摘 要：住房租賃市場(chǎng)作為住房市場(chǎng)的重要組成部分，對(duì)解決我國(guó)人們基本居住問題有著重要的意義。但是,對(duì)于大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),還有許多問題值得進(jìn)一步思考與認(rèn)識(shí)。

關(guān)鍵詞：住房租賃  房地產(chǎn)市場(chǎng)  住房租賃市場(chǎng)存在的問題

一、 住房租賃市場(chǎng)背景

（一）房?jī)r(jià)飛漲，住房問題凸顯

近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，“炒房”興潮，房?jī)r(jià)一直居高不下，與人均可支配收入出現(xiàn)了明顯背離，使住房逐漸偏離居住的基本屬性，民眾購(gòu)房壓力大，特別是一、二城市，造成了“一輩子買不起一套房”的可悲現(xiàn)實(shí)，住房問題成為一大民生問題，亟待解決。就目前形勢(shì)，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了政府部門的調(diào)控，但是房?jī)r(jià)大幅度下降的可能性小，租房是解決人民居住的基本方法。2016年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干問題》，明確了住房租賃市場(chǎng)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要地位，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)對(duì)緩解我國(guó)民生基本居住問題有著重要的實(shí)踐意義。因此大力推行住房租賃市場(chǎng)勢(shì)在必行。

（二）全國(guó)流動(dòng)人口基數(shù)大，住房問題嚴(yán)峻

據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》數(shù)據(jù)，2016年我國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模為2.45億人，占總?cè)丝诒戎?8%，較于2015年2.47億人，流動(dòng)人口比重雖有所下降，但所占總?cè)丝诒戎厝暂^大，人口繼續(xù)向城市聚攏，人口流動(dòng)依然是我國(guó)人口及社會(huì)發(fā)展的重要現(xiàn)象。而如何解決這些流動(dòng)人口的住房問題是一嚴(yán)峻的問題，不容忽視。

（三）“80后”、“90后”成流動(dòng)人口主力軍，為住房租賃市場(chǎng)注入新活力

據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》數(shù)據(jù)，今年來我國(guó)“80后”、“90后”新生代流動(dòng)人口比例不斷增長(zhǎng)，2016年已達(dá)64.7%，已成為流動(dòng)人口中的主力軍。16-59歲的勞動(dòng)年齡流動(dòng)人口中，“80后”(出生于1980-1989年間)流動(dòng)人口比重由2011年的不足50%升至2016年的56.5%；“90后”(出生于1990-1999年間)流動(dòng)人口的比重由2013年的14.5%升至2016年的18.7%，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

例如剛畢業(yè)的大學(xué)生、白領(lǐng)等，是城市發(fā)展和提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的一重大人才資源，為了避免高端人才的流失，解決其住房問題為基本。而租房是這些新生代流動(dòng)人口解決基本居住問題的重要途徑。

二、住房租賃市場(chǎng)的服務(wù)對(duì)象

目前，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)服務(wù)的對(duì)象主要為流動(dòng)人口及高校畢業(yè)生。據(jù)《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2017》數(shù)據(jù)，我國(guó)流動(dòng)人口基數(shù)大，基本靠租住私房來解決居住問題，住房租賃市場(chǎng)需求大。再者，每年也有大批高校畢業(yè)生首要解決的就是安身住所問題，根據(jù)絕大部分大學(xué)生自身收入狀況水平，選擇租房的比例大。況且，隨著時(shí)代的遷移，人們思想的更新，“蝸居”等新潮概念的興起，“80”“90”這兩代人不再奉行“花一輩子的錢買一套房”的舊思想，而租房也成為其首選。

三、 住房租賃市場(chǎng)存在的問題及分析

（一）住房租賃市場(chǎng)存在的問題

1、承租人法律意識(shí)薄弱，權(quán)益難以保障

在我國(guó)，住房租賃市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，與發(fā)達(dá)國(guó)家存在很大的差距，類似于香港公租房和新加坡組屋這些公共住房出租少之又少，住房租賃市場(chǎng)目前流通的多為私房，存在大量黑市。而人們?cè)谧夥康臅r(shí)候法律意識(shí)不強(qiáng)，出租人為了自身利益，不與承租人簽訂《房屋租賃合同》，特別是在一線城市，更是存在一手房東、二手房東，產(chǎn)權(quán)不明晰，利益錯(cuò)綜復(fù)雜，承租人甚至不知道到底是誰給自己租了房子，一但出租人之間有什么產(chǎn)權(quán)糾紛問題，承租人權(quán)益難以保障，更有可能錢房?jī)墒А?/span>

