摘　要：共有產(chǎn)權住房是在市場需要抑制房價快速上漲的背景之下，在我國原有的保障房政策基礎之上，一城一策、因地制宜的一種保障性住房政策，其實質(zhì)是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權。本文通過對不同性質(zhì)住房的特點對比，梳理了與共有產(chǎn)權住房相關的估價業(yè)務，分析了共有產(chǎn)權住房房地產(chǎn)價格評估需把握的關鍵問題，對估價思路、估價方法做了相應的闡述，最后提出該類房地產(chǎn)在評估中存在的一些問題以期進一步探討。

關鍵字：共有產(chǎn)權住房  價格評估

一、共有產(chǎn)權住房簡介

（一）共有產(chǎn)權住房產(chǎn)生的背景

近幾年，我國房地產(chǎn)市場過熱，房價飛漲幾乎成為全國性的普遍現(xiàn)象。很多人都為買房犯愁，而房地產(chǎn)卻炒的不亦樂乎。2016年以來房價更是以前所未有的漲勢讓剛需們揪心、讓投資者興嘆。2016年年底的中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，會議同時提出“遏制熱點城市房價過快上漲”、“健全購租并舉的住房制度”、“繼續(xù)發(fā)展公租房等保障性住房”等工作要求。此后，與房地產(chǎn)相關的部門陸續(xù)出臺了各種控制房價的政策。

共有產(chǎn)權住房就是在這種大背景下產(chǎn)生的一種住房政策，其實質(zhì)是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權。簡單說就是政府和產(chǎn)權人各持一定的產(chǎn)權比例，但使用權屬于購房人，購房人可以通過相對較少的資金獲得使用權和一定比例的產(chǎn)權。共有產(chǎn)權住房是對自住型商品房政策的進一步調(diào)整優(yōu)化，在建設品質(zhì)、管理水平、供應規(guī)模上均進一步提高。

（二）我國現(xiàn)行共有產(chǎn)權住房的相關政策

“共有產(chǎn)權房”的概念最早源于20世紀80年代的英國，至今仍在執(zhí)行建設當中。國內(nèi)的起點是在2007年，江蘇淮安首次試點共有產(chǎn)權住房；2010年上海推出試點；2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產(chǎn)權住房試點城市。

上海市為了規(guī)范共有產(chǎn)權保障住房管理、改善城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭居住條件，自2016年5月1日起施行《上海市共有產(chǎn)權保障住房管理辦法》。共有產(chǎn)權房的申購者可以明顯低于市場的價格獲得住房60%或70%的產(chǎn)權。一旦購房家庭想進一步借助市場改善居住條件，可在滿規(guī)定年限之后，將擁有的產(chǎn)權出售（政府擁有優(yōu)先回購權）。

廣東省于2017年8月22日出臺了《廣東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2016-2020)》，在完善城鎮(zhèn)化住房制度方面，《規(guī)劃》提出探索建立共有產(chǎn)權住房制度，“根據(jù)定價標準及個人出資數(shù)額，確定個人和政府或者個人和有關單位持有住房產(chǎn)權的相應比例產(chǎn)權”。

北京市于2017年9月20日發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）。各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點人才居住需求，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。《辦法》規(guī)定，申請購買本市共有產(chǎn)權住房的家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房，一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權住房。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。按照《辦法》，購買共有產(chǎn)權住房的可以貸款，且與原先自住房政策相同，即商貸最低30%，公積金貸款最低20%(90平方米以下)。

（三）共有產(chǎn)權住房與商品房、其他政策性住房的區(qū)別

從上述我國共有產(chǎn)權住房的政策內(nèi)容看，各大試點城市之間實行了“一城一策”；從政策主導方向看，其實現(xiàn)共有的基本方式都是政府和產(chǎn)權人各持一定的產(chǎn)權比例；其目的都是為改善住房困難人群的居住條件。所以，目前共有產(chǎn)權住房還沒有市場化，是具有保障性質(zhì)的一類住房。我們通過共有產(chǎn)權住房與商品房、其他政策性住房的比較來看共有產(chǎn)權住房的主要特點：

二、與共有產(chǎn)權住房相關的估價業(yè)務

房地產(chǎn)估價業(yè)務滲透在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，產(chǎn)生于不同的估價目的之下；房地產(chǎn)項目從立項到開發(fā)完成以及最后的出售或投入運營，其各個環(huán)節(jié)均會產(chǎn)生需要提供估價或咨詢服務的業(yè)務種類。

房地產(chǎn)開發(fā)流程主要分四個階段：第一、項目立項階段；第二、項目前期準備階段；第三、項目建設階段；第四、項目銷售及售后服務階段。共有產(chǎn)權住房項目的開發(fā)建設也不外乎這四個階段：

首先，在項目立項階段，評估機構(gòu)可以提供的服務主要是項目的投資可行性研究分析。就共有產(chǎn)權住房項目而言，包括：

① 投資機會研究，即站在政府和開發(fā)商的角度對所投資項目的地區(qū)、環(huán)境、政策和市場等進行研究分析，綜合判斷最有利的投資時機及投資方式，確定最佳、最有效的投資方案等；

