前　言：在房地產(chǎn)評估的多種物業(yè)類型中，酒店評估是屬于較常見且較復雜的一種。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展、轉(zhuǎn)型，供給側(cè)結(jié)構(gòu)的改革，人們對于出行的次數(shù)和質(zhì)量的要求逐漸升高，中國的酒店行業(yè)也響應著需求的號召。

關(guān)鍵字：酒店  評估  收益法  成本法

一、酒店的定義與分類

酒店其基本定義是提供安全、舒適，令使用者得到短期休息的空間商業(yè)機構(gòu)。一般來說就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。按照酒店內(nèi)功能不同分為前廳、客房、餐廳、酒吧、廚房、公共區(qū)域、健康娛樂設(shè)施及安全設(shè)施等。酒店可按以下幾類劃分：

① 按經(jīng)營性質(zhì)分類：為商務型酒店、度假型酒店、主題性酒店、長住型酒店、會議型酒店、觀光型酒店、經(jīng)濟型酒店、連鎖酒店、公寓式酒店。

② 按星級分類：主要按照酒店提供的服務種類和水平、裝修的檔次來進行評定，按照一星至五星，從低到高的順序進行評定。

③ 按數(shù)量規(guī)模分類：超大型酒店：2000間客房以上；

大型酒店：1000間客房以上；

中大型酒店：500-1000間客房；

中型酒店：200-500間客房；

中小型酒店、小型酒店：50-200間客房。

④ 按照地理位置分類：有公路、火車站、機場、城區(qū)中心、風景區(qū)。

二、評估酒店的常用方法

（一）收益法

收益法是根據(jù)估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法；較具體的說，是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)等將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，從而得到估價對象價值或價格的方法。即：

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)的收益÷利率。

（二）成本法

成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值或價格的方法。是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本的的折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。即：  

房地產(chǎn)的價值=房屋重置（重建）成本—折舊

三、酒店評估中資料的收集

筆者將評估對象分為兩種類型：已建成并投入使用，未建成或已建成未投入使用。

① 已建成并投入運營的酒店，主要采用收益法，以財務報表為主，請委托方提供近三年的財務報表，通過其財務報表的數(shù)據(jù)分析該酒店的經(jīng)營狀況，負債及盈利能力等，并提供相關(guān)的權(quán)屬證明文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》（或《不動產(chǎn)證》）、《營業(yè)執(zhí)照》等，以及成本明細和收費情況，若是規(guī)模較大，資料保存較完整酒店，也可以要求其提供詳細的酒店介紹和酒店平面圖。

② 未建成或建成未投入使用的酒店，以成本法為主，需要委托方提供工程建設(shè)情況說明和工程決算書，以及酒店規(guī)劃和工程平面圖等資料。

四、勘察人員在勘察過程中應注意的事項

① 對權(quán)屬證明文件進行核實，查驗原件與復印件是否一致，并加蓋委托方公章；

② 通過預先查看酒店平面圖或?qū)嵉剡M行查勘，了解酒店的各功能區(qū)，其中包括層高，裝修檔次以及各配套設(shè)施等并拍照；

③ 對于未投入使用的酒店，應該詳細了解其工程建設(shè)情況，與委托方提供的工程建設(shè)說明相對照，對酒店在價值時點的狀況進行初步確認；

④ 通過與領(lǐng)勘人員的交談，初步了解酒店的運營情況和酒店盈利的淡旺季，并觀察酒店的人流量及各項娛樂設(shè)施的使用率、餐飲服務的上座率等；

⑤ 了解酒店的收費情況，需要對各種類型的客房收費以及其他收費服務進行詢問，以折扣價為主要計算方式進行核算；

⑥ 除了對該酒店的運營情況和建筑實物方面進行了解外，還應該了解酒店的目標針對人群和酒店特色，如景區(qū)酒店和會議型酒店；

⑦ 對酒店的區(qū)位狀況和周邊物業(yè)做詳細的市場調(diào)查，若是周邊相似物業(yè)較少，可考慮周邊屬同一供需圈的物業(yè)類型作參考。

五、評估中應注意的事項

① 在使用財務報告中，應注意其收入與支出的合理性，如發(fā)現(xiàn)不合理之處，應主動與委托方聯(lián)系，并詢問緣由，若無法提供合理解釋，應告知報告其他使用者，或在報告“特別事項說明”披露。如發(fā)現(xiàn)評估酒店的財務報表中其收入在某年突然大幅增加，但該酒店并未擴大規(guī)模，或無重大裝修、改造等增值活動，這時委托方應出具相應的合理解釋，并利用有效文件證明其真實性。

