摘　要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，發(fā)展過(guò)程中經(jīng)歷過(guò)不少起伏波折，但是房地產(chǎn)發(fā)展的總體趨勢(shì)是向前的，而在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，有一種獨(dú)特的現(xiàn)象——學(xué)區(qū)房。昂貴的學(xué)區(qū)房，曾經(jīng)寄托了多少中國(guó)父母望子成龍的心愿。很多父母為了不讓孩子輸在起跑線上，花費(fèi)大量心血，甚至不惜全家人省吃儉用，砸鍋賣(mài)鐵，也要買(mǎi)學(xué)區(qū)房，把孩子送去好學(xué)校。但最近，北京海淀區(qū)，豐臺(tái)區(qū)，東城區(qū)對(duì)學(xué)區(qū)房出臺(tái)了一系列政策，規(guī)定今后房主子女入學(xué)采用多校劃片式，電腦派位入學(xué)。一時(shí)間學(xué)區(qū)房的話題又成為了群眾議論的重點(diǎn)。本文就目前上海的學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀及其價(jià)格問(wèn)題，簡(jiǎn)單分析其原因及存在的問(wèn)題并提出建議。

關(guān)鍵詞：上海 住宅 學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房是根據(jù)購(gòu)房需求而劃分出來(lái)的一個(gè)概念，突出了市民對(duì)住房的教育資源環(huán)境的要求并將其作為購(gòu)房的主要標(biāo)準(zhǔn)。而上海的學(xué)區(qū)房，主要是由教育部門(mén)或者學(xué)校規(guī)定，按照義務(wù)教育、就近免試入學(xué)原則，學(xué)校在指定范圍內(nèi)招生，這個(gè)范圍內(nèi)的房產(chǎn)就稱為學(xué)區(qū)房。而讓購(gòu)房家長(zhǎng)趨之若鶩的，就是那些重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。

一、上海學(xué)區(qū)房的最新政策及現(xiàn)狀概況

上海的學(xué)區(qū)房概念由來(lái)已久，主要由政府發(fā)表的政策和學(xué)校的招生規(guī)定有關(guān)。而與學(xué)區(qū)房息息相關(guān)的就是重點(diǎn)小學(xué)的位置情況了，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海市區(qū)內(nèi)，重點(diǎn)小學(xué)徐匯區(qū)有14所，黃浦區(qū)8所，靜安區(qū)7所（包含閘北區(qū)4所），盧灣區(qū)5所，長(zhǎng)寧區(qū)5所，虹口區(qū)5所，普陀區(qū)6所，楊浦區(qū)10所，閘北區(qū)4所，浦東新區(qū)14所。

另外，上海優(yōu)秀重點(diǎn)小學(xué)呈環(huán)線分布。內(nèi)環(huán)內(nèi)45%，占比遙遙領(lǐng)先，內(nèi)中環(huán)間23.3%，中外環(huán)間10.9%，外環(huán)外也有1/5的占比。相比北京，上海的優(yōu)質(zhì)教育資源分布會(huì)比較分散，北京的四個(gè)主城區(qū)，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)就把全北京90%以上的好學(xué)校占了。而相對(duì)應(yīng)的入學(xué)政策，也不盡相同，公辦學(xué)校有較嚴(yán)格的區(qū)域劃分對(duì)口街道報(bào)名情況或者是分派統(tǒng)一安排，而民辦學(xué)校則主要通過(guò)小孩的能力及入學(xué)考試來(lái)選擇入學(xué)。

近年來(lái)，上海的學(xué)區(qū)房政策也一直在變化。近日發(fā)布的2018年上海最新學(xué)區(qū)房政策提出了“公民同招”與“五年一戶”?！拔迥暌粦簟睘楸緟^(qū)縣內(nèi)各公辦小學(xué)建立對(duì)口入學(xué)新生庫(kù)，區(qū)內(nèi)每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)，即一個(gè)門(mén)牌號(hào)一居住戶，五年內(nèi)只接受一個(gè)學(xué)生（雙胞胎和二孩例外）。靜安區(qū)首先于2014年推出該政策，2015年寶山、長(zhǎng)寧、虹口跟進(jìn)，2016年黃浦、徐匯、浦東提出。五年一戶意味著家長(zhǎng)試圖通過(guò)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，掛下戶口，然后買(mǎi)賣(mài)輪番進(jìn)入熱門(mén)公辦小學(xué)的機(jī)會(huì)受到了限制。臨時(shí)將孩子戶口掛到對(duì)口區(qū)域的房屋也變?yōu)椴豢尚小?/span>

