摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展至今，主營(yíng)業(yè)務(wù)基本上為傳統(tǒng)的抵押、拆遷、司法等領(lǐng)域。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，如何擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍、適應(yīng)新形勢(shì)行業(yè)發(fā)展需求一直是我們努力探索的方向。本文將分析房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的幾點(diǎn)主要問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：REITs  房地產(chǎn)評(píng)估  波特五力模型  新形勢(shì)

一、房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)幅度過(guò)大不利于估價(jià)行業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇變動(dòng)在近兩年尤為明顯，尤其是從2016年開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)一路上揚(yáng)，此對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)方面造成的影響就是估價(jià)所依賴的理論方法及數(shù)據(jù)與市場(chǎng)真實(shí)情況差距過(guò)大，一方面是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)變化速度過(guò)快，估價(jià)師數(shù)據(jù)收集難以保證及時(shí)性；另一方面也是由于部分房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)敏感性較低，在市場(chǎng)持續(xù)過(guò)快上揚(yáng)的情況下收集的數(shù)據(jù)可能會(huì)高估價(jià)值。最終的結(jié)果就是導(dǎo)致相關(guān)利益方對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的不信任感增加，非常不利于估價(jià)機(jī)構(gòu)及行業(yè)的品牌建設(shè)。

（二）供需方利益不一致

現(xiàn)階段大部分估價(jià)行為發(fā)生于各類市場(chǎng)環(huán)節(jié)中某一方的強(qiáng)制要求，而且大多卻由另一方支付評(píng)估費(fèi)。例如典型的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)中，金融機(jī)構(gòu)要求由第三方評(píng)估，而真正委托估價(jià)及支付費(fèi)用的卻是借款方。按照估價(jià)規(guī)范準(zhǔn)則要求，估價(jià)機(jī)構(gòu)本應(yīng)獨(dú)立、公正、客觀地為金融機(jī)構(gòu)提供客觀的抵押物估值，為金融機(jī)構(gòu)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但事實(shí)上評(píng)估機(jī)構(gòu)卻往往受制于支付費(fèi)用的借款方甚至是金融機(jī)構(gòu)本身的利益訴求（比如高估值，低收費(fèi)等）。需求方即支付費(fèi)用的一方與評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任相背離，供需雙方無(wú)法達(dá)成一致，從而導(dǎo)致無(wú)法形成有效的供需機(jī)制。

（三）執(zhí)業(yè)人員能力不足

房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)雖然大部分院校都有設(shè)立，但針對(duì)于評(píng)估的院校卻是比較少的，而且高等學(xué)府在評(píng)估領(lǐng)域有鉆研且具有一定理論成果的就更少了，現(xiàn)狀導(dǎo)致了人才輸出較少。另一方面目前估價(jià)行業(yè)業(yè)務(wù)技術(shù)操作的簡(jiǎn)單化、模板化、批量化使得技術(shù)門檻降低，固然短期發(fā)展來(lái)講可以降低成本提高利潤(rùn)，但卻導(dǎo)致服務(wù)人員整體素質(zhì)下降，缺乏對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的認(rèn)識(shí)，最重要是低技術(shù)含量阻礙了行業(yè)對(duì)優(yōu)秀人才的吸引。甚至乎連行業(yè)協(xié)會(huì)組織的講座、培訓(xùn)基本都是針對(duì)估價(jià)師，缺少了對(duì)負(fù)責(zé)主要技術(shù)工作的估價(jià)人員的培養(yǎng)。

（四）產(chǎn)業(yè)上下游互相競(jìng)爭(zhēng)

同屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，業(yè)務(wù)交叉尤其多的兩個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)促成房地產(chǎn)成交依賴于房地產(chǎn)估價(jià)，而房地產(chǎn)估價(jià)理論技術(shù)基礎(chǔ)又來(lái)源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)積累的數(shù)據(jù)，然而行業(yè)現(xiàn)狀卻是雙方互相芥蒂，造成了資源與效率的浪費(fèi)。

