摘　要：違法建筑是城市化進(jìn)程中特定歷史階段的產(chǎn)物，在深圳這個(gè)高度城市化的城市中，違法建筑的數(shù)量就尤為龐大，隨著深圳市政府解決歷史遺留違法建筑辦法的出臺，部分違法建筑通過繳納罰款、補(bǔ)交地價(jià)，辦理了“紅本”或“綠本”房地產(chǎn)證，并且隨之入市，用于抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃、拍賣等各種經(jīng)濟(jì)行為，房地產(chǎn)評估需求也日益增多。本文以日常工作中遇到的最普遍的能確權(quán)違法建筑為研究對象，以現(xiàn)狀價(jià)值評估為主要研究內(nèi)容，從分析違法建筑的處理辦法著手，結(jié)合違法建筑的特點(diǎn)和權(quán)屬性質(zhì)，探討其評估思路及評估方法，并針對各評估方法的難點(diǎn)提出了相應(yīng)的解決辦法。

關(guān)鍵字：違法建筑  現(xiàn)狀價(jià)值  評估  

違法建筑是深圳城市化進(jìn)程中特定歷史階段的產(chǎn)物，在當(dāng)時(shí)的背景下，曾是符合深圳發(fā)展客觀需要并作出貢獻(xiàn)的。但在城市全面轉(zhuǎn)型升級的大背景下，違法建設(shè)行為的負(fù)面影響已經(jīng)遠(yuǎn)超過其提供的社會貢獻(xiàn)。為了全面甄別、處理農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑，強(qiáng)化土地資源管理，推進(jìn)城市化進(jìn)程，也本著尊重歷史、實(shí)是求是的態(tài)度解決歷史遺留違法建筑的問題，深圳市人大常委會1999年通過了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》，2001年通過了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱《兩規(guī)》）及其實(shí)施細(xì)則（2002年通過），2009年通過了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（以下簡稱《決定》），2013年通過了《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下簡稱《辦法》）。

根據(jù)上述文件精神，經(jīng)普查記錄的違法建筑，區(qū)別其違法程度，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)采權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。鑒于依法拆除或者沒收類、臨時(shí)使用類違法建筑均不合法，因此本文的研究對象僅為可確認(rèn)產(chǎn)權(quán)類歷史違法建筑。

一、歷史遺留違法建筑的處理辦法

（一）深圳《兩規(guī)》

1、適用范圍

適用于《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建私房及生產(chǎn)經(jīng)營性用房。

2、處理辦法

符合“兩規(guī)”處理?xiàng)l件的，通過繳納罰款、地價(jià)，由規(guī)劃國土資源部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，發(fā)放“綠本”房地產(chǎn)證書，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非商品房，除市政府另有規(guī)定外，違法私房確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后不得買賣。

（二）《決定》

1、適用范圍

適用于原村民非商品房住宅超批準(zhǔn)面積的違法建筑；1999年3月5日之前不符合“兩規(guī)”處理的違法建筑，及符合“兩規(guī)”處理?xiàng)l件但尚未處理的違法建筑；1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各類違法建筑；2004年10月28日之后至本決定實(shí)施之前所建的除經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)復(fù)工或者同意建設(shè)外的各類違法建筑。

2、處理辦法

經(jīng)普查記錄的違法建筑，應(yīng)區(qū)別其違法程度，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)采權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時(shí)使用等方式，分期分批處理。

（三）《辦法》

1、適用范圍

適用于市政府確定的試點(diǎn)區(qū)域內(nèi)農(nóng)村城市歷史遺留違法建筑的處理。對非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑（包括建成后已實(shí)際分割轉(zhuǎn)讓的情形），不予處理確認(rèn)。

2、處理辦法

通過審查、測量、公示，符合《決定》和《辦法》相關(guān)規(guī)定的當(dāng)事人繳納罰款、地價(jià)、鑒定等費(fèi)用后，到區(qū)查違辦申請辦理《確認(rèn)決定書》，后向房地產(chǎn)權(quán)登記中心申請辦理房地產(chǎn)初始登記。歷史遺留違法建筑經(jīng)處理、初始登記后，為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓，如需出租，進(jìn)行經(jīng)營活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，繳納土地使用稅等有關(guān)稅費(fèi)。歷史遺留違法建筑經(jīng)處理確認(rèn)、依法辦理初始登記后，符合相關(guān)條件的，可以按照本市有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)地價(jià)后申請轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

