摘　要：黨的十九大報(bào)告提出 “租售并舉”，改善我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展先天滯后的狀況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展，目前全國(guó)和地方實(shí)施的調(diào)控政策在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)都不會(huì)放松，房?jī)r(jià)也會(huì)有一個(gè)理性回調(diào)的過(guò)程。而住房租賃市場(chǎng)在政府、銀行等機(jī)構(gòu)大力支持、和估價(jià)行業(yè)發(fā)揮自身多樣性優(yōu)勢(shì)促進(jìn)租賃市場(chǎng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中下一個(gè)階段的主戰(zhàn)場(chǎng)。

關(guān)鍵字：租賃市場(chǎng)  租售并舉  估價(jià)  多樣性

一、租賃的含義和作用

租賃是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為，出租人將自己所擁有的物品交與承租人居住，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的所有權(quán)仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用，即租金。

我國(guó)目前住房制度構(gòu)成主要包括三個(gè)方面：交易市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和住房保障市場(chǎng)，目前交易市場(chǎng)占主導(dǎo)，住房保障市場(chǎng)初成規(guī)模，租賃市場(chǎng)的發(fā)展引導(dǎo)住房消費(fèi)需求轉(zhuǎn)為租賃需求，能夠平衡住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀和政策指引

（一）租賃市場(chǎng)的需求

目前我國(guó)城市居民中仍有300萬(wàn)戶人均居住面積不足4平方米，租房超過(guò)1000萬(wàn)戶，目前房屋租賃的主體有無(wú)經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房者、公務(wù)調(diào)動(dòng)人員、外資機(jī)構(gòu)企業(yè)人員、和流動(dòng)人口，其中流動(dòng)人口是重要組成部分。

以天津市為例2005年天津市的流動(dòng)人口才剛剛突破100萬(wàn)，到2015年就已經(jīng)達(dá)到500萬(wàn)了，10年間幾乎每年增加40多萬(wàn)人，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年最新統(tǒng)計(jì)為520多萬(wàn)。

圖：天津市流動(dòng)人口數(shù)量（單位：萬(wàn)）

大中城市是流動(dòng)人口相對(duì)集中的地區(qū)，這類人員需要在城市暫時(shí)或長(zhǎng)期居住下來(lái)，因此流動(dòng)人口是租房市場(chǎng)的重要組成之一， 目前租賃市場(chǎng)逐漸成為中國(guó)住房市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。

（二）國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)政策

1、支持并規(guī)范租賃市場(chǎng)

為發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議共推出四項(xiàng)舉措，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場(chǎng)規(guī)范方面，給予住房租賃市場(chǎng)支持。

2、租賃配套細(xì)則出臺(tái)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)漸布完善

2017年下半年住建部等9部門發(fā)文提出，廣東、武漢等12個(gè)城市作為首批租賃房試點(diǎn)，保障承租人享有公共服務(wù)政策，結(jié)合實(shí)際情況，適時(shí)研究出臺(tái)符合條件的承租人子女就近入學(xué)等基本公共服務(wù)政策措施。

11月28日江西10個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，通知明確保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)，即以租賃住房為唯一居所的房屋承租人也享有同等就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、計(jì)劃生育、文化體育等公共服務(wù)權(quán)利，保障承租人和出租人的正當(dāng)權(quán)益。

2018年1月9日青島、天津相關(guān)部門先后宣布放開(kāi)城鎮(zhèn)落戶限制，天津市公安局人口管理總隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)符合天津市引進(jìn)人才年齡和學(xué)歷條件（全日制本科學(xué)歷35周歲以下，研究生學(xué)歷45周歲以下），在津就業(yè)并連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)一年以上。在津連續(xù)居住半年以上并合法取得居住證，且本人或直系親屬無(wú)名下合法產(chǎn)權(quán)住房的，可在其長(zhǎng)期租賃房屋所在地社區(qū)落集體戶口。

（三）銀行推出住房租賃貸款產(chǎn)品

2017年11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與深圳11家企事業(yè)單位簽署住房租賃戰(zhàn)略合作并發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是房企出房源，建行向租戶發(fā)放名為“按居貸”的租房貸款，貸款一次性打給房企，租戶再按息每月向銀行還款。中國(guó)銀聯(lián)將切入住房租賃金融服務(wù)體系滿足租賃方的需求，并憑借銀聯(lián)現(xiàn)有的資源，解決租賃市場(chǎng)中房源信息不實(shí)、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等民生問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)住房租賃方面的有效監(jiān)管和服務(wù)模式的優(yōu)化。

三、估價(jià)行業(yè)存在著機(jī)遇與挑戰(zhàn)

隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，估價(jià)已不僅僅限于傳統(tǒng)的土地出讓金的確定和金融行業(yè)抵押估價(jià)等。在新的土地出讓合同中自持面積比例的占比、租賃市場(chǎng)中的相關(guān)租金定價(jià)、繳納稅費(fèi)、解決糾紛等都方方面面都需要專業(yè)的估價(jià)服務(wù)。