由于這些學(xué)區(qū)房政策，學(xué)區(qū)房的價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，相較于周邊同板塊而不是學(xué)區(qū)房的小區(qū)價(jià)格有明顯的差異。例如，徐匯區(qū)的上海小學(xué)，以語(yǔ)文類(lèi)為特長(zhǎng)，學(xué)區(qū)房覆蓋長(zhǎng)橋一村（2018年五月均價(jià)82000元/平），長(zhǎng)橋五村（2018年五月均價(jià)：75000元/平），匯城五村（2018年五月均價(jià)65000元/平）及光華園（2018年五月均價(jià)78000元/平米），相對(duì)于同為長(zhǎng)橋板塊，房齡相似的長(zhǎng)橋三村，長(zhǎng)橋四村，長(zhǎng)橋七村，長(zhǎng)橋八村（2018年五月均價(jià)55000元/平）高出了10000-20000元的價(jià)格。說(shuō)明學(xué)區(qū)房確實(shí)對(duì)上海房地產(chǎn)的價(jià)格影響是實(shí)實(shí)在在的。

上海小學(xué)對(duì)口學(xué)區(qū)房與同板塊非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格對(duì)比

二、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)高的影響因素分析 

1、估價(jià)理論中的區(qū)位狀況因素

區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況有位置、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施，環(huán)境質(zhì)量等。教育配套設(shè)施是影響住宅房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一，教育配套設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格的影響一方面體現(xiàn)在住宅周邊是否有中小學(xué)和幼兒園托兒所等，而另一方面體現(xiàn)在附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其價(jià)格會(huì)因名校效應(yīng)而明顯高于其他區(qū)域住宅。尤其是在上海學(xué)區(qū)房政策下，區(qū)位狀況因素中教育配套設(shè)施狀況對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響更為凸顯。

2、家長(zhǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)教育的追求

上海的幼升小招生政策中就采取了“對(duì)口，就近，免試”的招生辦法，規(guī)定公辦小學(xué)不得跨區(qū)招收“擇校生”，孩子只能在自己房子所在的學(xué)區(qū)內(nèi)擇校。大多數(shù)家長(zhǎng)都希望孩子能夠進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校，接受更好的教育。而上海初中入學(xué)則又是通過(guò)每所不同小學(xué)對(duì)口分派，能上重點(diǎn)小學(xué)的話，以后上重點(diǎn)中學(xué)，考上重點(diǎn)大學(xué)的機(jī)會(huì)和成功率自然會(huì)更高。在這種家長(zhǎng)的心理引導(dǎo)下，學(xué)區(qū)房就成為了這些家長(zhǎng)的追求目標(biāo)。根據(jù)供需決定價(jià)格的理論，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格偏高這種狀態(tài)就有了存在的必然性和合理性。

3、房?jī)r(jià)包含入學(xué)資格，房子的附加值提升

在絕大多數(shù)購(gòu)房者中，都會(huì)比較看重樓盤(pán)的教育資源，很多購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)，主要目的就是為了獲得學(xué)區(qū)房所在學(xué)區(qū)的房產(chǎn)證和戶口，從而可以使孩子不借讀、不擇校地順利便捷的分配進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)就讀。從而看出，很多家長(zhǎng)就是為了給孩子提供一個(gè)進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校的入學(xué)資格，在最新上海入學(xué)“五年一戶”的政策下，那些沒(méi)學(xué)籍未用的房產(chǎn)附加值更高，價(jià)格也就更高。例如，位于上海靜安區(qū)的上海市靜安區(qū)教育學(xué)院附屬學(xué)校，為一所九年一貫制的公辦學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量?jī)?yōu)秀，而與其相對(duì)口的只有海防邨一個(gè)小區(qū)，均價(jià)約120000元/平，小面積并且標(biāo)注學(xué)籍未用的房源，掛牌價(jià)更是達(dá)到了160000-180000元/平，而附近區(qū)域，相近房齡的老公房，久茂小區(qū)均價(jià)只有75000元/平，句容小區(qū)均價(jià)只有65000元/平，就相差一個(gè)街區(qū)、一個(gè)學(xué)校地距離，有入學(xué)資格的海防邨小區(qū)的房?jī)r(jià)就高出許多，將近一倍多尤其說(shuō)明了入學(xué)資格對(duì)于上海入學(xué)政策下，老公房的價(jià)格影響非常巨大。

靜教院附小學(xué)區(qū)房與同板塊非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格對(duì)比

