前　言：司法鑒定是我國訴訟制度中的一個重要環(huán)節(jié)，鑒定結(jié)論在證據(jù)體系中有很高的權(quán)威性，是司法立案、審判、執(zhí)行的重要依據(jù)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及人們法制觀念的增強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)糾紛案件明顯增多，司法機(jī)關(guān)案件的辦理中涉及的專業(yè)技術(shù)性問題也越來越多，對房地產(chǎn)司法鑒定估價的需求也在不斷增長。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)司法鑒定估價  鑒定類別及流程  注意事項

一、房地產(chǎn)司法鑒定估價的內(nèi)涵及特殊性

（一）房地產(chǎn)司法鑒定估價的內(nèi)涵

房地產(chǎn)司法鑒定估價是指具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)或相關(guān)當(dāng)事人的委托，依照法律規(guī)定的條件和程序，運用房地產(chǎn)估價的專門知識和技能對訴訟、仲裁等活動中所涉及的有關(guān)房地產(chǎn)價格的專業(yè)性問題進(jìn)行判定的活動。

（二）房地產(chǎn)司法鑒定估價的特殊性

司法鑒定涉及的房地產(chǎn)估價具有特殊性。

首先它是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專業(yè)性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗、判斷并作出結(jié)論的活動。

其次才是房地產(chǎn)價格估價行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照鑒定程序，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過實地查勘與市場調(diào)查，估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在價值時點的客觀合理價格或價值的活動。

因此，在房地產(chǎn)司法鑒定估價活動中，注冊房地產(chǎn)估價師除遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人還應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。

二、房地產(chǎn)司法鑒定估價的類別       

目前，司法實踐領(lǐng)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)司法鑒定估價的需求主要涉及以下幾方面。

（一）債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定估價

債務(wù)糾紛涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定估價，主要指人民法院在處理債務(wù)糾紛案件中，涉及的房地產(chǎn)拍賣（變賣）鑒定估價，包括以下主要類別：現(xiàn)房拍賣（變賣）鑒定估價、在建工程項目整體拍賣（變賣）鑒定估價、在建工程部分拍賣（變賣）鑒定估價、企業(yè)整體拍賣（變賣）鑒定估價。

（二）房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價

房地產(chǎn)損害賠償鑒定估價，系指房地產(chǎn)的所有權(quán)、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)受到侵害，而對損害帶來的房地產(chǎn)價值減損額進(jìn)行的鑒定估價。

房地產(chǎn)損害的類型，按照損害存續(xù)的時間，劃分為暫時性損害和永久性損害；按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害；按照損害事實，劃分為實體性損害、功能性損害和經(jīng)濟(jì)性損害；按照損害來源，分為地震、風(fēng)災(zāi)等自然災(zāi)害帶來的損害，以及非自然災(zāi)害的他人侵權(quán)帶來的損害。

（三）房地產(chǎn)分割合并鑒定估價

房地產(chǎn)分割合并鑒定估價，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)明確，分割合并的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合房屋登記基本單元、土地登記基本單元的規(guī)定。明確分割合并后的房地產(chǎn)市場價值存在三種可能，即A+B＝C，A+B＜C，A+B＞C，其中A、B分別表示分割后或者合并前的兩宗房地產(chǎn)市場價值，C表示合并后或分割前的該宗房地產(chǎn)市場價值。

（四）國有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定估價

國有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛鑒定估價，包括三種情形：被征收房屋仍然存在；被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全；被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全。

（五）房地產(chǎn)估價糾紛鑒定估價

房地產(chǎn)估價糾紛所涉鑒定估價，可以是上述任何一類鑒定估價的糾紛引起的鑒定估價，還包括抵押估價、作價入股等其他估價帶來糾紛的鑒定估價。

房地產(chǎn)估價糾紛鑒定估價的目的，包括對于原鑒定估價機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師的主體資格是否符合有關(guān)規(guī)定，估價程序和估價方法、估價依據(jù)是否遵循估價行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，估價行為是否符合職業(yè)道德等，進(jìn)而對于是否存在虛假估價、估價是否嚴(yán)重失實進(jìn)行鑒定和判斷。

三、房地產(chǎn)司法鑒定估價的流程

房地產(chǎn)司法鑒定估價，其鑒定估價全過程可分為接受鑒定估價委托、收取鑒定估價費用、實施鑒定估價過程、得出鑒定估價結(jié)論、鑒定估價結(jié)論質(zhì)證、鑒定估價結(jié)論復(fù)核六個階段。

（一）接受鑒定估價委托

估價機(jī)構(gòu)接受鑒定估價委托需慎重，要事先估價鑒定估價風(fēng)險，根據(jù)自身的獨立性及專業(yè)能力考慮是否接受該委托。然后與法院等委托機(jī)關(guān)簽訂估價委托書，需對估價委托人、當(dāng)事人、鑒定機(jī)構(gòu)等各自應(yīng)享有的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)予以明確。

（二）收取鑒定估價費用

估價機(jī)構(gòu)承接抵押或咨詢等一般估價業(yè)務(wù)時，常規(guī)操作為先出具估價報告后收取估價費用。但在房地產(chǎn)司法鑒定估價過程中，為避免因當(dāng)事人對鑒定估價結(jié)論或案件判決不滿而拒付估價費，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)在鑒定估價工作開始前收取部分或全部鑒定費。

