摘 要:隨著城市發(fā)展的速度不斷加快，經(jīng)濟發(fā)展需求的不斷提高,城市更新速度也在越發(fā)地加快。日益增多的改造的翻新項目，在這過程中，從項目風(fēng)險評估、融資、抵押、銷售、到之后的相關(guān)二手買賣都會涉及到評估范疇，而面對此類評估業(yè)務(wù)時我們也需要更加的謹(jǐn)慎和客觀。

關(guān)鍵字：改造翻新  爛尾工程  風(fēng)險控制

一.改造翻新發(fā)展背景

隨著城市發(fā)展的速度不斷加快，經(jīng)濟發(fā)展需求的不斷提高，中國國民支柱型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場近年來的發(fā)展勢頭絲毫沒有減緩，而且還在不斷提速。相對于基本已經(jīng)飽和的一二線城市，如北京、上海等城市，三四線城市的房地產(chǎn)市場更是難以控制，面對越來越多的資本從一二線城市的轉(zhuǎn)移涌入到三四線房地產(chǎn)市場，無論是市場調(diào)控，還是政府政策調(diào)控都很難真正達(dá)到房地產(chǎn)市場熱度降溫的效果。

但是政府為了調(diào)控一手房價和限制投機性買賣，進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻也在不斷提高，就拿二三線城市中山市舉例，前年開始政府在新拍地價不斷上升的情況下，實行限定樓面價+配建人才樓的模式提高建設(shè)成本，抑制惡性競價，但每次土地成交都能出現(xiàn)新地王，實際地價一次一次的刷新紀(jì)錄。最近中山市政府開始實施用地出讓后實行商品房現(xiàn)售的模式，開發(fā)商需在項目竣工且商品房驗收合格后，方可出售給買方，這就對未來開發(fā)商的資金能力要求更高。對于較大規(guī)模的項目，則需要有實力的大型房企、或者是幾家房企聯(lián)合開發(fā)，這也直接提高了進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻。那么直接買賣土地建設(shè)房地產(chǎn)困難的情況下，又想進(jìn)房地產(chǎn)市場分一杯羹，還有什么方法呢？購買舊樓改造再出售就成為現(xiàn)在中小房地產(chǎn)商的另一條出路。在新增用地成本及市場準(zhǔn)入門檻不斷提高的情況下，再加上各個城市中心三舊改造項目的不斷落實，對于資金能力并不十分高的中小房地產(chǎn)商，舊樓改造再出售的項目越來越受青睞。

二.何為翻新改造在售項目

何為舊樓改造再出售呢？基本能分成三種類型，第一種是爛尾樓宇或樓盤在原有建筑格局的基礎(chǔ)上，繼續(xù)完成樓宇或樓盤建設(shè)，重新包裝出售。這種情況一次性投入相對較大，而且風(fēng)險較高，成本回收期較長，需要企業(yè)有一定的資金成本；第二種是城市舊城區(qū)已建成多年的舊樓，維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的情況下，通過建筑物局部拆建和加建、改變功能，整治修繕、保護(hù)活化等方法達(dá)到滿足現(xiàn)有出售要求后再出售。這種情況一般建筑主體已有，且建筑規(guī)模相對較小，修繕成本較低，而且大多屬于城市舊中心，需求較大，風(fēng)險較低，成本回收期較短，銷售利潤較高。第三種就是舊樓宇按照新規(guī)劃全部拆除重建，由于這種情況和新購用地類似，而且資金成本要求更高，這次就不在討論范圍內(nèi)。

三.改造翻新項目特點

（一）成本低

由于大多改造翻新項目都是在現(xiàn)有舊樓宇、小區(qū)的基礎(chǔ)上或者是主體有一定完成率的基礎(chǔ)上加以改造，相對重新購置用地規(guī)劃建造或者完全拆除重建動輒幾個億甚至幾十個億的長期投入，改造翻新所需的資金成本都要低的多。而且在普通房地產(chǎn)市場門檻不斷加高的情況下，改造翻新樓宇對于中小型房地產(chǎn)商所要求的資金成本可能就是一棟兩棟舊樓改造的成本，這也是近年越來越多舊樓改造翻新成公寓或辦公樓再出售的主要原因。

（二）利潤高

由于舊樓改造翻新大多是在未利用土地相對缺乏，片區(qū)開發(fā)程度已經(jīng)十分完善的舊城區(qū)老城區(qū)，而這些片區(qū)一般都是在城市的中心，所以當(dāng)舊樓改造翻新后再以附近一手樓價格出售，依靠附近成熟的城市配套，地理位置的優(yōu)勢，扣除其低廉的成本后，其利潤往往比一般偏遠(yuǎn)新開發(fā)銷售樓盤要高的多。

（三）需求量高

由于舊樓本身地理優(yōu)勢，一般位于城市中心，公共配套設(shè)施比較完善，各方面都比郊外的新樓盤方便，再加上翻新改造后的價格一般比同區(qū)域一手樓盤價格會稍低些，所以無論對于自住還是投資來說都存在一定的吸引力，在樓宇質(zhì)量沒有其他客觀問題的情況下，會有更多人選擇考慮購買這些樓房。

（四）資金成本回收快

由于這些樓盤多為一棟或幾棟的小型樓盤，其需求量較高，區(qū)位優(yōu)勢等條件，老舊商住樓翻新改造后重新出售的“新房”售賣時間和資金回收時間相對較短，變現(xiàn)能力較強。利于中小投資者或房地產(chǎn)商進(jìn)入這一領(lǐng)域。