二、核心競(jìng)爭(zhēng)力分析

綜上所述，再通過(guò)波特五力模型分析一下房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力：

（一）上游供應(yīng)商的議價(jià)能力

大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的理論技術(shù)都需要專業(yè)數(shù)據(jù)支撐，而隨著社會(huì)對(duì)估價(jià)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)專業(yè)數(shù)據(jù)或者調(diào)研機(jī)構(gòu)的需求依賴只會(huì)越來(lái)越大，換言之預(yù)計(jì)上游供應(yīng)商的議價(jià)能力會(huì)持續(xù)增強(qiáng)。

（二）購(gòu)買者的議價(jià)能力

從上述估價(jià)機(jī)構(gòu)面臨的問(wèn)題中不難看出，對(duì)應(yīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)的購(gòu)買者議價(jià)能力可謂相當(dāng)強(qiáng)，除了司法鑒定等政府相關(guān)業(yè)務(wù)能夠依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或者接近國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之外，其余大部分業(yè)務(wù)收費(fèi)非常容易受到購(gòu)買者干擾。

（三）潛在新進(jìn)入行業(yè)者的威脅

就現(xiàn)在而言，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的產(chǎn)品壁壘非常低，但對(duì)于已建立區(qū)域品牌優(yōu)勢(shì)且由于經(jīng)營(yíng)多年已經(jīng)建立的政府、金融機(jī)構(gòu)等多平臺(tái)合作關(guān)系會(huì)比較穩(wěn)固，潛在進(jìn)入行業(yè)者比較難構(gòu)成威脅。

（四）替代品的威脅

現(xiàn)如今信息時(shí)代的來(lái)臨，大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)，計(jì)算機(jī)及互聯(lián)網(wǎng)的普及催生出自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)平臺(tái)，并且已經(jīng)逐漸取代傳統(tǒng)較為簡(jiǎn)單的商品房住宅估價(jià)業(yè)務(wù)；不難預(yù)見(jiàn)大數(shù)據(jù)的替代產(chǎn)品威脅會(huì)越來(lái)越大。

（五）現(xiàn)有同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)程度

從上文的敘述不難看出，由于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)多方面受制，同業(yè)為求利潤(rùn)或生存，形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，以不合理估值或低收費(fèi)爭(zhēng)搶評(píng)估業(yè)務(wù)的情況屢見(jiàn)不鮮，同行競(jìng)爭(zhēng)甚至是惡性競(jìng)爭(zhēng)可謂異常激烈。

三、REITs的興起為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)帶來(lái)新形勢(shì)

（一）新形勢(shì)

不難看出，現(xiàn)階段房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力并不高，原因不僅僅是估價(jià)技術(shù)單方面的問(wèn)題，原本房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可以依靠低成本運(yùn)作模式生存下去，但隨著近年來(lái)，各方面利益牽制，社會(huì)資源透明化以及評(píng)估費(fèi)用不斷降低，導(dǎo)致低成本運(yùn)作、客戶關(guān)系類優(yōu)勢(shì)逐漸消失。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)業(yè)務(wù)上需要推陳出新，向不可替代的咨詢、顧問(wèn)業(yè)務(wù)甚至在技術(shù)深度上有所突破。而REITs的到來(lái)無(wú)疑為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)開(kāi)啟了一頁(yè)新的篇章。

REITs，房地產(chǎn)投資信托基金，類似于ABS（資產(chǎn)證券化），其為房地產(chǎn)證券化的一種手段，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是由基金公司向投資者募集資金，再投資于房地產(chǎn)行業(yè)，再將所獲收益分配給投資者。REITs一般可分為權(quán)益性和抵押性。REITs的優(yōu)點(diǎn)在于，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資動(dòng)輒上千萬(wàn)投入的高門檻相比，REITs的申購(gòu)門檻較低，而且在香港或者國(guó)外，REITs可以在證券交易市場(chǎng)上流通；再者REITs的分紅比例較高，部分REITs公司會(huì)將90%以上的投資收益分配給投資者，而缺點(diǎn)就是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，REITs的收益會(huì)大幅縮水。雖然早在1960年，美國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了REITs，但在國(guó)內(nèi)，仍舊屬于新型的融資手段。

REITs的出現(xiàn)不僅可以擴(kuò)大開(kāi)發(fā)商的融資渠道，更能幫助降低房地產(chǎn)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，避免在過(guò)于單一的融資體系下銀行利率政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生過(guò)大的影響。而且從房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評(píng)估咨詢的角度上看，REITs的興起為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評(píng)估咨詢是REITs的市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)來(lái)源，也是為投資者提供咨詢意見(jiàn)的重要手段。