三、學(xué)區(qū)房存在的問(wèn)題

1、追求學(xué)區(qū)房而放棄住房的居住屬性

以上文所提到的海防邨為例。2000年之前的老公房，小面積高單價(jià)，其實(shí)就是為了拿到上海市靜安區(qū)教育學(xué)院附屬學(xué)校的入學(xué)資格，早在小孩上小學(xué)前，早早購(gòu)買(mǎi)好房子，能讓小孩滿足學(xué)校的入學(xué)資格，有些購(gòu)房家長(zhǎng)甚至只是為了入學(xué)資格購(gòu)買(mǎi)好房子，拿到產(chǎn)證，遷入戶口，空置或者出租該住房，完全沒(méi)有體現(xiàn)住宅的居住功能。而這樣的行為恰恰違背了習(xí)總書(shū)記剛剛在十九大會(huì)議報(bào)告中對(duì)中國(guó)住宅房地產(chǎn)的“住有所居”的中心思想。但我相信在黨中央的領(lǐng)導(dǎo)和習(xí)總書(shū)記的中心思想引導(dǎo)下，政策的出臺(tái)，及大眾生活水平的提高及對(duì)生活品質(zhì)的追求，能較好的完善和解決這個(gè)問(wèn)題。

2、政策變動(dòng)對(duì)學(xué)區(qū)房的影響。

政策變動(dòng)對(duì)學(xué)區(qū)房的影響尤其體現(xiàn)在學(xué)區(qū)劃分問(wèn)題上，可能今年被劃入重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，明年就會(huì)被劃出學(xué)區(qū)，又或者對(duì)口區(qū)域擴(kuò)大招生，新增對(duì)口地段。例如上海市第一師范學(xué)校附屬小學(xué)。2017年公布的小學(xué)對(duì)口居委，一師附小增加對(duì)口兩個(gè)居委，原本對(duì)口萬(wàn)航渡路小學(xué)的“武南地段”，被劃出萬(wàn)小學(xué)區(qū)，對(duì)口一師附小，“葉慶北”更是直接從二中心變?yōu)橐粠煾叫?duì)口學(xué)區(qū)，兩個(gè)地段一夜之間變成了熱門(mén)學(xué)區(qū)房。此類(lèi)學(xué)區(qū)劃分問(wèn)題的偶然性，其實(shí)非常影響購(gòu)房家長(zhǎng)的購(gòu)房選擇。不知道哪一天，昨天還是重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，瞬間就可能不對(duì)口。昨天還是一般學(xué)校學(xué)區(qū)房，一下子就變成重點(diǎn)學(xué)校學(xué)區(qū)房。這種“冰火兩重天”的感受會(huì)很難為對(duì)優(yōu)質(zhì)教育、對(duì)學(xué)區(qū)房趨之若鶩的購(gòu)房家長(zhǎng)。

另外，之前提到的“公民同招”及“五年一戶”政策，同樣影響著學(xué)區(qū)房，比如說(shuō)，“公民同招”意為公辦與民辦同時(shí)開(kāi)展招生工作。之前一般都是民辦學(xué)校招生面試在前，公辦學(xué)校按學(xué)區(qū)劃分招生在后。“公民同招”政策出臺(tái)之后。對(duì)于意在選擇民辦學(xué)校的，又有重點(diǎn)公辦小區(qū)學(xué)區(qū)房的小孩來(lái)說(shuō)，選擇優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)更為保險(xiǎn)。而“五年一戶”的政策更加滋生了不良中介，虛假掛牌，謊稱自己手上的房源為未用學(xué)籍，從而提價(jià)掛牌出售。使得購(gòu)房家長(zhǎng)需要火眼金睛，才能知曉政策及購(gòu)房房產(chǎn)是否真實(shí)的滿足學(xué)區(qū)房要求。

3、集中于市區(qū)，郊區(qū)教育資源稀少。

根據(jù)之前上海學(xué)區(qū)房現(xiàn)狀中提到的，內(nèi)環(huán)內(nèi)占比達(dá)45%，占比遙遙領(lǐng)先，中環(huán)到內(nèi)環(huán)間23.3%，外環(huán)中環(huán)間10.9%，外環(huán)外也有20%的占比。購(gòu)房者選購(gòu)住房的幾個(gè)重要因素就包括教育，醫(yī)療及交通。尤其是教育資源的稀缺性，選擇好的學(xué)校就必須選擇市區(qū)，這對(duì)于城市發(fā)展其實(shí)是一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題。更加滋長(zhǎng)了中心城區(qū)居住密度較高、老公房?jī)r(jià)格偏高，而稍遠(yuǎn)地區(qū)環(huán)境較好的新房卻無(wú)人問(wèn)津。

四、對(duì)于學(xué)區(qū)房的一些建議

1、購(gòu)房家長(zhǎng)調(diào)整心態(tài)