四.改造翻新項目評估的意義

由于城市中心地區(qū)的舊房、危房、還有那些所謂的爛尾樓工程都嚴(yán)重影響了城市整體形象，而且這些舊樓宇還占據(jù)了市中心最好的地段，影響了附近地段的價值。所以，許多城市在近幾年都在推行城市更新，而且呈現(xiàn)出逐年加快的跡象，對于爛尾樓的重新改建，舊城區(qū)的三舊改造，城區(qū)內(nèi)空置房地產(chǎn)改造翻新項目已經(jīng)成為現(xiàn)在房地產(chǎn)市場一個不能忽略而且關(guān)注度極高的發(fā)展方向。

而對于我們評估來說，在普通一二手房地產(chǎn)市場的日漸飽和、市區(qū)內(nèi)土地資源稀缺的情況下，市區(qū)內(nèi)舊房翻新改造在售的評估業(yè)務(wù)將逐漸取代市區(qū)一手樓盤業(yè)務(wù)，成為主要的“一手”項目。日益增多的改造翻新項目，在翻新改造的過程中，從項目風(fēng)險評估、融資、抵押、銷售、到之后的相關(guān)二手買賣都會涉及到我們評估行業(yè)，而又由于此類項目的承建主體大多不是大型開發(fā)商或房地產(chǎn)公司做主導(dǎo)，以致于其項目所承擔(dān)的風(fēng)險要比普通一二手房地產(chǎn)市場要高，評估時所需要注意的問題也有所不同，這也要求我們在評估此類業(yè)務(wù)時需要更加的謹(jǐn)慎和客觀。

五.在評估改造翻新房地產(chǎn)時需要注意的地方

（一）主體結(jié)構(gòu)及功能

那些空置較舊的大體量建筑或是外觀較舊建筑，通過改造翻新改造，改變其外觀和內(nèi)部裝修，不改變主體的，我們在評估這些項目的時候要注意其主體結(jié)構(gòu)的實際情況，不能被重新包裝粉刷的外觀所蒙蔽。老舊的主體經(jīng)過多年的使用，會有一定的磨損，雖然經(jīng)過翻新的外觀看上去沒有任何問題，但老舊的主體經(jīng)過再次改造翻新后是否有進(jìn)一步的磨損，能否承擔(dān)得起改造后的用途，主體的折舊使得房產(chǎn)價值的減值幅度取值都是值得關(guān)注的問題。

比如原用途為工業(yè)廠房，經(jīng)過多年使用后，當(dāng)該地區(qū)已不再利于工業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展后，產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)變其功能，變?yōu)樯套∮梅繒r，原有的工業(yè)用途建筑結(jié)構(gòu)是否只經(jīng)過翻新及少許的改造就能符合商住用途房地產(chǎn)的需求？多年來作為生產(chǎn)用房的建筑主體是否會導(dǎo)致其折舊的加速以致于價值的下降？

面對這些問題時，我們就需要區(qū)別其與普通商住房地產(chǎn)的評估思路，在評估時需要更加清楚的了解改造翻新住房的原建筑年限、原用途、新用途、改造翻新前保養(yǎng)等相關(guān)情況。而且在用成本法做測算時應(yīng)該比新建樓宇更加關(guān)注主體的實體磨損狀況，以判斷其折舊情況。

（二）一手售價參考

對于開發(fā)商、銷售方來說，無論是就舊樓翻新改造還是新樓盤的發(fā)售，他們所追求的都是利益最大化。這就導(dǎo)致翻新樓宇在重新銷售的時候并不會標(biāo)明樓宇的原有樓齡及翻新改造部分等情況的說明，基本都是按照新樓宇來宣傳推廣，實際售價也基本參照同區(qū)域的一手樓盤來做橫向?qū)Ρ龋瑑r格定位往往忽視了其翻新改造過后的一些列風(fēng)險問題。比如購買人群對翻新樓宇的接受程度，是以投資人群為主還是自住為主等問題。

所以當(dāng)我們評估其價值時，必須充分了解區(qū)域內(nèi)狀況，在選用可比案例做對象時應(yīng)盡量使用同類型翻新改造樓宇，或是應(yīng)該考慮其翻新改造作為其中一個修正因素，同時能夠清楚分辨評估對象是否為改造翻新房地產(chǎn)及翻新的程度，并分析其發(fā)展商定價是否合理，能否作為我們價格參照的依據(jù)。

（三）舊樓部分保留

在評估是否應(yīng)對舊樓進(jìn)行翻新改造時，應(yīng)該考慮保留部分簡易樓是否更利于整體價值的體現(xiàn)。將部分簡易樓作為歷史遺跡保留下來，不同的簡易樓情況又會有所差別，有的可能是改造項目，有的可能已成為土地一級開發(fā)項目，有的是危樓改造項目，不同的項目會有不同的標(biāo)準(zhǔn)。如果不是居住，比如作為展覽館，可能修繕改造的標(biāo)準(zhǔn)更高，成本技術(shù)也更高。但改造成本過高或者留下保護(hù)等措施更利于整體價值的體現(xiàn)時，就應(yīng)該區(qū)別對待。又或者在評估爛尾的在建工程或是已使用多年的舊樓宇的翻新改造價值時，到底是拆除重建更加合理，還是在原來的基礎(chǔ)上翻新改造，這都要根據(jù)具體情況考慮其成本費用問題，不能一概而論。

六.總 結(jié)

我們在評估過程中時常面對這些實際風(fēng)險比表面風(fēng)險要高的項目，像舊樓改造翻新這類項目，建成后從外表上看與普通一手樓宇無異，但是其潛藏的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比普通一二手樓宇要大。在遇到這類項目時我們就要發(fā)揮一個評估專業(yè)人員的精神，對項目涉及的所有情況都要有清楚的認(rèn)識，把握好自己能控制的事情，為委托方和自己把可能遇到的風(fēng)險降到最低。