摘要：新冠肺炎疫情下，房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)增長影響重大。為了對沖疫情防控對經(jīng)濟(jì)、就業(yè)沖擊，多個部委共出臺了若干房地產(chǎn)政策，地方政府更強(qiáng)調(diào)“因城施策”和“一城一策”，對疫情下的福州房地產(chǎn)市場的進(jìn)行形勢分析與預(yù)測，從而為房地產(chǎn)及購房者提供一定的建議。

關(guān)鍵詞：新冠肺炎疫情；福州房地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)作為影響我國經(jīng)濟(jì)增長的重要因素之一，其穩(wěn)定性對整個社會經(jīng)濟(jì)運行影響重大。房地產(chǎn)行業(yè)體量大，上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，若地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險。2020年初面對突如其來的新冠肺炎疫情，使得整個房地產(chǎn)市場受到明顯的沖擊，投資、銷售、融資等多個指標(biāo)出現(xiàn)較大幅度下滑。

客觀分析新冠肺炎疫情時期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢需要在堅持“房住不炒”的總體基調(diào)和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)下，通過一系列的經(jīng)濟(jì)刺激手段及政策調(diào)節(jié)，精準(zhǔn)分析房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，從而為福州市的房地產(chǎn)市場發(fā)展提供一定的借鑒指導(dǎo)意義。    

一、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)

全面落實因城施策、穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，建立和完善政策協(xié)同、市場監(jiān)管、監(jiān)測預(yù)警等房地產(chǎn)調(diào)控體制機(jī)制，對于保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行至關(guān)重要。

受新冠肺炎疫情影響，福州的房地產(chǎn)行業(yè)短期銷售不容樂觀，但房地產(chǎn)行業(yè)總體向好的趨勢還是值得肯定的。商品房作為耐用品需求，需求不會消失只會滯后，在當(dāng)前政策及融資雙管逆周期調(diào)節(jié)下，新冠肺炎疫情短期影響有限，應(yīng)看好龍頭房企的優(yōu)勢。其次，物業(yè)管理受新冠肺炎疫情沖擊反而得到社會和政府的重視，其社會價值不斷得到認(rèn)可和提高，行業(yè)政策及行業(yè)制度完善等多領(lǐng)域得到了加速推進(jìn)，對優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)管理企業(yè)在口碑一直在向多重利好方向發(fā)展。

受新冠肺炎疫情影響，福州的土地市場下行、經(jīng)濟(jì)下行等壓力大幅上升，逆周期調(diào)節(jié)手段不斷出臺。然而，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在我國經(jīng)濟(jì)體中有著的重要影響，涉房貸款在我國貸款余額中占比超過一半，意味著土地價格是重要的信用背書，而土地出讓金在政府的財政體系中占比較高。多重因素下，福州未來或?qū)幸幌盗械男枨蠖舜碳ふ叱雠_。

二、肺炎疫情下的房地產(chǎn)政策

為了對沖疫情防控對經(jīng)濟(jì)、就業(yè)沖擊，到目前為止，包括央行、財政部、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等多個部委共出臺了若干專項通知?？傮w而言，中央仍然堅持“房住不炒”和“不短刺激”，即保證房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運行。

（一）行政審批層面

各城市通過加強(qiáng)線上審批、加快運轉(zhuǎn)效率等相關(guān)方式鼓勵房企復(fù)工，維持市場供給穩(wěn)定。

（二）融資層面

很多地方政府要求銀行不得盲目抽貸、斷貸、壓貸，緩解房企資金壓力，不至于發(fā)生現(xiàn)金流危機(jī)。

（三）土地供給層面

上海、浙江、西安、無錫等地均提出土地出讓金可以延期、分期繳納，通過合理的土地市場政策調(diào)整，推動土地增量供應(yīng)，盤活存量，有效緩解土地資源的空缺。

（四）面向全社會提供資金流動性支持，具有廣泛性

主要通過公開市場操作提供充足貨幣流動性、適當(dāng)下調(diào)貸款利率及增加信用貸款等方式。具體來看，央行已維護(hù)疫情防控特殊時期流動性合理充裕，較充裕的流動性將引導(dǎo)資金成本有所降低，LPR利率下行，與疫情所產(chǎn)生的對企業(yè)現(xiàn)金流的影響相對沖。