2、出租住房基礎(chǔ)設(shè)施差，存在安全隱患

目前，出租的私人住房多為出租人常年不居住，就算是整體出租，其基礎(chǔ)設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)狀況差，出租人又不積極進(jìn)行維修與保養(yǎng)，例如水管煤氣老化、內(nèi)墻脫落、防護(hù)網(wǎng)松垮等，私拉電線、用電過度等現(xiàn)象也屢見不鮮，存在大量安全隱患。而且出租房人多口雜，租戶匿名居住，互不知道底細(xì)，管理難度大。雖設(shè)有攝像頭，但多是形同虛設(shè)，易被心思不軌之人鉆空子，入室行竊等不法行為多有發(fā)生，治安也存在很大隱患。且出租屋周邊環(huán)境雜亂，缺乏系統(tǒng)的管理，生活外部設(shè)施不完善，治安問題也得不到改善，居住質(zhì)量不佳。

3、租戶關(guān)系不穩(wěn)，糾紛多發(fā)

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)沒有完善的托管機(jī)構(gòu)，很多為居民私房出租，其招攬承租人的方式多為街邊粘貼小廣告等，對(duì)于承租人的個(gè)人底細(xì)不明晰，來者不拒。承租人也可能因性格脾性不好、長(zhǎng)期拖欠房租、提前終止合約等，或者是作奸犯科的逃逸者，這很有可能不利于其他承租人，容易產(chǎn)生糾紛，甚至威脅其生命安全。再者，遇到一些野蠻出租人，動(dòng)不動(dòng)就漲房租，處處限制承租人的行為，也是糾紛多發(fā)的原因?，F(xiàn)在，承租人和出租人沒有統(tǒng)一的溝通平臺(tái)和監(jiān)管系統(tǒng)，發(fā)布和獲取租房信息的渠道不一，造成雙方信息的缺失和隱瞞，不利于長(zhǎng)期租賃關(guān)系的穩(wěn)定與發(fā)展。

（二）住房租賃市場(chǎng)存在的問題原因分析

1、住房租賃市場(chǎng)發(fā)展落后，機(jī)制不完善

較于其他發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展落后，缺乏一套完整的、系統(tǒng)的機(jī)制。現(xiàn)今，住房租賃市場(chǎng)存在各種問題，且處于“無法可依”的狀態(tài)。承租人和出租人權(quán)利、義務(wù)不明確，相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)于處理這種租賃關(guān)系大多無意識(shí)地偏向于出租人，承租人權(quán)益難以保障。盡管《合同法》等相關(guān)法律有零星的條文規(guī)定是保護(hù)承租人利益的，但是總體來看，并未突出和強(qiáng)調(diào)于承租人的特殊保護(hù)。例如《合同法》第220條規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另外約定的除外”，在我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，出租人與承租人簽訂的合約多為承租人負(fù)責(zé)維修，且如損壞的租賃物，不管自然損壞還是人為損壞均需按照其價(jià)格的幾倍做出賠償。在這樣租賃市場(chǎng)環(huán)境機(jī)制下，承租人作為權(quán)利弱化的一方，權(quán)益得不到保護(hù)。這是租房租賃市場(chǎng)問題多發(fā)卻得不到解決的重要成因。

2、住房租賃市場(chǎng)未完成，缺乏專業(yè)的、規(guī)范的中介服務(wù)體系

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)仍然處于自發(fā)狀態(tài)，租賃需求的住房供給只能通過二手房市場(chǎng)獲得，基本上不存在新房租賃市場(chǎng)，而且住房租賃市場(chǎng)的提供主體多為居民家庭及少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)等。在如今的住房租賃市場(chǎng)，獲得住房租賃信息大部分通過親朋好友接受或者街邊粘貼出來的“小廣告”，只有少部分是通過網(wǎng)絡(luò)和房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人獲得，缺乏專業(yè)的、規(guī)范的中介服務(wù)體系。無論是個(gè)人出租還是從中介處取得，在簽訂合約之后，往往不負(fù)責(zé)后續(xù)問題。承租人和出租人的信息管理系統(tǒng)不完善、租賃權(quán)限不設(shè)限、租賃住房質(zhì)量等問題，沒有專業(yè)的機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)、管理與解決。目前的住房租賃只提供了基本的居住需求，而沒有品質(zhì)的追求。

迄今為止，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)相對(duì)落后。想要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)必須著眼現(xiàn)在，明確問題，建立完整的管理與服務(wù)體系，才能沖破阻礙，為住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展帶來新機(jī)遇。