其實(shí)對(duì)于小孩子的教育，不僅僅是課堂上所學(xué)的知識(shí)，父母的陪伴，良好的家庭環(huán)境，對(duì)小孩的成長(zhǎng)同樣起著至關(guān)重要的左右。好的學(xué)校教出來(lái)的不一定是優(yōu)秀的學(xué)生，但是不合格的父母帶出來(lái)的很可能是和他們一樣的孩子。重點(diǎn)學(xué)校固然師資力量好，教育水平好，但是俗話說(shuō)師傅領(lǐng)進(jìn)門(mén)修行在個(gè)人。

中國(guó)的教育越來(lái)越走進(jìn)不能輸在起跑線上的怪圈。從早教班，到各種補(bǔ)習(xí)班，各種課外學(xué)習(xí)班，選擇學(xué)校的時(shí)候又是學(xué)區(qū)房，又是各種招生面試，小孩子從小就面臨著各種壓力。購(gòu)房家長(zhǎng)要對(duì)自己的小孩和選擇的學(xué)校要有一個(gè)全面準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)和了解，不盲目跟風(fēng)，不能想當(dāng)然的認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)了對(duì)口重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房后，自己的小孩就能平步青云的走上人生巔峰。要根據(jù)自身的家庭背景和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選擇適合自己的住所和適合自己小孩的學(xué)校。

2、政府城市規(guī)劃及政策的導(dǎo)向

學(xué)區(qū)房本來(lái)就是一個(gè)政策的產(chǎn)物，政府應(yīng)該加強(qiáng)引導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃。應(yīng)該發(fā)揮好宏觀調(diào)控的職能，做好城市規(guī)劃，合理布局教育資源，以免出現(xiàn)教育資源分布不合理，教學(xué)設(shè)施分布不均或重復(fù)，出現(xiàn)教育資源浪費(fèi)和學(xué)區(qū)房一房難求的局面。同時(shí)，和郊區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)辦公立學(xué)校，并且對(duì)于公立學(xué)校所對(duì)口的社區(qū)規(guī)模有一定要求，有一定規(guī)模的社區(qū)，才能保證足夠的生源，有一定規(guī)模的社區(qū)才會(huì)得到政府的支持和扶持，具有一定規(guī)模的社區(qū)才能有效的保證開(kāi)辦學(xué)校的長(zhǎng)期有利健康的發(fā)展。

其次，對(duì)于市區(qū)學(xué)區(qū)房的政策，北京四區(qū)已經(jīng)當(dāng)了排頭兵，為了抑制學(xué)區(qū)房巨大泡沫的天價(jià)北京四區(qū)已經(jīng)推出劃片區(qū)搖號(hào)入學(xué)的政策，可以說(shuō)是很好的貫徹了習(xí)總書(shū)記的“住有所居”的中心思想，住房不炒，淡化學(xué)區(qū)房概念。

3、學(xué)校師資力量的有效管理及對(duì)教育質(zhì)量的保證

由于教育資源的非均衡性發(fā)展，學(xué)?？倸w會(huì)分三六九等，就比如說(shuō)上海，分為菜場(chǎng)小學(xué)、普通小學(xué)、民辦小學(xué)和重點(diǎn)小學(xué)。然而在上海絕大部分家長(zhǎng)的潛意識(shí)里，菜場(chǎng)小學(xué)和普通小學(xué)是萬(wàn)萬(wàn)不能進(jìn)的，而民辦學(xué)校又是各種入學(xué)考試、各種昂貴學(xué)費(fèi)。但由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性，不可能人人都能進(jìn)重點(diǎn)公辦小學(xué)。各種普通學(xué)校能不能晉升為重點(diǎn)學(xué)校、菜場(chǎng)小學(xué)能不能不被家長(zhǎng)們繼續(xù)當(dāng)作菜場(chǎng)小學(xué)、重點(diǎn)小學(xué)能不能保持優(yōu)質(zhì)的教育質(zhì)量、提高各個(gè)學(xué)校的師資力量管理和對(duì)教育質(zhì)量的保證等，也是各方教育管理者需要思考的問(wèn)題。

一房難求或者說(shuō)是天價(jià)泡沫的學(xué)區(qū)房，反應(yīng)了日漸增長(zhǎng)的教育需求和優(yōu)質(zhì)教育資源供給不足的矛盾，體現(xiàn)了家庭對(duì)于高質(zhì)量的教育的渴望和追求。然而對(duì)于學(xué)區(qū)房政策中還是存在著各種問(wèn)題。首先需要政府政策的有效引導(dǎo)，真正的做到“住有所居”。學(xué)校要加將強(qiáng)管理，保證高質(zhì)量的教學(xué)。最后希望各位家長(zhǎng)以正確的心態(tài)面對(duì)學(xué)區(qū)房，面對(duì)自己孩子的教育。