國有企業(yè)改革是我國經(jīng)濟體制改革的核心內(nèi)容，土地與企業(yè)也有著十分密切的關系，有時候在我們評估工作中會面對大型的企業(yè)改制項目。當我們接手到此類項目時，客戶最為直接的問題，我們改制土地怎么處置？土地手續(xù)我們到哪去辦？雖然這些問題可能對于企業(yè)來說早已心知肚明，之所以會被問到是企業(yè)考察一個評估公司以及他所面對該公司估價人員專業(yè)程度，掌握的信息量的考察。然后我們怎么做該企業(yè)委托的土地項目？所以本文結合一定的工作及學習經(jīng)驗總結了一些在企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置中的一些簡單問題、解決方案及不同處置方式應選的評估方法進行討論。

一、土地資產(chǎn)處置類型的簡介

根據(jù)國家相關規(guī)定，國有土地具體處置方式有出讓、劃撥（保留劃撥）、國家作價出資（入股）、授權經(jīng)營、國有土地租賃五種方式，其中，除保留劃撥是政府同意符合一定用途限制土地繼續(xù)劃撥地狀態(tài)無償使用外，出讓、作價出資（入股）授權經(jīng)營、國有土地租賃均為有償使用方式。

下面我們就這五種方式分別介紹一下：

1.國有土地出讓：不難理解，即使用劃撥土地使用權的企業(yè)可通過補辦出讓手續(xù)，向地方政府交納出讓金后，取得有限年限的出讓土地使用權，作為企業(yè)資產(chǎn)。

2.國有土地租賃：通稱“年租制”，指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽定一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為，即國家直接將土地出租給使用者使用。

3.作價出資（入股）：指國家以一定年期的國有土地使用權的所有者權益部分（一般指出讓金），作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)持有，可以依照相關規(guī)定進行轉讓、出租、抵押。

4.授權經(jīng)營：國家根據(jù)需要，以一定年限的國有土地使用權的所有者權益部分作價后授權給經(jīng)國務院批準設立國家授權投資機構，同時轉增國家資本金。被授權的集團公司可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)作價出資（入股）或租賃等方式配置土地資產(chǎn)，企業(yè)應持相關問價辦理土地登記手續(xù)。

5.劃撥：根據(jù)國土資源部頒布的《劃撥用地目錄》，只有符合該目錄規(guī)定的用地類型，才可實施劃撥（保留劃撥）。

二、處置審批權限

此處土地的出讓及租賃的處置審批并不復雜，由土地所在地的市、縣的土地管理部門審批即可。保留劃撥的，對改制后不改變用途，符合《劃撥用地目錄》規(guī)定的劃撥用地，可以保留劃撥方式進行處置，處置審批權一般在土地所在地的市、縣土地管理部門或省級土地行政主管部門。下面我想著重分析一下作價出資（入股）及授權經(jīng)營土地處置審批權。

經(jīng)國務院批準改制且符合國家作價出資（入股）或授權經(jīng)營方式配置土地調(diào)價的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報國土資源部審批，必須由國務院批準改制，具體包括以下兩類：（1）是國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建股份有限公司、有限責任公司的；（2）是國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建境外上市企業(yè)的。國務院有關部門、企業(yè)集團或地方人民政府批準改制且符合國家作價出資（入股）或授權經(jīng)營方式配置土地的企業(yè)，其土地資產(chǎn)處置方案報土地所在地的省級土地行政主管部門審批。

三、評估方法的選擇及注意事項

前面我們已經(jīng)介紹了五種涉及到土地處置類型：出讓、租賃、劃撥（保留劃撥）、作價出資（入股）和授權經(jīng)營。我們評估的主要估價依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，評估方法有成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法、市場法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法），根據(jù)不同類型選擇不同方法進行評估，在實地勘查中我們會發(fā)現(xiàn)由于歷史原因，企業(yè)的土地資產(chǎn)情況不清晰，例如有的因拆遷改造，土地資產(chǎn)已減少或沒有，而產(chǎn)權未發(fā)生變更。有的為了聯(lián)營合作，支付了部分土地投入成本，而未取得土地使用權等等。評估人員要與企業(yè)、上級主管部門、國有資產(chǎn)管理部門進行深度溝通，根據(jù)改制企業(yè)的處置方式，確定企業(yè)改制相匹配的評估范圍，避免漏評及多評。

總之，企業(yè)改制是通過建立現(xiàn)代化企業(yè)制度，最大限度的提高企業(yè)的運營效率，進行企業(yè)制度改革就不可能不涉及到土地問題。它不僅僅是一項土地估價技術工作，而是更加綜合性的工作。所以需要我們評估人員在實踐中不斷總結和創(chuàng)新，來拓寬我們的知識面。