摘要：我國是人口大國，如何能讓更多的人有房住，是一個很重要的課題。在“房價高”、“買房難”背景下，房地產(chǎn)租賃儼然為我們提供了新的發(fā)展方向?！胺孔邮怯脕碜〉?、不是用來炒的”，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，令全體人民住有所居的，成為了政府工作的要求之一。房地產(chǎn)租賃是屬于財產(chǎn)租賃的一種，“租賃權(quán)的物權(quán)化”是現(xiàn)代房地產(chǎn)租賃的發(fā)展趨勢和顯著特點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)租賃  高質(zhì)量  估價服務(wù)

一、房地產(chǎn)租賃簡介

1．房地產(chǎn)租賃產(chǎn)生的背景

近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場過熱，“房價高”、“買房難”已成為諸多社會問題當中被關(guān)注度最高的問題之一。去年中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上，習(xí)近平總書記指出應(yīng)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”的方向，并提出了加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居的工作要求。

當前是我國房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)租賃市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的不可或缺組成部分，在租賃企業(yè)化發(fā)展趨勢下，應(yīng)大力扶持國有的機構(gòu)發(fā)展規(guī)模化租賃，充分發(fā)揮國有企業(yè)行業(yè)租賃示范作用，撐持國有企業(yè)展開規(guī)?；淖》孔赓U營業(yè)。同時積極鼓勵民營住房租賃企業(yè)的成長，同時培育機構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)開展住房租賃相關(guān)業(yè)務(wù)，支持房地產(chǎn)開辟企業(yè)實現(xiàn)謀劃轉(zhuǎn)型，從單一的開辟發(fā)賣向租售并舉的全新模式舉行改變。鼓勵有能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其新建商品房項目中長期持有部分房源的所有權(quán)來投放到市場租賃。

2．我國現(xiàn)行房地產(chǎn)租賃的相關(guān)政策

2017年7月18日，住建部下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房[2017]153號)，提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。當時的通知明確要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
    2017年5月19日，住建部發(fā)布《住宅租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，重點為如何保障租房人的權(quán)益。規(guī)定出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。

2016年5月17日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作.發(fā)展租賃地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)租賃估價主要的業(yè)務(wù)類型

隨著住房租賃市場的興起，房地產(chǎn)租賃將成為房地產(chǎn)市場中不可或缺的一部分，但在發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場的過程中也容易出現(xiàn)房產(chǎn)租賃糾紛、租賃價格、課稅、咨詢等參考標準等，這時候房地產(chǎn)估價就顯得格外重要。

1、為房地產(chǎn)租賃交易而評估房地產(chǎn)租賃價格

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)租賃的市場逐漸成熟，規(guī)范房地產(chǎn)租賃行為、加強物業(yè)管理、防止國有資產(chǎn)流失成為房地產(chǎn)租賃市場亟需解決的問題。無論是國有企業(yè)作為出租方，承租物業(yè)并支付租金的行為，或是作為出租房，將旗下國有物業(yè)出租并收取租金的行為，都不能單單考慮租賃雙方的個人意愿，國有企業(yè)作為物業(yè)出租或承租的關(guān)聯(lián)方，國有資產(chǎn)的資金走向，受到社會全民的監(jiān)督。

2、為租賃課稅而評估房地產(chǎn)租賃價格

目前市場上存在的租賃行為多數(shù)為小我與小我之間進行房屋租賃，大部分都只是簽訂房屋租賃合同、口頭協(xié)議，不開具發(fā)票，并不進行租賃備案，或者部分雖然備案，但是簽訂雙合同，以較低的租賃價格備案，這樣就為繳納稅費的稅基提供了一定的難度。隨著租賃法制的完善及市場監(jiān)管的不斷加強，加強房地產(chǎn)租賃備案勢在必行。如果租賃雙方當事人在房地產(chǎn)備案相關(guān)部門申報租賃備案價格時，房地產(chǎn)備案相關(guān)部門如果認為其備案價格明顯低于市場價格，可以委托具有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其租賃價格進行評估，并以其評估結(jié)果作為參考。