（一）一級(jí)市場(chǎng)中的估價(jià)需求

在土地的一級(jí)市場(chǎng)里，越來(lái)越多的招拍掛的出讓合同里出現(xiàn)自持面積，自持比例等。2016年12月，萬(wàn)科109億元拿下北京海淀區(qū)2宗自持100%地塊，開(kāi)創(chuàng)自持先河，2017年4月28日，萬(wàn)科以36億的總價(jià)拿下廣州白云、黃埔兩宗住宅用地，自持面積均超50%?！熬棺猿帧背闪四芊袢〉猛恋厥褂脵?quán)的重要指標(biāo)之一。開(kāi)發(fā)商自己持有物業(yè)的增加，為租賃市場(chǎng)提供了一定量的供給。

自持面積不得銷售，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。開(kāi)發(fā)商為了融得資金，一、用自持物業(yè)做抵押物，向銀行等金融機(jī)構(gòu)融得資金。二、用自持物業(yè)對(duì)外出租，來(lái)回籠資金。

銀行在對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,原則上應(yīng)選擇資質(zhì)等級(jí)高、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,以便增加銀行發(fā)放貸款的安全性。目前,銀行在評(píng)定抵押物等級(jí)的時(shí)候,往往是從入圍的估價(jià)機(jī)構(gòu)庫(kù)中選取一家或幾家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，提供公平、合理、客觀的價(jià)值參考意見(jiàn)。

自持物業(yè)對(duì)外出租，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中發(fā)生的情況越來(lái)越多，租約中涉及到租金、租金支付方式、租期等等。首先確定年租金，年租金一般應(yīng)根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來(lái)確定。租賃雙方不同的約定，對(duì)租金有一定影響。如租金的支付方式不同，所評(píng)估的價(jià)格會(huì)有差異。為此，我們預(yù)先假設(shè)估價(jià)前提，所需確定的年租金為每個(gè)租賃年度期屆滿，期末等額收回的租金價(jià)值。如何客觀地評(píng)估租賃的租賃價(jià)格，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)行為各方的切身利益，因此需要專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員為企業(yè)制定合理的招租底價(jià)和支付方式等提供依據(jù)。

（二）二級(jí)市場(chǎng)中的估價(jià)需求

二手房租賃市場(chǎng)里一部分是由二手房由售轉(zhuǎn)租，在二手房市場(chǎng)“冰凍”下，部分房源由售轉(zhuǎn)租，紛紛轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年天津市房屋租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比上漲21%，租賃價(jià)格下降1.5%。其中成交量集中在二三季度，8、9月份達(dá)到租賃旺季，租金價(jià)格有2%左右的增幅。在中心城區(qū)，一室房源租賃價(jià)格約1500元—2000元/月；二室租賃價(jià)格2000元—2800元/月；三室租賃價(jià)格3500元—4200元/月。公寓租金普遍高于普通住宅，一室租賃價(jià)格約為1800元—2200元/月；二室租賃價(jià)格2500元—3000元/月；三室租賃價(jià)格3500元—5000元/月。在國(guó)家和地方政策鼓勵(lì)下，眾多房企試水長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，進(jìn)行多元化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，租房人群可在現(xiàn)有資金、地點(diǎn)、環(huán)境、交通等多重因素上全方位比較，選擇更優(yōu)質(zhì)房源。

目前二手房租賃市場(chǎng)上一般是個(gè)人與個(gè)人之間進(jìn)行房屋租賃，很多都只是簽訂合同，甚至只有口頭協(xié)議，隨著越來(lái)越多的專業(yè)、規(guī)模化租賃主體參與進(jìn)租賃活動(dòng)后，如何規(guī)范物業(yè)出租行為、加強(qiáng)物業(yè)管理、防止國(guó)有資產(chǎn)流失是住房租賃供應(yīng)主體需要思考及解決的問(wèn)題。住房租賃的逐步完善及市場(chǎng)監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，租賃備案勢(shì)必成為未來(lái)的租賃住房必不可少的步驟，因此物業(yè)的出租價(jià)格、繳納稅費(fèi)的依據(jù)、解決租賃糾紛就需要由專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員進(jìn)行評(píng)估，提供合理、公正的租賃價(jià)格參考。

（三）估價(jià)產(chǎn)品和服務(wù)的完善

隨著租賃市場(chǎng)的完善，關(guān)于住房相關(guān)租賃權(quán)的評(píng)估服務(wù)需求增加，對(duì)于單套租賃權(quán)價(jià)格評(píng)估、樓盤租賃價(jià)格評(píng)估、區(qū)域租賃價(jià)格評(píng)估、城市分區(qū)租賃價(jià)格評(píng)估等服務(wù)的需求和種類越來(lái)越多，評(píng)估時(shí)要求對(duì)估價(jià)對(duì)象的調(diào)查廣開(kāi)信息渠道，查閱有關(guān)媒體中的相關(guān)租賃信息，詳細(xì)收集房屋租賃交易資料，了解租賃房屋中介租賃行情，明確房屋租賃期限、用途，租賃方式等情況，對(duì)于房屋租賃的相關(guān)信息全方面的調(diào)查和了解等。租賃評(píng)估產(chǎn)品多樣化的發(fā)展，需要評(píng)估人員提高自身技術(shù)水平和提供高質(zhì)量、高水平的估價(jià)報(bào)告才能在租賃市場(chǎng)上大放光彩。