摘　要：為構建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產市場，2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部印發(fā)《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展集體建設用地上建設租賃住房試點。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)的《關于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》再次提出超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

關鍵字：集體土地  租賃住房  管理運營  發(fā)展進程

一、集體土地上租賃住房的背景

按照上述文件要求，2017年8月21日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《試點方案》，選擇北京等13個城市開展試點，對11個省級國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門推進試點相關工作做出具體部署。

此次試點改革的指導思想明確，就是全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會精神，深入學習貫徹習近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向，著力構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

二、集體土地上租賃住房的相關政策法規(guī)文件

① 2017年04月01日中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部、中華人民共和國國土資源部發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》；

② 2017年07月21日住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》；

③ 2017年8月21日國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》；

④ 2017年10月31日北京市規(guī)劃和國土資源北京市住房、城鄉(xiāng)建設委員會管理委員會發(fā)布《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》；

⑤ 2017年09月29日北京市建委發(fā)布《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》。

三、北京集體土地上租賃住房管理運營模式

集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益。未經批準，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得改變土地用途。用于建設租賃住房的集體土地，應符合以下幾個條件：符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件；結合“三城一區(qū)”和產業(yè)功能區(qū)，堅持毗鄰產業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。集體租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理。在統(tǒng)籌考慮首都城鄉(xiāng)發(fā)展和產業(yè)整體布局的前提下，確定集體租賃住房的建設類型、用地模和空間布局，優(yōu)先在產業(yè)比較完備、居住配套相對不足的區(qū)域布局，并配置必要的教育、醫(yī)療等居住公共服務設施。集體租賃住房的套型結構和面積標準，可結合區(qū)域實際情況，按照市場需求，進行規(guī)劃、設計和建設，實施全裝修成品交房。

項目建成后，在符合相關規(guī)定前提下，租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)水平，與房屋租賃市場接軌。且農村集體經濟組織應制定出租方案，經民主決策后公開進行。租賃年期、租金價格及支付方式等事項由相應的出租方與承租人協(xié)商確定，并可依法約定租金調整方式。鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年；承租人要求承租3年或以內的，出租機構不得拒絕。

鼓勵躉租集體租賃住房作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依規(guī)申請政府租金補貼，經住房保障管理部門確認納入全市保障性住房籌集計劃的，可依據(jù)規(guī)定享受公共租賃住房稅費減免優(yōu)惠政策。區(qū)政府應加強租賃引導，與產業(yè)布局、就業(yè)人群相結合，促進職住平衡。鼓勵將集體租賃住房委托給專業(yè)化運營企業(yè)進行管理和運營，提高租賃業(yè)務和物業(yè)管理的標準化、專業(yè)化水平。

四、北京集體土地上租賃住房的發(fā)展進程

北京建立以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求、租購并舉的住房供應體系，推進全體人民住有所居。按計劃，2018年將分配1.5萬套、竣工1.1萬套公租房，同時加快已供地共有產權房的開工建設。

北京已有海淀唐家?guī)X項目、溫泉鎮(zhèn)351地塊項目，朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)三個集體建設用地建設的租賃住房項目，目前已有5600套住房已經入住租戶。2018年1月29日，鄒勁松表示，今后北京每個租賃房項目都要配建一定比例的集體宿舍。

集體宿舍作為集體土地上租賃住房多元化形式的一種，日漸會成為北京集體土地上租賃住房市場上的新寵。

（一）集體宿舍的分類

一類是針對園區(qū)、企業(yè)，另外一類是針對北京市保障的，比如快遞小哥，早點商販等。過去建設保障性住房主要圍繞以家庭為單位的居住模式，而利用集體建設用地建設的職工集體宿舍，類似大學生宿舍。

（二）集體宿舍的特點

明確集體宿舍的標準，比如人均最低面積、衛(wèi)生條件、消防安全標準等。無論是建造集體宿舍出租運營，還是企業(yè)為員工租賃集體宿舍，都需要按照政府明確集體宿舍的標準執(zhí)行。

集體宿舍建筑面積較小，面積約為10-20平方米左右，租金低。

（三）集體宿舍的配套設施

租賃住戶和當?shù)氐木用袷峭却?，享受北京醫(yī)療服務的項目和內容。在教育方面，符合條件的京籍無房家庭租房，其子女可以享受在租房所在區(qū)域接受義務教育；非京籍家庭，可根據(jù)相關備案信息和規(guī)定，辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)域接受義務教育的手續(xù)。配套的其它文化活動設施，同樣向租賃住戶開放。

（四）集體宿舍面向的人群

務工人員及新就業(yè)的單身人群。

（五）集體宿舍的優(yōu)勢

集體宿舍相較于傳統(tǒng)公寓的優(yōu)勢在于分類更加細化，增加人們工作的便利性，周圍的配套設施更加完善，宿舍的管理規(guī)范合理，消防安全措施到位，租金便宜，可以有效解決一人戶的住宿難題。

五、結語

北京集體土地上租賃住房的這種新形式是為更好地解決“新市民”住房問題、幫助改善居住條件的一個探索，在這個過程中需要規(guī)范項目審批程序、嚴格住房建設監(jiān)管，采取保障機制與措施，只有這樣才能真正的惠及于民，不流于形式。