REITs的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)開(kāi)拓了新的業(yè)務(wù)方向，房地產(chǎn)信托投資基金物業(yè)評(píng)估使房地產(chǎn)評(píng)估從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估轉(zhuǎn)向了更深層的包括物業(yè)狀況評(píng)價(jià)咨詢、物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研和物業(yè)價(jià)值評(píng)估咨詢等多方面有機(jī)綜合專業(yè)研究，進(jìn)一步擴(kuò)大了服務(wù)的范圍，提高了服務(wù)的質(zhì)量，其需求的高技術(shù)含量更有利于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)步。REITs項(xiàng)目有時(shí)候可能還會(huì)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供除評(píng)估外的其他中介服務(wù)，這對(duì)于國(guó)內(nèi)部分綜合集團(tuán)型估價(jià)機(jī)構(gòu)更無(wú)疑是錦上添花，估價(jià)機(jī)構(gòu)可利用政府、金融機(jī)構(gòu)等其他業(yè)務(wù)渠道幫助拓展如估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況調(diào)查，收益劃分、可行性研究、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、信托風(fēng)險(xiǎn)分析等多方位服務(wù)。

（二）新風(fēng)向標(biāo)及新挑戰(zhàn)

機(jī)遇總是伴隨挑戰(zhàn)，與傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)務(wù)相比，REITs評(píng)估咨詢服務(wù)，是一項(xiàng)包括物業(yè)狀況評(píng)價(jià)咨詢、物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研和物業(yè)價(jià)值評(píng)估咨詢等多方面綜合性咨詢服務(wù)。這無(wú)疑要求評(píng)估專業(yè)人員除了具備扎實(shí)的估價(jià)專業(yè)理論知識(shí)外，還需要具備多方面復(fù)合專業(yè)知識(shí)，比如經(jīng)濟(jì)法、稅法、測(cè)繪、建筑工程學(xué)、設(shè)備、金融等方面的專業(yè)知識(shí)，要求評(píng)估專業(yè)人員綜合素質(zhì)較高。再者，從行業(yè)發(fā)展角度方面分析，REITs的興起要求估價(jià)行業(yè)必須盡快建立對(duì)信托物業(yè)評(píng)估專業(yè)人員的培訓(xùn)體系。上文便體積到REITs在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展了超過(guò)半個(gè)世紀(jì)之久，運(yùn)營(yíng)、審批整個(gè)運(yùn)作流程已經(jīng)非常成熟，甚至已經(jīng)分離出一批專業(yè)人員專門從事REITs業(yè)務(wù)，無(wú)疑與國(guó)外評(píng)估公司相比，我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然處于非常大的劣勢(shì)，想要在REITs市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟，無(wú)論從行業(yè)還是評(píng)估機(jī)構(gòu)本身都需要建立專業(yè)的團(tuán)隊(duì)再配備以扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)以及豐富的經(jīng)驗(yàn)。與此同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步加大，REITs項(xiàng)目物業(yè)評(píng)估咨詢與傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)相比，具有公開(kāi)面向市場(chǎng)，直接影響多數(shù)投資者收益水平的特點(diǎn)，因此要求評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)服務(wù)質(zhì)量把控相當(dāng)高。換言之，意味著評(píng)估機(jī)構(gòu)必須對(duì)估價(jià)對(duì)象要有比以往更深層次的了解和研究，需要收集更廣泛且精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)，才能準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，合理預(yù)測(cè)收益或估值，客觀體現(xiàn)房地產(chǎn)投資信托基金的價(jià)值，真正為投資者提供有質(zhì)量的咨詢服務(wù)。

綜上所述，從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，REITs并非是金融市場(chǎng)的個(gè)例，諸如此類的比如ABS咨詢業(yè)務(wù)不在少數(shù)，評(píng)估機(jī)構(gòu)做好充足的準(zhǔn)備之余，行業(yè)協(xié)會(huì)也應(yīng)該盡早出臺(tái)相關(guān)的準(zhǔn)則或管理辦法，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，加強(qiáng)評(píng)估專業(yè)人員的繼續(xù)教育培訓(xùn)，迎接房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)新形勢(shì)。