② 項目定位。鑒于共有產(chǎn)權房對周邊基礎配套有較高要求，應根據(jù)項目所在地區(qū)共有產(chǎn)權房的建設要求（配套的要求、各種戶型的數(shù)量要求、車位的配比等）、結(jié)合項目所處城市的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟水平、環(huán)境狀況、人口情況等對項目有一個較準確的定位；

③ 權益價值分析。產(chǎn)權比例分配是共有產(chǎn)權住房的主要特點，在投資可行性研究分析中應當結(jié)合當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況、收入增長情況、未來投放市場的可購買人群的購買能力等分析購買人和政府所持的權重，或者在一個項目中存在多種產(chǎn)權配比情況但各占多少比例；在怎樣的配比下能夠達到共有產(chǎn)權房屋的最佳銷售狀態(tài)以及各方的利益最大化。

其次，在項目前期準備階段，房屋拆遷是這個環(huán)節(jié)的重要工作，與之相應的拆遷評估業(yè)務也是目前各大機構(gòu)的主要業(yè)務方向；另外，土地價值評估也往往在這個環(huán)節(jié)成為項目投融資的必需。在這兩類評估中，應當考慮共有產(chǎn)權住房的保障性住房的性質(zhì)。在項目建設階段，多出現(xiàn)在建工程抵押價值評估、階段性的投融資分析、項目階段性的風險評估等。

最后，在項目銷售及售后服務階段。共有產(chǎn)權住房在銷售時要求比市場價格優(yōu)惠，同時需要確定可購產(chǎn)權比例，且購房者在一定年限后經(jīng)濟水平較好時也可繼續(xù)入住、但需向政府繳納政府產(chǎn)權部分的租金……在這些情況下，銷售價格分析、房屋租賃價格分析等評估業(yè)務就成為我們可拓展的業(yè)務。

另外，共有產(chǎn)權項目有比較完善的各類基礎配套建設，主要解決當?shù)氐褪杖肴巳旱木幼l件問題，一般項目體量會比較大，需要投入的資金金額較大、建設周期會比較長；項目對銀行及其他融資渠道的要求就比較高，且項目涉及到政府產(chǎn)權，有政府參與投資。根據(jù)項目需求，可能出各種投融資模式。這樣一來，針對某種投融資模式下的權益價值分析也會成為共有產(chǎn)權住房項目的一類評估業(yè)務。

三、共有產(chǎn)權住房房地產(chǎn)估價技術

共有產(chǎn)權住房也是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)的估價主要方法即市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法，它們也同樣適用于共有產(chǎn)權住房的估價。不過，共有產(chǎn)權住房有自身的政策要求，在估價中也是我們應當把握的關鍵問題：

① 產(chǎn)權的分配。一般的估價目的之下，委托方會提供共有產(chǎn)權項目既定的產(chǎn)權分配比例（如相關規(guī)劃證明文件、合同等），但在投資分析時可能會涉及到對具體比例的分析確定；

② 購買時可享受的優(yōu)惠價格。在投資分析時會結(jié)合項目的基礎收益率、動態(tài)投資回收期等指標反推在向市場投放共有產(chǎn)權住房時可以給予購買者的優(yōu)惠程度；

③ 一定年限內(nèi)可按原價或市場價購買政府產(chǎn)權時需支付的代價。比如淮安模式：共有產(chǎn)權房的購買人隨著收入的增加，可以申請購買政府部分的產(chǎn)權。自房屋交付之日起五年內(nèi)購買政府產(chǎn)權部分的，按原供應價格結(jié)算；五年后購買政府產(chǎn)權部分的，按屆時市場評估價格結(jié)算。在原供應價結(jié)算的情況下，對時間價值的考慮。

④ 轉(zhuǎn)售時的價值分析。購買人持有時間滿五年之后可以轉(zhuǎn)售共有產(chǎn)權住房的，轉(zhuǎn)售時的市場價值確定。出售所得按購房家庭與政府的產(chǎn)權比例進行分配；如按市場價值轉(zhuǎn)售，針對當初購買時享受的優(yōu)惠，需要向政府繳納的增值收益要分析確定。

⑤ 政府對其產(chǎn)權部分收取的租金?；窗材Ｊ秸撸寒斮徺I者經(jīng)濟情況發(fā)生變化，家庭收入高于政府規(guī)定標準時，政府也無需強制其搬出，而是對政府產(chǎn)權部分收取市場租金。目前市場上高房價低租金的行情下對這種情形下的共有產(chǎn)權住房的租金價值的把握。

⑥ 經(jīng)營性設施的收益價值。廣東省的政策中涉及到此類小區(qū)的經(jīng)營性配套設施，要求按照10%左右面積標準配建。那么在保障性質(zhì)下的經(jīng)營性物業(yè)的價值確定也是一個技術關鍵問題。

