摘　要：去年6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，提出支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。今年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出要充分認(rèn)識加快發(fā)展住房租賃市場的重要意義，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。針對目前住房租賃市場的現(xiàn)狀，來探討發(fā)展住房租賃市場對房地產(chǎn)估價(jià)的需求。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)  住宅  租賃  估價(jià)

去年6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。今年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），提出要充分認(rèn)識加快發(fā)展住房租賃市場的重要意義，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。這些政策都是為了推進(jìn)我國住房租賃市場的健康發(fā)展，力求解決影響市場順利發(fā)展的各種矛盾，從而提高住房租賃市場在房地產(chǎn)市場的地位。

一、我國住房租賃市場的現(xiàn)狀

2000年初，中國的福利分房制度終止，此后中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了十七年從起步、發(fā)展到反復(fù)調(diào)控的過程。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的大環(huán)境下，商品住宅供應(yīng)量持續(xù)增加，保障房也加快了建設(shè)的步伐，唯有住房租賃市場仍處于停滯不前的狀態(tài)。隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展、城市人口規(guī)模化的高速增長，住房需求不斷擴(kuò)大，面對大城市高企且持續(xù)上漲的房價(jià)，越來越多的城市居民尤其是中低收入居民選擇租賃住房來解決住房問題，因此租購并舉將成為未來住房改革的一大方向。但目前住房租賃市場缺乏正規(guī)的供應(yīng)主體、租賃市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等，都是發(fā)展住房租賃市場進(jìn)程中急需解決的問題。

二、我國大力發(fā)展住房租賃市場

針對目前房地產(chǎn)整體市場及住房租賃市場存在的問題，我國力求改變房地產(chǎn)市場的整體格局，實(shí)際解決住房租賃的根源問題。國務(wù)院及住建部等國家九部委先后發(fā)布了《意見》及《通知》，公布了國內(nèi)首批開展住房租賃試點(diǎn)的12個(gè)城市，首批試點(diǎn)城市也紛紛響應(yīng)國家的號召，先后推出了適合自身發(fā)展住房租賃市場的工作措施。主要措施有以下幾點(diǎn)：

（一）增加租賃住房的有效供應(yīng)

從租賃住房的供應(yīng)措施來看，主要圍繞“增加租賃住房土地的供應(yīng)”及“增加租賃住房的存量房”兩方面來展開。過去除了保障性住房（廉租房、公租房）土地的供應(yīng)外，鮮有租賃住房用地的供應(yīng)，通過提出增加租賃住房用地的有效供應(yīng)，從而開發(fā)建設(shè)租賃住房，從根源上解決了租賃住房的供應(yīng)問題。而收購、租賃、改建自建房及“商改租”、“工改租”、“三舊”改造等措施則是能快速增加租賃住房的供應(yīng)，同時(shí)也緩解了大量工商用房的庫存壓力。

（二）成立正規(guī)的租賃住房供應(yīng)主體

從各城市的措施來看，主要有扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)模化租賃、扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理企業(yè)或原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)或設(shè)立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業(yè)務(wù)，將符合安全、質(zhì)量、消防、衛(wèi)生等條件的住房統(tǒng)一出租、規(guī)范管理，并委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，享受住房租賃企業(yè)相關(guān)的政策優(yōu)惠。

在已發(fā)布2017年半年報(bào)的A股上市房企中，大多數(shù)都提到了“住房租賃”這一關(guān)鍵詞，發(fā)展住房租賃已經(jīng)成為上市房企的共同心聲。各上市房企看好住房租賃市場前景，躍躍欲試，不少公司在半年報(bào)中披露了已經(jīng)開展的住房租賃業(yè)務(wù)，并表示將繼續(xù)大力推進(jìn)該業(yè)務(wù)發(fā)展。

（三）鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)

有試點(diǎn)城市提出，要加大住房公積金對租賃住房的支持力度，支持公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租；逐步加大貨幣住房保障政策實(shí)施力度，建立與市場聯(lián)動的貨幣補(bǔ)貼調(diào)整機(jī)制，實(shí)行實(shí)物配租與貨幣補(bǔ)貼并舉的保障模式；逐步實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”，租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)（尤其是享有同等接收義務(wù)教育）的權(quán)利，增強(qiáng)流動人口的認(rèn)同感和歸屬感。

（四）加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管

《意見》提出要推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度；加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進(jìn)部門間信息共享；加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進(jìn)部門間信息共享；會同有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。8月9日，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用就已經(jīng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個(gè)“智慧住房租賃平臺”。

三、房地產(chǎn)估價(jià)對發(fā)展住房租賃市場起著舉足輕重的作用

房地產(chǎn)估價(jià)是涉及政府及社會各方面重大經(jīng)濟(jì)利益的中介服務(wù)行業(yè)，在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用。目前土地的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋拆遷、舊房改造的補(bǔ)償，房地產(chǎn)交易、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售都離不開房地產(chǎn)估價(jià)，除此之外，企業(yè)合資、兼并、承包經(jīng)營、改制、破產(chǎn)清算、涉案民事糾紛、法院拍賣等也越來越需要專業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)估值提供鑒定和依據(jù)。