② 應確認委托方所提供的客房入住率、成本明細和工程決算是否符合客觀情況，評估中應去除掉由個別主觀因素導致的收益增減與費用增減。

③ 在酒店的評估中，應注意報酬率的選取和資金利率的使用，根據(jù)酒店所處位置，經(jīng)營狀況及資金實際使用情況選取相應的系數(shù)。

六、收益法在酒店評估中的具體運用

用收益法來評估酒店的難點在于求取凈收益。酒店房地產(chǎn)作為一種形式固定的、收益直觀并且具備長期性的經(jīng)營性不動產(chǎn)，其管理水平、配套設(shè)施、酒店信譽、品牌價值等都直接附著于酒店的日常經(jīng)營中，那么應該如何測算酒店的凈收益呢？筆者用自己的淺薄經(jīng)驗，談談其方法的運用。

收益法中較為重要的幾個數(shù)據(jù)，分別是報酬率、各項收入及各項支出和稅費。具體的公式為：

房地產(chǎn)年凈收益=酒店年經(jīng)營收益-酒店年經(jīng)營支出-酒店經(jīng)營利潤

房地產(chǎn)收益價值=房地產(chǎn)年凈收益÷綜合報酬率×[1－﹙1＋綜合報酬率﹚-n]

首先，應選取合理的報酬率，報酬率的取值根據(jù)酒店的經(jīng)營情況，在6%-8%之間為宜。其次，根據(jù)酒店提供的收費情況與現(xiàn)場勘察人員的情況做一個匯總對照，計算酒店的各項收費情況。然后是關(guān)于總營業(yè)成本費用的支出情況，一般來說，四星級酒店的營業(yè)成本占年經(jīng)營收入的20%-30%，再結(jié)合酒店方提供的財務報表，選擇合理的比率進行計取。關(guān)于營業(yè)費用，一般為經(jīng)營收入的25%-30%左右，根據(jù)酒店的財務報表，選取適當?shù)谋壤M行計取。接下來關(guān)于管理費用，一般酒店的管理費用及財務費用占經(jīng)營收入的8%-10%，根據(jù)其財務報表參考取值。最后，按照酒店的地方性稅費及國家稅費進行稅費計算，進而套用公式求取酒店價值。

七、成本法在酒店評估中的應用

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，所以當在同一供求圈內(nèi)與估價對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較少時，可以選用成本法進行評估?？梢愿鶕?jù)技術(shù)人員收集的有關(guān)資料，測算重置或重建價格，再經(jīng)過測算折舊，加上土地價格，求出估價對象的價值。其公式為：

舊房地產(chǎn)價值=土地重新構(gòu)建價格＋建筑物重新構(gòu)建價格—建筑物折舊

舊房地產(chǎn)折舊總額=物質(zhì)折舊＋功能折舊＋外部折舊

首先，應求取土地的取得費用，該費用可利用比較法進行測算。其次，可參考委托方提供的工程決算書進行測算，一般來說，在鄭州地區(qū)，鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物主體建造成本應在1000元/平方米以上，根據(jù)建筑物的復雜程度再進行增加，結(jié)構(gòu)造型越特殊，其單位成本越高，具體可參考各地區(qū)的《建設(shè)工程預算定額》。另外，在酒店評估中，裝飾裝修在較高檔的酒店物業(yè)中會超過建安工程費用，這是正常的，而如何求取酒店的裝飾裝修的費用呢？在取值中可參考委托方提供的工程決算書，由于酒店作為一種特殊性不動產(chǎn)，其特殊性還表現(xiàn)在配套設(shè)施上，所以一般酒店配套設(shè)施費用也較高，根據(jù)酒店的具體情況，進行取值。最后通過折舊，將各項費用進行匯總，求取酒店房地產(chǎn)的價值。

八、結(jié)語

對于酒店的評估，僅僅靠這兩種評估方法是不夠的，在實際的評估工作中，我們最應該做的是對估價對象進行詳細的實地勘察，并結(jié)合當?shù)氐慕?jīng)濟情況和估價對象的實物狀況進行公平公正的評估作業(yè)。估價人員認真的進行估價作業(yè)，有利于委托人和報告使用方快速準確的把握價值，合理把控風險，促成交易方進行良好的市場交易。在這里，筆者作為行業(yè)內(nèi)初出茅廬的一名新人，結(jié)合自己在實踐中遇到的問題以及淺薄的理論知識，對酒店評估方面的技術(shù)方法進行淺談，有不合理不實用以及錯誤的地方，還請各位讀者不吝賜教。