（三）實施鑒定估價過程

估價過程的實施實質(zhì)上就是收集鑒定證據(jù)和進(jìn)行估價測算的過程，是鑒定估價工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。估價機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)后，應(yīng)組建項目小組，根據(jù)鑒定估價要求，結(jié)合案件本身情況進(jìn)行分析，制定估價計劃，并進(jìn)行詳實的實地查勘和市場調(diào)研，運用科學(xué)的估價方法，進(jìn)行分析、測算及判斷，綜合求取估價結(jié)果。在估價過程中，估價機(jī)構(gòu)要注意規(guī)范實施鑒定時限和完善鑒定質(zhì)量保證制度，在保證鑒定質(zhì)量的基礎(chǔ)前提下，及時完成鑒定估價工作，避免鑒定估價過程久拖不決。

（四）撰寫出具估價報告

房地產(chǎn)司法鑒定估價結(jié)論是一種邏輯的、科學(xué)的推理性結(jié)合，需在獨立、客觀、公正的原則下出具。估價機(jī)構(gòu)可以按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)估價報告格式的規(guī)范要求出具鑒定估價結(jié)論，敘述格式應(yīng)包含下列部分：①封面；②致估價委托人函；③目錄；④估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。

（五）鑒定結(jié)論質(zhì)證

在司法鑒定估價結(jié)論質(zhì)證方面，目前我國三大訴訟法和最高人民法院的司法解釋已經(jīng)有了一些具體規(guī)定。然司法實踐中司法鑒定人能夠出庭作證的比例極低。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及人們法制觀念的增強(qiáng)，未來該比例將有所提高，司法鑒定機(jī)構(gòu)及鑒定人在維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益及司法公正方面發(fā)揮著積極作用。

（六）鑒定結(jié)論復(fù)核

我國司法鑒定估價實踐中存在的一個主要問題即重新鑒定申請權(quán)的無限制行使，導(dǎo)致同一問題反復(fù)鑒定。從房地產(chǎn)估價行業(yè)現(xiàn)狀看，各地一般都成立了房地產(chǎn)估價師協(xié)會，鑒定機(jī)構(gòu)遇有當(dāng)事人對鑒定結(jié)論不服，要求申請重新鑒定的，可以建議法院要求當(dāng)事人向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會申請鑒定結(jié)論復(fù)核，避免多個估價機(jī)構(gòu)對同一估價對象反復(fù)鑒定后，鑒定結(jié)論不一致而影響法院判決。

四、房地產(chǎn)司法鑒定估價的注意事項

（一）實地查勘注意事項

在履行估價實地查勘的程序時，要求估價人員要嚴(yán)格按照估價程序作業(yè)，細(xì)致、認(rèn)真對待。鑒定機(jī)構(gòu)宜派兩名估價人員進(jìn)行實地查勘，估價人員在實地查勘時，應(yīng)拍攝反映估價對象房地產(chǎn)實際現(xiàn)狀的影像資料，并核實其權(quán)屬信息與實物狀況是否相符，且在《房地產(chǎn)實地查勘表》中如實記錄。

估價人員實地查勘時，應(yīng)要求司法鑒定利害關(guān)系人或代理律師在場，且要為實地查勘提供便利條件。實地查勘結(jié)束后，估價人員應(yīng)當(dāng)面向鑒定利害關(guān)系人復(fù)述估價對象實物狀況記錄，并要求其在《房地產(chǎn)實地查勘表》予以簽字確認(rèn)。

如當(dāng)事人不予配合不能入戶查勘、拍照時，應(yīng)及時與委托司法機(jī)關(guān)聯(lián)系、溝通情況，協(xié)調(diào)解決問題；實地查勘應(yīng)該細(xì)致、謹(jǐn)慎、有序，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象。

（二）鑒定資料的瑕疵處理

直接影響房地產(chǎn)價格的資料都是房地產(chǎn)司法鑒定估價所需要的資料，主要包括三大類，即房地產(chǎn)市場及供求資料、估價對象特征資料、可比案例房地產(chǎn)資料。其中，估價對象資料又可以分為區(qū)位資料、實體資料、權(quán)益資料建設(shè)與運營資料。最重要的是權(quán)益資料，是估價行為產(chǎn)生的前提條件。

鑒定資料充分是鑒定結(jié)果可靠的前提基礎(chǔ)，若估價委托人不能按照鑒定估價的要求提供所需資料，則會產(chǎn)生鑒定資料提供的瑕疵，該程序受限有以下處理方式：

① 司法鑒定機(jī)構(gòu)及鑒定人應(yīng)首先判斷，資料瑕疵是否會對估價結(jié)論的合理性產(chǎn)生重大影響，是否存在其他替代資料。若資料瑕疵會導(dǎo)致估價結(jié)果嚴(yán)重失實且無可替代資料，考慮到估價風(fēng)險，鑒定機(jī)構(gòu)可拒絕委托。

② 若資料瑕疵不會對估價結(jié)論的合理性產(chǎn)生重大影響的，鑒定人應(yīng)向估價委托人提示鑒定風(fēng)險，若其仍要繼續(xù)委托鑒定，鑒定人可以受理，但需要在估價報告中披露該程序受限對估價結(jié)果的影響。