前　言：確定1層商業(yè)用房與2層及以上樓層商業(yè)用房的租售比例一直是日常評估工作中比較困難的部分，所以筆者團隊想通過對成都市部分商業(yè)綜合體、臨街商鋪進行抽樣調(diào)查、分析，了解成都市1層商業(yè)用房與2層及以上樓層商業(yè)用房的租售比例范圍，以期能夠輔助日常評估工作。

關鍵字：樓層因素  影響  商業(yè)  價值評估  成都

一、背景

由于電子商務快速發(fā)展對實體商業(yè)的沖擊，加之成都商業(yè)房地產(chǎn)市場較長時間的供過于求導致成都市商業(yè)房地產(chǎn)市場的整體下滑，商業(yè)物業(yè)空置率大幅度提高，租售行情不如往年。相應的，2層商業(yè)用房的租金和售價相對于1層商業(yè)的租金售價比值也在下降，幾乎達不到行業(yè)內(nèi)一直流傳的0.5的取值。為了得到不同樓層商業(yè)相對于1層的租售比例的區(qū)間值，我們本著抽樣調(diào)查的隨機性對成都市的部分商業(yè)綜合體及商業(yè)街鋪做了市場調(diào)查，并對調(diào)查數(shù)據(jù)進行匯總分析。

二、調(diào)查情況

（一）抽樣調(diào)查樣本點的選擇

筆者在撰稿前要求團隊成員按照相同的要素（樓盤名稱、位置、樓層、層高、垂直交通便捷度、展示效果、商業(yè)氛圍、臨街狀況、租金或者售價）提供調(diào)查案例，可以是近期工作中積累的案例，也可以是為了提供案例而重新調(diào)查獲取的，但是需要保證所提供的案例要素齊全，且團隊成員中需要有人提供商業(yè)綜合體的案例，也需要有人提供商業(yè)街鋪的案例。做這樣隨意的要求，就是期望通過抽樣的隨機性去探尋一種普遍的規(guī)律，而必須要有商業(yè)綜合體、商業(yè)街鋪案例主要是因為筆者主觀的認為這兩者的樓層修正系數(shù)差異較大，且涉及這兩類商業(yè)的評估項目較多，筆者希望通過不同的案例去檢驗主觀的認識。

團隊成員提供的樣本點中有成都市主城區(qū)成熟商業(yè)綜合體、街鋪，也包含了成都市不同片區(qū)的新建商業(yè)綜合體、街鋪以及存量街鋪，涵蓋的區(qū)域較廣，具體分布情況如下圖所示。

圖：調(diào)查案例點狀圖

（二）案例要素說明

1、垂直交通便捷度

一層商鋪不體現(xiàn)垂直交通便捷度，用“/”表示。

“高”：有多處垂直電梯、扶梯、樓梯；“較高”：有多處垂直電梯、樓梯；“一般”：有垂直電梯及樓梯；“較差”：有多處樓梯；“差”：有樓梯。

2、展示效果

“好”：可視性不受影響；“較好”：可視性受到較小影響；“一般”：可視性受到較大影響；“較差”：可視性較差；“差”：可視性差。

3、商業(yè)氛圍

“好”：位于商業(yè)集中區(qū)域，人流量大，商業(yè)繁華度高；“較好”：位于商業(yè)較集中區(qū)域，人流量較大，商業(yè)繁華度較高；“一般”：區(qū)域人流量一般，商業(yè)繁華度一般；“較差”：區(qū)域人流量較少，商業(yè)繁華度較差；“差”：位零星商業(yè)區(qū)域，人流量較小，商業(yè)繁華度差。

（三）商業(yè)綜合體案例

案例1 “財富中心”內(nèi)鋪

“財富中心”位于成都市大業(yè)路2號，地處成都市核心商業(yè)區(qū)域，屬于鹽市口商圈，是寫字樓、商場與臨街商業(yè)相結(jié)合的商業(yè)綜合體，其業(yè)權(quán)單一，商場與臨街商業(yè)由商管公司專業(yè)運作管理，其內(nèi)入駐諸多如肯德基、星巴克、家樂福、屈臣氏、萬達影城等知名商家，針對消費人群主要為區(qū)域內(nèi)辦公白領，區(qū)域商業(yè)氛圍好?！柏敻恢行摹鄙虡I(yè)綜合體內(nèi)鋪的1層平均租金為524元/㎡·月，2層平均租金為335元/㎡·月，3層平均租金為214元/㎡·月。

案例2 “壹購潮流廣場”內(nèi)鋪

位于東大街以北、暑襪南街以東、南新街以西。地處成都最繁華的春熙路-鹽市口商圈，交通便利，區(qū)位優(yōu)越。“壹購潮流廣場”商業(yè)綜合體內(nèi)鋪的1層平均租金為1,472元/㎡·月，2層平均租金為672元/㎡·月，3層平均租金為584元/㎡·月，4層平均租金為574元/㎡·月，5層平均租金為452元/㎡·月。

案例3 “財富又一城”內(nèi)鋪

位于一環(huán)路府青立交橋側(cè)，是高端寫字樓與大型品質(zhì)住宅社區(qū)結(jié)合的城市綜合體?！柏敻挥忠怀恰鄙虡I(yè)綜合體內(nèi)鋪的1層平均租金為314元/㎡·月，2層平均租金為154元/㎡·月，3層平均租金為108元/㎡·月。