通過上述分析可以看出，通過確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、辦理初始登記后的違法建筑有兩種情況，一是只能發(fā)放“綠本”房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為非商品性，限定自用，不得抵押和轉(zhuǎn)讓，二是符合相關(guān)條件，補(bǔ)地價(jià)后可申請轉(zhuǎn)為商品性，發(fā)放“紅本”房地產(chǎn)證?？紤]到兩種處理辦法下，違法建筑的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、評估目的也不同，因此違法建筑的評估也將分別從這兩方面進(jìn)行分析。

二、可確認(rèn)產(chǎn)權(quán)類違法建筑的評估

（一）價(jià)值類型的界定

經(jīng)確權(quán)后的歷史遺留違法建筑，權(quán)屬清晰且合法，特別是可轉(zhuǎn)為“紅本”的違法建筑，基本可視為完全產(chǎn)權(quán)下的市場商品房，可用于抵押、轉(zhuǎn)讓、買賣、拍賣、征收、租賃、投資、保險(xiǎn)、課稅等各種經(jīng)濟(jì)行為，在房地產(chǎn)評估中，根據(jù)評估目的不同，對應(yīng)有抵押價(jià)值、市場價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、征收補(bǔ)償價(jià)值、出租人（承租人）權(quán)益價(jià)值、收益價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值等價(jià)值類型；而只能登記為“綠本”的違法建筑，雖限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓，但根據(jù)《辦法》第32條之規(guī)定，限定為自用的非商品性質(zhì)的違法建筑，按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，交納土地使用稅等有關(guān)稅費(fèi)后可以出租，進(jìn)行經(jīng)營性活動。因此該類違法建筑也可用于租賃、征收、投資、拍賣、保險(xiǎn)、課稅等經(jīng)濟(jì)行為，在房地產(chǎn)評估中，根據(jù)估價(jià)目的不同，對應(yīng)有出租人（承租人）權(quán)益價(jià)值、收益價(jià)值、征收補(bǔ)償價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值等。

通過上述分析我們可以看出，經(jīng)確權(quán)后的違法建筑可用于的經(jīng)濟(jì)行為眾多，對應(yīng)的價(jià)值類型也很多，為了分析方便，本文選擇從日常工作中遇到最多的也是最基礎(chǔ)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行分析。

（二）可確認(rèn)產(chǎn)權(quán)類違法建筑的現(xiàn)狀價(jià)值評估

1、可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的違法建筑現(xiàn)狀價(jià)值評估

（1）權(quán)屬狀況分析

已審查、確權(quán)，進(jìn)行了測量，繳納了罰款和地價(jià)，辦理了房地產(chǎn)初始登記，登記為非商品房，根據(jù)《辦法》，符合相關(guān)條件，補(bǔ)地價(jià)后可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

（2）評估思路

先求取估價(jià)對象為完全產(chǎn)權(quán)商品房的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)，即為估價(jià)對象現(xiàn)狀價(jià)值。

（3）估價(jià)原則

根據(jù)上述評估思路，可遵循房地產(chǎn)市場價(jià)值評估原則，即①獨(dú)立、客觀、公正原則②合法原則③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則④替代原則⑤最高最佳使用原則。

（4）估價(jià)方法

與完全產(chǎn)權(quán)商品房相同，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象及其所在地的房地產(chǎn)市場狀況等客觀條件，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法進(jìn)行適用性分析，當(dāng)估價(jià)對象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)估價(jià)對象適用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，并結(jié)合深圳市實(shí)際情況，筆者建議住宅類違法建筑選取比較法進(jìn)行估價(jià)，生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)、辦公類違法建筑選取比較法、收益法、成本法進(jìn)行估價(jià)，考慮到違法建筑一般是已建成物業(yè)，假設(shè)開發(fā)法不適用。

（5）該類違法建筑評估的難點(diǎn)及關(guān)注點(diǎn)

應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的計(jì)算是該類違法建筑評估的難點(diǎn)，應(yīng)補(bǔ)地價(jià)測算的是否正確，直接影響其現(xiàn)狀價(jià)值的結(jié)果是否客觀，在評估過程中需先確認(rèn)違法建筑適用的補(bǔ)地價(jià)的條款，再根據(jù)相關(guān)文件精神計(jì)算應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。

2、只能登記為“綠本”的違法建筑現(xiàn)狀價(jià)值評估

（1）權(quán)屬狀況分析

已確權(quán)，辦理了房地產(chǎn)初始登記，登記為非商品房，限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓，住宅類歷史遺留違法建筑處理確認(rèn)為限定自用的非商品性質(zhì)房地產(chǎn)的，如需出租、進(jìn)行經(jīng)營性活動時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，交納土地使用稅等有關(guān)稅費(fèi)。