3、為項目前期工程提供租賃價格咨詢

眾所周知，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)需要做好、做長久，離不開隨著時代發(fā)展不斷迭代更新、往精與尖處發(fā)展的能力。住房租賃項目的誕生，恰恰給了這樣一個機會——為項目前期工程提供咨詢。住房租賃項目的盈利能力，往往在項目拿地（通過出讓、轉(zhuǎn)讓、承租等方式）的時候已經(jīng)決定了，合理的土地成本對一個項目的影響程度不言而喻，因此，如果房地產(chǎn)中介機構(gòu)能對土地成本作出合理分析界定，將會在為企業(yè)及社會帶來良好效益的同時很好地實現(xiàn)自身價值。

4、解決租賃糾紛而評估房地產(chǎn)租賃價格

我國房地產(chǎn)租賃市場起步較晚，有關(guān)房屋租賃法律、法規(guī)尚不完善，在房屋租賃市場中存在著長期拖欠租金，惡意拖欠，承租人違約導(dǎo)致糾紛、改變用途租賃等問題，涉及到賠償、補償等問題，這就需要到房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供客觀、公正、合理的租賃價格。

三、房地產(chǎn)租賃估價技術(shù)

目前房地產(chǎn)的估價主要有三大方法，即市場法、收益法、成本法，它們也同樣適用于房地產(chǎn)租賃的估價。結(jié)合房地產(chǎn)租賃自有特殊性，下面對常用的估價方法淺談房地產(chǎn)租賃的估價服務(wù)：

1、市場法
  市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。

基本思路：選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)兩者之間交易情況、市場狀況、區(qū)位狀況、權(quán)益狀況、實物狀況等因素的差異對可比實例近期交易租賃價格進行修正后得到估價對象房地產(chǎn)租賃價值或價格。

注意事項：（1）租賃期限的對租賃價格的影響；（2）租賃用途對租賃價格的影響；（3）租賃支付方式對租賃價格的影響。

2、收益法

收益法是在租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定的情況下常用的估價方法。

基本思路：收益法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。

注意事項：（1）年凈收益的計算；（2）注意確定報酬率；（3）收益年限的確定。

3、成本法

在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準確預(yù)測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。

基本思路：成本法是指先首先要測算出被評估房地產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本（重置成本），其次測算出被估價對象的各種貶值因素，并將其從重置成本中扣除而得到估價對象價值的評估方法。

注意事項：（1）折舊費的確定；（2）地租和利潤的確定；（3）重置價格的確定。

四、房地租賃估價的難點

房產(chǎn)租賃評估的價值類型一般為市場價值，但在實務(wù)中市場價值的內(nèi)涵卻是不盡相同的。房地產(chǎn)租賃費用是由承租方與出租人那一方承擔，房地租賃價格是否含稅，不同的租賃形式，體現(xiàn)出不同的價值內(nèi)涵。而評估實物時僅以常見的情況來設(shè)定這種價值內(nèi)涵會阻礙評估行業(yè)向精細化、專業(yè)化發(fā)展。在現(xiàn)實估價中時常需要體現(xiàn)不同價值內(nèi)涵的評估的出現(xiàn)，如果在實物中，僅用某一固定的數(shù)值去得出評估結(jié)論，則是難以滿足委托方的真正需求，也難以體現(xiàn)評估的專業(yè)化。

總結(jié)

房地產(chǎn)租賃市場存在已久，但是在政府引導(dǎo)、抑制房價上漲的今天得以高速發(fā)展，并綻放出它新的一面。租賃價格評估在估價行業(yè)中是比較新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，缺乏前人的估價經(jīng)驗，更加要求評估機構(gòu)能夠及時提高自身的服務(wù)水平，實踐的道路上是坎坷的，但是也充滿機遇的，我國保障性住房政策逐漸完善，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，一些問題會凸顯出來，但我們相信，通過自身思考及與業(yè)界同行共同探討，一定能解決難題，打開評估行業(yè)新局面。