案例4 “青龍廣場”內(nèi)鋪

案例1-3雖然均為商業(yè)綜合體的租金案例，但受其業(yè)態(tài)及經(jīng)營方向的影響，不同樓盤同一樓層的商業(yè)租金與其對應的1層租金的比例是不盡相同的，比如“財富中心”2層租金與1層租金的比例為0.64，“壹購潮流廣場”2層租金與1層租金的比例為0.46。案例1-3的2層租金與1層租金的比例在0.46-0.64之間，這個比例范圍在我們評估商業(yè)綜合體、判斷各樓層租金求取是否合理時，可以作為一個參考；結(jié)論同時也告訴我們：即便同樣是商業(yè)綜合體，不同的綜合體有其特性，各樓層租金比例不能一概而論，并不是大家印象中的2層租金就應該是1層租金的0.5，還是需要具體項目具體分析判斷。

地處東麗街與東紫路交匯處，緊鄰動物園，定位為城北吃喝玩樂新天地，規(guī)劃有親子游玩及休憩娛樂的情景街區(qū)。

案例5 “華潤熙悅廣場”

位于動物園大門附近，該樓盤以餐飲業(yè)態(tài)為主，有大型超市，是北三環(huán)附近少有的人氣商業(yè)綜合體，空置率較低。

從案例4、5來看，2層商鋪售價均未超過1層商鋪售價的0.5，這雖然是小范圍的調(diào)查結(jié)果，但是也讓我們內(nèi)心有個印象：不能隨便將2層的商業(yè)售價樓層系數(shù)確定為0.5，應當多調(diào)查一下、了解區(qū)域內(nèi)的商業(yè)售價樓層系數(shù)再來進行判斷。

案例6 蜀漢路215號

位于成都市西面，二環(huán)路外側(cè)蜀漢路地鐵站片區(qū)，區(qū)域內(nèi)商業(yè)繁華度成熟，交通便捷，靠近成都市一品天下大街商圈。

案例7 一環(huán)路南二段1號

位于成都市一環(huán)路內(nèi)側(cè)，屬于成都市主城區(qū)核心區(qū)域-磨子橋商圈，區(qū)域商服繁華度高，交通便捷。

案例8 華陽正西街88號

位于華陽正西街88號，五環(huán)路內(nèi)側(cè)，天府新區(qū)成都片區(qū)，區(qū)域商服繁華度高，人流量大，交通便捷。華陽正西街88號2層商業(yè)用房平均租金為1層平均租金的0.43。

案例9 中糧鴻云

位于成都市東面攀成鋼片區(qū)，區(qū)域內(nèi)新建商品樓盤較多，居住聚集度較高，交通便捷?！爸屑Z鴻運”小區(qū)2層商業(yè)用房平均售價為1層平均售價的0.5-0.57之間。

案例10、11 海上海、紫提東郡

均位于東三環(huán)外側(cè)成渝立交片區(qū)，該區(qū)域為商住片區(qū)，居住聚集度高，區(qū)域整體商服繁華度較高，交通便捷，案例10“海上?！毕鄬τ诎咐?1“紫提東郡”商業(yè)氛圍更好?！昂Ｉ虾！毙^(qū)2層商業(yè)用房平均售價為1層平均售價的0.42，“紫提東郡”2層商業(yè)用房平均售價為1層平均售價的0.36。

三、調(diào)查分析

經(jīng)過對上述案例的調(diào)查與分析，兩類樣本點的調(diào)查分析結(jié)果如下：

商業(yè)綜合體的各樓層租金比例分別為：2層比1層的比值范圍為0.46-0.64，3層比1層的比值范圍為：0.34-0.41；商業(yè)綜合體2層售價比1層售價的比值范圍為0.4-0.42。

臨街商鋪的2層租金比1層租金的比值范圍為0.32-0.43；臨街商鋪的2層售價比1層售價的比值范圍為0.36-0.57。

通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)如下問題，在評估實務中須注意：

第一、相同樓層的商鋪相對于1層商鋪的租金比例、售價比例是不一樣的，不能因為2層租金是1層租金的0.4，就確定2層售價也是1層售價的0.4，在評估實務中還是需要充足的市場調(diào)查積累不同的樓層修正比例范圍，待到需要使用時信手拈來。

第二、臨街商業(yè)租金2層比1層的比值通常不會超過0.5，能超過0.5的幾乎是成熟的商業(yè)綜合體。而不論是商業(yè)綜合體還是臨街商業(yè)，2層商業(yè)售價比1層售價能超過0.5的更少，因此對于那種售價超過0.5的商鋪我們尤其應該分析原因，盡量做到取值有理有據(jù)。

第三、不同區(qū)域的相同樓層相對于1層的租售比值是不規(guī)律的，每個小區(qū)域有其特定的比值，因此實際工作中還是要根據(jù)區(qū)域情況來確定相對于1層的租售比值，經(jīng)驗性的數(shù)據(jù)也僅能起到輔助作用而已，不能直接使用。