摘要：近年來，為規(guī)范國有物業(yè)出租行為，加強國有企業(yè)對下轄物業(yè)（主要指國有企業(yè)下轄房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地和附著物）的管理，防止國有資產(chǎn)流失，廣州市人民政府辦公廳及其他相關(guān)部門，頒布了一系列政策法規(guī)及指導(dǎo)意見，其中，物業(yè)租金價值評估，作為一種公正、客觀的方式，已漸漸為社會所接受，如何在物業(yè)租金價值評估中提供專業(yè)、高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，是一個亟需解決的問題。

本文，筆者以一名普通技術(shù)人員的角度，從租金評估的需求、實際操作流程以及需注意的事項等方面進行敘述，并提出猜想。

關(guān)鍵詞：廣州市  國有企業(yè)  物業(yè)租金 評估

一、租金評估的操作流程以及需注意事項

據(jù)筆者了解，雖然市場上仍然存在著少量以房地產(chǎn)報告形式出具租金價值評估結(jié)果的報告，但隨著法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范的完善，國有企業(yè)物業(yè)出租租金價值評估報告一般以資產(chǎn)報告的形式出具，故本文主要介紹的是租金評估業(yè)務(wù)從承接至出具評估結(jié)果過程中的具體流程及注意事項。

租金評估業(yè)務(wù)的流程，大致上可以分為承接業(yè)務(wù)、收集相關(guān)資料并進行資產(chǎn)清查核實、結(jié)合資產(chǎn)情況選取合適方法進行評定估算、對評估結(jié)果進行匯總分析，以及撰寫并提交報告（實際操作中，在出具正式蓋章報告前，被評估單位會組織人員以及相關(guān)專家組成評審委員會，對報告進行審核，估價機構(gòu)在聽取意見后進行適當修改）。以下筆者將結(jié)合自身及其他人的經(jīng)歷，對評估流程中需注意的事項進行擴展說明。

1、承接業(yè)務(wù)階段

作為進行評估業(yè)務(wù)的前置條件，承接評估業(yè)務(wù)雖說不是技術(shù)人員的本職工作，但是保持與本司業(yè)務(wù)人員以及委托人的及時、有效溝通仍然相當重要；一是因為委托人一方進行業(yè)務(wù)對接的相關(guān)人員可能不具有或缺乏資產(chǎn)評估流程方面的知識，亦在客觀上缺乏學習相關(guān)知識的動機；二是租金評估業(yè)務(wù)還存在流程不規(guī)范等一系列問題（如未及時提供相關(guān)經(jīng)濟行為文件、評估明細等）；因為技術(shù)人員往往是完成后續(xù)評估工作并需要對評估結(jié)果進行一定解釋的主體，因此，技術(shù)人員具有良好的溝通能力、對評估過程中的問題能進行及時反映并提供專業(yè)意見，對降低溝通成本，促進業(yè)務(wù)完成具有促進作用。

2、資產(chǎn)清查核實階段

由于租金評估的對象一般為房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地和附著物），因此其相關(guān)資料主要為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料（不動產(chǎn)權(quán)證書、國有土地使用證等），在清查核實（進行現(xiàn)場查勘）過程中，除了關(guān)注評估對象基本信息——面積、形狀、層高、建筑結(jié)構(gòu)等一般實物狀況外，評估人員還應(yīng)該站在出租物業(yè)的角度，對評估對象相鄰物業(yè)或?qū)ζ涑鲎馐褂镁哂杏绊懙囊蛩剡M行分析評定，如產(chǎn)權(quán)資料記載建筑面積與出租面積存在差異（建筑面積比出租面積大），則應(yīng)及時溝通了解，厘定出租界限以及剩余面積對出租部分的影響。

3、選取方法評定估算階段

國有物業(yè)出租租金價值的評估一般要求選用2種或以上方法進行測算，在最終取值上，往往選取較高值為評估結(jié)果，由于評估對象多為房產(chǎn)（含地下建筑物）、土地和附著物），因此在資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）、市場法和收益法中往往會選取市場法及收益法作為測算結(jié)果的方法。

根據(jù)筆者經(jīng)驗，除了格式方面的要求，在運用市場法/收益法的過程中，選取的可比實例，應(yīng)注意選取真實案例（案例應(yīng)盡量選用成交價，若采用報盤價，則應(yīng)該對報盤價修正為成交價過程中的合理性進行論述），并了解可比實例的租金是否含稅、整租/散租、租賃年期的長短及租金減免、遞增等情況，在計算過程中，注意將其與委托人提供的出租方案進行橫向?qū)Ρ?；修正過程中修正體系的確定需合理，一致；收益法評估中保險費及維修費用的計算基數(shù)應(yīng)以重置價為準等等。

