摘要：中山市政府先后發(fā)布了《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的指導(dǎo)意見》、《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》等相關(guān)市級指導(dǎo)意見，并在各鎮(zhèn)區(qū)開展“三舊”改造的片區(qū)更新以及部分項目的前期工作。評估機構(gòu)無論是從政府方面、開發(fā)商方面、還是針對一般市民方面介入都能大有所能。在眾多的利好條件下，從這個“大蛋糕”中分得一杯羹、甚至分得一杯大羹也是評估機構(gòu)接下來需要思考的問題。

一、背景及挑戰(zhàn)

2019年，對于中山市來說并不算一個完美之年，全年GDP無論是總量和增長都較上年有明細(xì)的下降，而且在全省的排名更是跌到第九。雖然不能說是主要原因，但由于以穩(wěn)為主、住房不超的政策影響，2019年的房地產(chǎn)市場較近年都要低迷，土地供需都呈下降趨勢。為此在未來政策大體不變的情況下，從存量土地挖掘更多空間，投入“三舊”改造將是未來很長一段時間中山市房地產(chǎn)市場的重要增長點。

同時，評估行業(yè)發(fā)展隨著新科技和新經(jīng)濟(jì)模式的影響，傳統(tǒng)的評估業(yè)務(wù)正逐步被取代，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)點對評估機構(gòu)的依賴也逐漸降低。這不僅在估價需求上得以體現(xiàn)，還不同程度的反映在估價收費的價格上。為此近年來估價行業(yè)不斷提出轉(zhuǎn)型變革，而能否搭上“三舊”改造這班高速列車正是眾多評估公司轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵。

二、中山市“三舊”改造的現(xiàn)狀

2019年9月4日，省政府發(fā)出《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造工作三年行動方（2019-2021年）》通知公告，正式落實對省內(nèi)各市的“三舊”改造工作進(jìn)行再部署、再推動、再提升。在大背景下，中山市2019-2021年“三舊”改造任務(wù)面積新增實施改造任務(wù)面積為9600畝，2019-2021年完成“工改工”改造項目任務(wù)面積1500畝。這對一向“三舊”改造并不順利的中山市是個不少的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)市場邁入存量時代，盤活舊城、提高土地利用率，為舊城區(qū)賦予新生，正成為城市提升功能、競爭力及可持續(xù)發(fā)展的主基調(diào)。過去幾年來中山雖然在舊城改造上取得了一定的成績，但相比起周邊佛山、東莞、惠州等兄弟城市，中山在舊城改造方面的力度依然有待提升。“以中心城區(qū)為例，目前孫文中路139街區(qū)、岐江河一河兩岸、蓮員西路、西區(qū)馬山社區(qū)、南下社區(qū)、民族東路等片區(qū)都是舊改潛力大、面積大、改造迫切度比較高的區(qū)域。這幾年來，規(guī)劃部門也先后出了一些關(guān)于片區(qū)改造的方案，部分區(qū)域甚至已經(jīng)著手動工。不過絕大多數(shù)區(qū)域至今還沒見成效，推進(jìn)速度比較緩慢?！笨赡軒啄昵吧踔潦畮啄昵啊安稹弊志驮缫褣靿Γ浆F(xiàn)在都健在的片區(qū)并不少見。

為此2019年根據(jù)省政府指導(dǎo)文件，中山市政府先后發(fā)布了《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊村莊改造提升城市品質(zhì)的指導(dǎo)意見》、《中山市人民政府關(guān)于深入推進(jìn)舊廠房改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》等相關(guān)市級指導(dǎo)意見，并在各鎮(zhèn)區(qū)開展“三舊”改造的片區(qū)更新以及部分項目的前期工作，比如東區(qū)南下“沙崗片區(qū)”、三角鎮(zhèn)“三角村”、南朗鎮(zhèn)“橫門”等多個片區(qū)的項目推進(jìn)，甚至部分項目以及開始到了企業(yè)入駐階段。同時，中山市政府發(fā)布的“三舊”改造目標(biāo)圖庫公示中，我們可以看到多宗2020年會進(jìn)行的舊廠改造項目?？梢院敛豢鋸埖恼f，現(xiàn)在正是參與中山市“三舊”改造最佳的時機。

三、評估機構(gòu)在“三舊”中擔(dān)任的角色

隨著近年“三舊”改造項目的越來越受重視，各評估機構(gòu)也陸續(xù)想要瓜分這個“蛋糕”。由于“三舊”改造項目工作的綜合性、復(fù)雜性都較一般的評估項目要大，跨行業(yè)、跨專業(yè)的情況時有發(fā)生，除了一般來說政府、開發(fā)商參與其中，還有法律、會計、測量、評估、規(guī)劃等不同機構(gòu)在項目中發(fā)揮作用。對于評估機構(gòu)來說，結(jié)合中山市“三舊”項目的政策，可以從政府、開發(fā)商、一般市民三個方面來作為切入點。

（一）政府

由于“三舊”改造項目是一項綜合性、專業(yè)性很強的工作，項目不僅要考慮到經(jīng)濟(jì)效益，更重要的是要解決原地區(qū)的社會問題，在保證社會穩(wěn)定的大前提下推進(jìn)改造。因此為了盡量面面俱到，政府就需要第三方機構(gòu)在各方面為項目保駕護(hù)航，提供專業(yè)意見，把風(fēng)險控制在可控范圍里。而作為這其中重要的第三方機構(gòu)，評估公司主要是在項目前期提供服務(wù)，其中包括：