通過對上述關鍵問題的梳理，結(jié)合業(yè)務領域出現(xiàn)較多的情況，我們可以發(fā)現(xiàn)對于共有產(chǎn)權住房的評估，其技術核心主要是在現(xiàn)金流分析（上述1、2項）及回購和轉(zhuǎn)售時的價值評估；我們從估價思路的確定、估價方法的選擇兩個維度進行如下分析：

（一）估價思路的確定

目前的政策當中見到的產(chǎn)權分配比例模式有三七、四六和五五。產(chǎn)權如何分配才能使項目既體現(xiàn)其保障性質(zhì)又達到銷售情況最佳、收益最大化，在項目前期投資分析時需要對未來實現(xiàn)銷售時的利益分配作分析。通過比較各種產(chǎn)權分配比例模式下的現(xiàn)金流，分析其收益率和回收期，從而在項目前期投資分析時確定未來物業(yè)的產(chǎn)權分配比例以及購房人能享受低于市場價格什么水平的優(yōu)惠。

對于各種情況下的價值分析。首先，應當參考同時期同地段同類商品住宅的市場價格，在這個大的前提下：如果是按原供應價購買政府部分產(chǎn)權的，則按原價考慮，如合同未作約定，應當考慮通貨膨脹、利率變化等因素；如果是按市場價購買政府產(chǎn)權的，則直接參考價值時點時的同類商品房市場價值，按政府所持的產(chǎn)權比例進行計算，該比例下的價值量即是按市場價購買政府部分產(chǎn)權應支付的代價；如果進行轉(zhuǎn)售，則按轉(zhuǎn)售的市場價值考慮，按雙方所持產(chǎn)權比例進行價值分配，考慮到原購買人在當初購買時享受了優(yōu)惠，則在轉(zhuǎn)售時應當向政府補繳這部分差價以及其產(chǎn)生的增值收益。該部分的差價可以當初購買時的優(yōu)惠幅度占比計算，轉(zhuǎn)售時該占比則可視為這部分差價以及其產(chǎn)生的增值收益；如果是政府收取其產(chǎn)權部分的租金這種情況，主要也是參考同地段同類商品房的市場租金，按產(chǎn)權比例進行考慮。

（二）估價方法的選擇

通過對各種情況下估價思路的梳理，對于共有產(chǎn)權住房的估價，主要可采用假設開發(fā)法、市場比較法和收益法。

假設開發(fā)法，尤其是動態(tài)假設開發(fā)法，主要適用于項目前期的投資分析，比如產(chǎn)權比例的確定等；市場比較法則在參考同時期同類商品房市場價值時用于測算估價對象價值；收益法則在政府收取產(chǎn)權租金及小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性物業(yè)收益價值或租金確定時作為主要方法。

在針對共有產(chǎn)權住房項目的土地價值、在建工程價值等的評估中，考慮其本身具有保障性質(zhì)，也可以根據(jù)項目的具體情況，考慮成本法。

四、共有產(chǎn)權住房房地產(chǎn)估價中可能存在的其他問題

首先，共有產(chǎn)權住房是一種保障性住房。我們在評估時是應當借鑒經(jīng)濟適用法的保本微利原則？還是應當參考市場上的商品房成本和利潤的水平？此類項目中的配套設施建設量大、建設周期長，在成本法和假設開發(fā)法中對利潤應當如何準確把握。

第二，保障性住房的取得條件使其成為不完全市場。例如北京：共有產(chǎn)權房對于購買資格、轉(zhuǎn)讓限制比自住型商品房更嚴格。申請人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄。5年封閉期屆滿之后的份額轉(zhuǎn)讓對象仍需符合購買條件。這種情況下，在轉(zhuǎn)讓時面向的不是一個有效的完全市場，那我們在參考同時期同類商品住宅進行比較時，應當如何把握不完全市場對價值的影響。

第三，廣東的政策中提到了在此類保障性住房小區(qū)按照10%左右面積標準配建經(jīng)營性設施。在針對此類具有保障性質(zhì)的經(jīng)營性物業(yè)進行評估時，其租金水平的把握、利潤的選取都不能完全參照市場水平。

五、總結(jié)

共有產(chǎn)權住房是在市場需要抑制房價快速上漲的背景之下，在我國原有的保障房政策基礎之上，一城一策、因地制宜的一種保障性住房政策。筆者認為，對于共有產(chǎn)權住房的估價最主要是要結(jié)合當?shù)氐恼邔蜻M行考慮，同時應注意其保障住房的性質(zhì)；在估價時，應當結(jié)合估價目的對估價思路進行梳理，選擇合適的估價方法進行測算。其間也會存在一些有爭議的問題，本文旨在拋磚引玉，具體問題期待業(yè)界同行共同探討。

（注：本文入選《2017中國房地產(chǎn)估價年會論文集》并獲年會論文優(yōu)秀獎）