繼2020年2月18日央行下調(diào)MLF利率后，央行再次下調(diào)LPR利率，1年期LPR為4.05%，此前為4.15%，下調(diào)10個基點，5年期以上LPR為4.75%，此前為4.80%，下調(diào)5個基點。

2020年3月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，均與上期持平。由于在此前的2020年3月13日，央行宣布決定于3月16日實施普惠金融定向降準(zhǔn)，釋放長期資金達(dá)5500億元，導(dǎo)致市場對LPR下降預(yù)期升溫，而此次LPR報價保持不變可謂超出市場普遍預(yù)期。

事實上，作為LPR報價的風(fēng)向標(biāo)，MLF操作利率在本月并未下調(diào)。3月16日央行開展1年期MLF操作1000億元，中標(biāo)利率與上期持平。本月MLF操作利率未變化主要受制于通脹因素。今年2月CPI同比上漲5.2%，較上月回落0.2個百分點，但仍處于高位。此外，截至2019年末MLF余額為3.69萬億元，僅占其他存款性公司總負(fù)債的1.28%，MLF利率變動除了傳遞貨幣政策意圖外，對銀行體系負(fù)債成本的影響相對有限。

對于下一步貨幣政策方向，央行貨幣政策司司長孫國峰近期曾在公開場合表示，下一步，人民銀行將繼續(xù)綜合采取多種措施促進(jìn)貸款利率明顯下行，支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（五）針對受疫情影響個人和企業(yè)的支持，主要包括企業(yè)營業(yè)產(chǎn)生的稅項的減免、個人所得稅的免征、企業(yè)及個人捐贈相關(guān)納稅的扣除、對部分疫情防控保障企業(yè)貸款的財政貼息等

這一方面政策主要由財政部牽頭，其中亮點包括給予對疫情防控重點保障企業(yè)貸款按再貸款利率50%給予貼息、困難行業(yè)企業(yè)營業(yè)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限延長至8年等。在堅定的調(diào)控政策下，樓市整體退熱，而房企加緊發(fā)債融資，房企項目或股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購重組現(xiàn)象頻發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)正加速調(diào)整。

目前房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)增長的凈貢獻(xiàn)已由正轉(zhuǎn)負(fù)，高房價已對整體住戶部門的消費和生計形成“擠出”。目前，房地產(chǎn)行業(yè)中轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)項目或股權(quán)的現(xiàn)象比較普遍，這里面既包括房企之間的轉(zhuǎn)讓，也包括非主營地產(chǎn)類企業(yè)所涉及的轉(zhuǎn)讓。大多數(shù)房企中短期對房地產(chǎn)行業(yè)持悲觀態(tài)度，但長期看好房地產(chǎn)發(fā)展，而手中的項目受開發(fā)進(jìn)度、公司短期發(fā)展戰(zhàn)略等影響，大量房企通過債市或票據(jù)市場融資，房企的融資成本整體依然在高位維持，中小房企融資短板更為凸顯，房企資金壓力依然較大，在資金壓力之下，不少房企尤其是中小型房企會尋求實力雄厚的品牌房企進(jìn)行合作開發(fā)，項目并購現(xiàn)象也因此增多。

三、福州房地產(chǎn)市場形勢分析

衡量一個區(qū)域，房價是會漲還是會跌，有宏觀政策等方面的原因，也有很多微觀上的因素。疫情是一面放大鏡。它放大了開發(fā)商焦慮，也放大了買房者的焦慮。受新冠肺炎疫情影響，福州的房地產(chǎn)行業(yè)遭受開復(fù)工推遲、銷售交易量頓減帶來的收入壓力。受此影響，許多房企開始通過微信公眾號、小程序、網(wǎng)站等多種渠道及時搭建“線上售樓處”，確保置業(yè)者足不出戶即可看房選房。這是一種不失為非常時期的變通手段，但毋庸置疑，面對疫情，消費者沒有看房和買房方面的欲望和心思，才是房企面臨的核心問題。疫情一旦平穩(wěn)下來，市場還是會迅速復(fù)蘇，成交量層面也會出現(xiàn)一定程度的報復(fù)性反彈。這點類似于2003年SARS之后房地產(chǎn)市場迅速啟動，而且考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，這些都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的利好，所以也沒有必要對今年的房地產(chǎn)行業(yè)過分悲觀。