①項目可研報告

“三舊”改造項目不僅牽涉到改造片區(qū)的規(guī)劃，還包括所在城鎮(zhèn)以及周邊關(guān)聯(lián)城市的整體發(fā)展。評估機構(gòu)可以在前期對項目所在區(qū)域現(xiàn)狀、政策支持、產(chǎn)業(yè)情況等多方面進(jìn)行分析和提供專業(yè)意見。

②經(jīng)濟(jì)可行性分析

“三舊”改造項目無論對于涉及千家萬戶的舊城改造、還是老舊廠房的園區(qū)升級都不可能是個短暫的過程，這往往要對項目進(jìn)行多次投資。為了防止項目入不敷出，開發(fā)商中途停止這種窘境，對項目各個時期的資金需求以及財務(wù)管理分析就尤為重要。評估機構(gòu)能根據(jù)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場狀況，針對項目特點，通過大數(shù)據(jù)較為準(zhǔn)確預(yù)測項目的資金情況，幫助政府相關(guān)部分制定開發(fā)商資格時提供一個參考。

③社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估

為了“三舊”改造的順利實施，提前了解拆除片區(qū)的存在的社會問題以及提出可行的解決辦法是十分必要步驟。評估公司可以和政府相關(guān)部門合作對片區(qū)進(jìn)行各方面調(diào)查，就項目實施過程中可以能出現(xiàn)社會風(fēng)險作出預(yù)案。

④政策宣講

“三舊”改造項目對于一般市民來說，除非拆的是自己所在片區(qū)，不然知之甚少，這并不利于“三舊”改造的推廣和普及，評估機構(gòu)能根據(jù)“三舊”項目的推進(jìn)為當(dāng)?shù)鼐用褚约罢赡芤龈脑斓貐^(qū)的市民進(jìn)行項目知識科普活動，讓市民提前了解有關(guān)政策規(guī)定。

⑤監(jiān)督項目進(jìn)程

“三舊”項目無論作為一個民生工程、還是作為一個重振經(jīng)濟(jì)項目，其重要性對片區(qū)來說都是不言而喻，為了開發(fā)商或承建商在開發(fā)改造過程中符合前期工作定下的要求或根據(jù)實際作出合理調(diào)整，評估機構(gòu)都可以作為一個第三方，一方面監(jiān)督項目情況，另一方面根據(jù)項目可能發(fā)生變化向政府相關(guān)部門及時反饋。

（二）開發(fā)商

①項目可行建議

部分“三舊”項目可能體量較少，投標(biāo)改造面向的可能就不是大型的房地產(chǎn)公司，比如一些工業(yè)廠區(qū)的改造，這些時候一般的開發(fā)商或改造房無法很好對“三舊”項目作出清楚的定位，這時候評估機構(gòu)為其提供專業(yè)市場分析以及可行性分析。

②制定拆賠方面

由于“三舊”改造除了改造，還有一個重要的點就是對原業(yè)主的拆遷補償談判。對做“三舊”項目較少的開發(fā)商，可能無法就項目利益最大化和對原業(yè)主合理拆遷補償之前做到一個令人滿意平衡，很容易導(dǎo)致項目擱置。評估機構(gòu)可以利用對“三舊”項目的經(jīng)驗為開發(fā)商制定合理的拆遷補償方案，平衡項目各方利益，為項目順利進(jìn)行減少阻力。

③“三舊”全程服務(wù)

無論是大企業(yè)是小開發(fā)商，單獨面對一個“三舊”項目還是有些力不從心的，這就需要第三方機構(gòu)為其提供幫助。評估機構(gòu)不僅能做到為開發(fā)商就項目提供一些列報告，還能幫助企業(yè)解決規(guī)劃報建、與與原業(yè)主談判協(xié)商、協(xié)調(diào)項目其他參與機構(gòu)的工作，為企業(yè)順利完成項目提供保障。

（三）一般市民

①政策解讀

“三舊”改造項目的專業(yè)性較強，而且涉及面很廣，一般民眾很難理解其中的政策，往往導(dǎo)致自己在項目中白白損失了應(yīng)得利益。評估機構(gòu)能很多為這些非專業(yè)人士提供專業(yè)的咨詢服務(wù)，并且合理引導(dǎo)其參與到“三舊”項目中去，避免因利益損失而產(chǎn)生的社會問題。

②協(xié)調(diào)居民與開發(fā)商的矛盾

為了收益最大化，有時開發(fā)商可能在拆賠方案上與村民存在分歧，或者開發(fā)商設(shè)計的片區(qū)改造不符合原地安置居民或周邊居民的需求，這時評估機構(gòu)能把大眾意見以一個專業(yè)的角度進(jìn)行分析，并反饋給開發(fā)商，對設(shè)計方案和拆賠方案的優(yōu)化更為有利。

四、總結(jié)

客觀來說前些年中山市的“三舊”改造項目并不順利，但在近年廣東省的“三舊”政策背景下，中山的“三舊”改造不僅得到是壓力更是鼓勵，激發(fā)了業(yè)主和市場的的改造動力；中山市的發(fā)展戰(zhàn)略也就“三舊”改造納入未來工作重點，準(zhǔn)備完善政策體系、規(guī)范操作流程。由此看來，中山已經(jīng)具備全面推進(jìn)“三舊”改造的政策機遇。

中山市的“三舊”項目領(lǐng)域發(fā)展空間依舊寬廣，評估機構(gòu)無論是從政府方面、開發(fā)商方面、還是針對一般市民方面介入都仍能大有所謂能。否在眾多的利好條件下，從這個“大蛋糕”中分得一杯羹、甚至分得一杯大羹也是評估機構(gòu)接下來需要思考的問題。