jìn)行本案例估價(jià)時(shí)假設(shè)投資方將建成后的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)一次性整體出租，已考慮到承租方經(jīng)營(yíng)成本、利潤(rùn)、空置及收租損失等因素，故測(cè)算合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)年有效毛收入不再單獨(dú)計(jì)算空置及收租損失。

（3）新建建筑物重新購(gòu)建價(jià)格確定。

本案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)已經(jīng)完成建筑物的開(kāi)發(fā)，處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。進(jìn)行估價(jià)時(shí)對(duì)該項(xiàng)目建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格的確定，采取估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘狀況，結(jié)合該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的原始資料（可研報(bào)告、竣工預(yù)決算書(shū)等）進(jìn)行定價(jià)。

如項(xiàng)目在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為空地，應(yīng)結(jié)合地塊的相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)模擬建筑物開(kāi)發(fā)，來(lái)合理確定建筑物重新購(gòu)建價(jià)格。

（4）特殊情況處理

案例項(xiàng)目中原合同記載該地塊原有出租房屋建筑面積7000平方米，因有租賃雙方對(duì)該建筑進(jìn)行了詳細(xì)的約定，出租方同意承租方拆除，并約定租金以空地面積為收取基數(shù)，所以本次估價(jià)不考慮建筑正常情況下對(duì)土地租金的貢獻(xiàn)及對(duì)土地租金的影響。

（5）建筑物分?jǐn)偰陜羰找娴钠谙蕖?/span>

案例項(xiàng)目中租賃合同明確約定期滿(mǎn)后新建的建筑物均應(yīng)當(dāng)無(wú)償移交給出租方，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格應(yīng)分?jǐn)偟暮侠砟晗迲?yīng)為租金整個(gè)收繳期。本次估價(jià)有涉及到變動(dòng)租賃期，需根據(jù)實(shí)際變動(dòng)租賃期重新確定建筑物分?jǐn)偰陜羰找娴钠谙蕖?/span>

四、結(jié)束語(yǔ)

合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目中土地租金評(píng)估重點(diǎn)在于，對(duì)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)地塊開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、對(duì)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)相應(yīng)規(guī)劃指標(biāo)（確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型規(guī)模），進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研，選取類(lèi)似可比租金案例，搜集和分析所調(diào)查到的租金數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)來(lái)選擇估價(jià)線路，只有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)調(diào)查支撐，結(jié)合不斷實(shí)踐，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，才能做好土地租金評(píng)估工作。