近期，有一項關(guān)于“疫情之后的購房意愿”線上調(diào)查，共收集有效調(diào)查問卷1545份。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近5成網(wǎng)友疫情期間或疫情之后有更強(qiáng)的購房意愿。疫情之后的房地產(chǎn)走勢，超過5成網(wǎng)友認(rèn)為會有所下降，逾3成網(wǎng)友認(rèn)為會基本保持平穩(wěn)，另有13%的網(wǎng)友看好后期樓市，認(rèn)為房價會上漲。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截止目前已有包含福州、南京、蘇州、杭州等在內(nèi)至少60余個省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。伴隨著“一手抓疫情防控，一手抓發(fā)展”，政府因城施策，適當(dāng)放松部分政策，幫助房地產(chǎn)市場恢復(fù)元氣，但“房住不炒”的樓市調(diào)控主基調(diào)的“紅線”仍然是不可突破的，“炒房”依然是政策嚴(yán)控的對象。這不僅對穩(wěn)定房價預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，同時將促使地方政府將房地產(chǎn)調(diào)控政策真正落到實處，福州1月新房價格環(huán)比下跌0.5%，預(yù)測疫情下福州的房價可能會穩(wěn)中略降。

四、疫情下福州房地產(chǎn)發(fā)展建議

對于房地產(chǎn)市場而言：可以考慮可以取消售樓處，一方面可以有線上的看盤和營銷，另一方面可以搞城市樣板間。盡管可能有逆周期調(diào)節(jié)政策，跌了好久的房價可能也會穩(wěn)住，但沒有理由過分樂觀。其次，重視抓品牌搞服務(wù)，首先就是把資源思維和服務(wù)思維區(qū)別開來，長期來看，企業(yè)的出路總是要依靠服務(wù)和品牌賺錢的，房地產(chǎn)企業(yè)的地是貨如輪轉(zhuǎn)，最終留下的，只有管理體系，人員和品牌。最后，以前地產(chǎn)企業(yè)的長期股權(quán)投資集中在資源行業(yè)，想的都是套制度紅利，或者跨境配置資產(chǎn)，現(xiàn)在逐漸有人開始考慮產(chǎn)業(yè)鏈投資，想賺一些實業(yè)的錢，全產(chǎn)業(yè)的錢，協(xié)同的錢，這說明地產(chǎn)企業(yè)有希望始于開發(fā)，但不終于開發(fā)。

對于購房者而言：隨著政府定調(diào)今年有信心完成經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)、頻頻出手給房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)、利好政策不斷刺激樓市，換房是遇見機(jī)會就付諸行動的基本行為。經(jīng)過疫情隔離在家這段時間的體驗，置換更好的房子一定會成為不少人的選擇。一二手房倒掛的現(xiàn)象在福州也存在，賣掉高價二手房，買入倒掛的高品質(zhì)新房，這就是換房的機(jī)會。對于有了二孩的剛性改善家庭，疫情過后，改善換房的迫切性更高?？紤]到總價低的因素，往哪里換，肯定是往城市周邊換。郊區(qū)的新盤，容積率一般比較低，好的樓盤物業(yè)配套也是相當(dāng)好。對于不止一套房子的家庭來說，此時正是揮別“老破小”的絕佳時機(jī)。城中心有套房，郊區(qū)有套新房，將成為一個家庭最理想的房產(chǎn)配置。想換房子的，趁著房價上漲之前有限的時間差，可以考慮先下手為強(qiáng)。福州周邊的縣和閩北一帶的人，習(xí)慣到福州買房子安家，城區(qū)買房限購，上街、南嶼、南通等地是非常理想的選擇。