隨著住房租賃市場的興起，住房租賃將成為房地產(chǎn)市場的一塊重要領(lǐng)域，但在發(fā)展住房租賃市場的過程中也容易出現(xiàn)房產(chǎn)租賃糾紛、租賃價(jià)格參考標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題，這時(shí)候房地產(chǎn)估價(jià)就顯得格外重要。

（一）為租賃交易提供參考標(biāo)準(zhǔn)

越來越多的專業(yè)、規(guī)?；赓U主體參與進(jìn)租賃活動后，如何規(guī)范物業(yè)出租行為、加強(qiáng)物業(yè)管理、防止國有資產(chǎn)流失是住房租賃供應(yīng)主體需要思考及解決的問題。企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織（以下簡稱承租人）使用，并由承租人支付租金的行為，這不同于只考慮租賃雙方意愿的個(gè)人租賃行為。企業(yè)作為物業(yè)出租的責(zé)任單位，企業(yè)負(fù)責(zé)人作為企業(yè)租賃行為的第一責(zé)任人，需要受到社會各界的全程監(jiān)督。因此企業(yè)物業(yè)的出租價(jià)格，就需要由專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員進(jìn)行評估，并以經(jīng)核準(zhǔn)或備案的評估結(jié)果作為物業(yè)出租價(jià)格的基礎(chǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還能為企業(yè)制定合理的出租方案，包括出租期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、承租條件、招租底價(jià)及底價(jià)擬定依據(jù)，招租方式等。

（二）為繳納房產(chǎn)租賃稅提供依據(jù)

目前市場上一般個(gè)人與個(gè)人之間進(jìn)行房屋租賃，很多都只是簽訂合同，甚至只有口頭協(xié)議，不開具發(fā)票，這樣就難以確定稅費(fèi)繳納的依據(jù)。隨著住房租賃立法的逐步完善及市場監(jiān)管的不斷加強(qiáng)，租賃備案勢必成為未來的發(fā)展趨勢。當(dāng)租賃雙方當(dāng)事人在房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其租賃價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為其價(jià)格明顯低于市場價(jià)格，就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對其租賃價(jià)格進(jìn)行評估，并以評估的結(jié)果作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

（三）為公積金提取提供依據(jù)

《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點(diǎn)工作方案》中提出要加大住房公積金對租賃住房的支持力度，支持公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租。過去對于提取公積金用于支付房租的證明材料，一般依據(jù)家庭收入證明及租賃合同，但這兩個(gè)證明材料的真實(shí)性是值得考究的。因此在未來公積金中心及房地產(chǎn)管理部門可以委托專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估片區(qū)或具體樓盤的租賃均價(jià)，并以此為依據(jù)來確認(rèn)公積金的每月提取金額，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場。

（四）為租賃項(xiàng)目前期工程提供咨詢

房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正不斷嘗試拓展建設(shè)項(xiàng)目前期工程的咨詢業(yè)務(wù)，以提高自身的業(yè)務(wù)水平及社會影響力。而對于興起的住房租賃市場，房地產(chǎn)估價(jià)也可以利用自身的優(yōu)勢從多方面著手為租賃項(xiàng)目前期工程提供咨詢服務(wù)。首先租賃項(xiàng)目土地出讓金（轉(zhuǎn)讓金額）的確定、租賃項(xiàng)目征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定、租賃項(xiàng)目收購（承租）價(jià)格的確定，都可以由專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估；其次作為一個(gè)理論與實(shí)踐有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以提供住房租賃市場分析、參與租賃項(xiàng)目選址分析、參與租賃征地（拆遷安置）分析、參與租賃投資經(jīng)濟(jì)效益分析；除上述領(lǐng)域外，作為房地產(chǎn)市場中最專業(yè)的中介咨詢機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以提供租賃政策咨詢、租賃融資方案咨詢及租賃稅收方案咨詢。

（五）解決租賃糾紛

在住房租賃市場的發(fā)展過程中，難免會產(chǎn)生糾紛，而涉及的爭議往往包含租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、評估結(jié)果等問題，這時(shí)候就需要具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對爭議價(jià)值或價(jià)格作出科學(xué)的鑒定，提供客觀、公正、合理的建議，為解決糾紛提供參考依據(jù)。

四、結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對社會所擔(dān)負(fù)的責(zé)任也越來越大，它不僅關(guān)系到估價(jià)單位及個(gè)人的切身利益，還與社會公共利益及人民財(cái)產(chǎn)安全密切相關(guān)。通過上述對發(fā)展住房租賃市場的分析，從問題中找出相應(yīng)的解決方法，可以看出房地產(chǎn)估價(jià)對發(fā)展住宅租賃市場起到一定的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)應(yīng)該繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢，結(jié)合社會各界的力量，共同促進(jìn)住房租賃市場健康有序的發(fā)展。

（注：本文入選《2017中國房地產(chǎn)估價(jià)年會論文集》并獲年會論文優(yōu)秀獎(jiǎng)）