4、評估結(jié)果匯總分析

通過測算得出評估對象租金價值后，若擬出租物業(yè)存在歷史租約以及處于租金指導(dǎo)價范圍內(nèi)，還需要在評估報告中加入評估結(jié)果與歷史租約、租金指導(dǎo)價的對比；現(xiàn)實來說，如果評估結(jié)果比歷史租金、租金指導(dǎo)價都高的話，評估結(jié)果會易于讓市場接受，但是實際操作的過程中往往也會出現(xiàn)評估結(jié)果較兩者或其中之一低的情況，對于這種情況，我們應(yīng)對結(jié)果的計算過程進行核實，排除了案例的選取以及計算的問題外，則應(yīng)從歷史租約的背景及內(nèi)涵方面進行相應(yīng)分析解釋（如承租人是否急于承租物業(yè)、物業(yè)具有的區(qū)位或?qū)嵨餇顩r是否有利于承租人的利用、物業(yè)租賃市場是否程成熟等等）、對租金指導(dǎo)價的內(nèi)涵進行分析解釋（租金指導(dǎo)價為區(qū)域平均價格，評估對象的實物狀況相對較劣等）；

以上，均要求我們在評估工作過程中，不僅僅需要關(guān)注評估對象本身，還應(yīng)該理解出租物業(yè)這一經(jīng)濟行為的邏輯。

5、撰寫并提交報告

此處不作一一熬述。

二、工作過程中的思考

上文曾經(jīng)提及，國有物業(yè)出租租金價值的評估一般要求選用2種或以上方法進行測算，而實際操作上一般選用的是市場法及收益法，市場法的運用相信各位并不陌生，但在運用收益法求取租金價值的過程中，往往會因為房產(chǎn)用途的不同而顯現(xiàn)出巨大的差異，如用收益法倒算一般工業(yè)廠房的租金，得出的結(jié)果往往會比較貼近市場法的結(jié)果；但是，如果運用收益法求取的是住宅、商業(yè)辦公類物業(yè)，其結(jié)果往往會顯得遠高于市場法計算得出的結(jié)果，按照“孰高原則”的話，最后得出的評估結(jié)果會很高，脫離實際情況，違背了市場價值的初衷。

相信很多讀者看到這里已經(jīng)理解，這其實是因為各種類型物業(yè)的租售比不同而造成的。在進行收益法計算租金的時候，習慣的做法是首先利用市場法，求取評估對象的市場價值，再用市場價值倒算物業(yè)租金，由于在房地產(chǎn)市場上住宅、商業(yè)及辦公類物業(yè)普遍存在著租售比過低的現(xiàn)象（直觀體現(xiàn)上是同一物業(yè)用市場法跟收益法分別求取市場價值，市場法一般會較收益法高），因此，如果運用“較高”的市場法求取的結(jié)果，去倒算物業(yè)租金單價的話，實質(zhì)上是忽視了租售比不平衡這一客觀現(xiàn)實的，而且租售比越不平衡的物業(yè)，市場法與收益法計算得出的租金價值往往偏差越大（報酬率跟遞增率合理的前提下），這么說的話，收益法的適用性是值得商榷的（實質(zhì)在評估報告評審的過程中亦反映過相關(guān)問題，得到了肯定，但沒有展開討論）。因此，在評估國有企業(yè)物業(yè)出租租金價值需要運用2種方法的情況下，除了調(diào)整報酬率以及遞增率外，暫時沒有太好的辦法。

筆者認為，利用2種或以上估計方法分別求取評估價值的工作方法是符合規(guī)范且有其必要性的，因此無論是基于對委托業(yè)務(wù)的重視還是出于對估價方法的思考，在技術(shù)實現(xiàn)層面上適當?shù)膭?chuàng)新，有其迫切性。例如市場法求取的評估對象市場價值，能否在科學合理確定物業(yè)租售比的前提下，轉(zhuǎn)換成收益法計算得出的“市場價值”呢？至于租售比確定的方法，可以通過大數(shù)據(jù)，調(diào)查同一地區(qū)同一類型物業(yè)的租售比得出，當然，其合理性還沒有得到肯定…

三、結(jié)語

國有企業(yè)物業(yè)出租租金價值評估業(yè)務(wù)，可以說是一項我們了解很久，但參與仍然不夠深入的業(yè)務(wù)之一。國有企業(yè)物業(yè)出租量較大，評估周期比較固定（單次出租的期限原則上不超過6年），其評估業(yè)務(wù)實質(zhì)亦具有一定模塊化特征，可復(fù)制程度較高，因此有一定的發(fā)掘空間，當然，要把它做好，就要求我們有一支專業(yè)的隊伍，能夠快速高效完成委托，而這個就要求我們在工作的過程中，對評估方法進行思考，結(jié)合實際靈活運用，在工作中提高技術(shù)水平。

在此歡迎大家提供工作思路以及技術(shù)指導(dǎo)！