（2）估價(jià)原則

該類違法建筑不能轉(zhuǎn)為商品房，因此應(yīng)遵循現(xiàn)狀價(jià)值評估原則，即①獨(dú)立、客觀、公正原則②合法原則③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則④替代原則。

（3）評估思路及方法

①可選用的估價(jià)方法

該類違法建筑限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓，在正常的房地產(chǎn)市場無可比實(shí)例，但在拍賣市場有可比實(shí)例，因此理論上講可選用比較法，特別是法院委托的業(yè)務(wù)，筆者建議優(yōu)先選用比較法。

該類違法建筑雖限定自用，但按照相關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)，交納土地使用稅等有關(guān)稅費(fèi)后可以出租、進(jìn)行經(jīng)營性活動，可以獲得收益，因此可選用收益法。

②不可選用的估價(jià)方法

該類違法建筑的建筑成本雖可獲得，但其土地即不是通過招、拍、掛取得，也不能完全等同于土地征收取得的土地，因此土地取得成本無法獲得，不適用成本法。

該類違法建筑一般是已建成物業(yè)，因此不適用假設(shè)開發(fā)法。

（4）該類違法建筑評估的難點(diǎn)及關(guān)注點(diǎn)

①比較法

1)可比實(shí)例的選取

與完全產(chǎn)權(quán)商品房不同，該類物業(yè)的可比實(shí)例來源于拍賣市場，因此存在案例較少、不透明、可比實(shí)例實(shí)物狀況了解不清等情況，但隨著網(wǎng)絡(luò)拍賣的盛行，拍賣市場越來越公開、透明，拍賣成交案例也越來越多，上述情況將會得以解決，使得比較法的應(yīng)用成為可能。不過在選取可比實(shí)例時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：一是權(quán)屬性質(zhì)要與估價(jià)對象相似；二是房屋用途要與估價(jià)對象相同；三是位置及成交日期需與估價(jià)對象相近。

2)可比因素的修正及調(diào)整

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，因素的修正和調(diào)整建議采用直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種方式。當(dāng)可比實(shí)例與估價(jià)對象狀況相近時(shí)，可采用直接比較調(diào)整的方式，以估價(jià)對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；當(dāng)可比實(shí)例與估價(jià)對象狀況相差較大時(shí)，建議采用間接比較調(diào)整的方式，設(shè)定某種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對象狀況和可比實(shí)例狀況分別與其進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

②收益法

1)收益模式的選取

由于估價(jià)對象不得轉(zhuǎn)讓，因此在收益模式的選取上，應(yīng)選擇全剩余模式，而不應(yīng)選擇持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價(jià)。

2)有效毛收入中租金收入的確定

租金收入一般用比較法求取，鑒于歷史遺留違法建筑與完全產(chǎn)權(quán)商品房在權(quán)屬、配套、規(guī)模、產(chǎn)業(yè)聚集度、物業(yè)管理等方面的差別，租金可比實(shí)例的選取應(yīng)為同類型違法建筑，而不應(yīng)為完全產(chǎn)權(quán)商品房。

3)報(bào)酬率的確定

報(bào)酬率可采用市場提取法、累加法、投資收益率排序插入法求取，但由于違法建筑產(chǎn)權(quán)不完整，僅享有占有、使用、收益的權(quán)益，而不享有處分的權(quán)益，因此風(fēng)險(xiǎn)較大，一般情況下，比完全產(chǎn)權(quán)同類型房地產(chǎn)的報(bào)酬率高2%-3%。

三、結(jié)語

違法建筑因歷史原因，產(chǎn)權(quán)狀況較為復(fù)雜，理清違法建筑的類別，選擇正確的評估思路是評估的關(guān)鍵，本文僅初步分析了可確權(quán)類違法建筑的現(xiàn)狀價(jià)值評估，對其他價(jià)值類型及業(yè)界經(jīng)常討論的不可確權(quán)類違法建筑，如“小產(chǎn)權(quán)房”的評估并未涉及，其他價(jià)值類型怎么評估，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)值如何認(rèn)定，依然是我們需要探討的課題，相信隨著政府深化改革步伐的加快，相關(guān)政策的進(jìn)一步出臺，這一歷史遺留問題也終將隨之而解，也希望估價(jià)行業(yè)能與時(shí)俱進(jìn)，順應(yīng)改革的潮流，為客戶提供更專業(yè)的意見。

（注：本文入選《2017中國房地產(chǎn)估價(jià)年會論文集》并獲年會論文二等獎）