摘 要：從新中國建立到恰逢今年的70周年華誕，中國房地產(chǎn)發(fā)生著翻天覆地的變化，而房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)估價的主要對象，本文從房地產(chǎn)出發(fā)，分析房地產(chǎn)在當今形勢下的發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢。分析房地產(chǎn)估價行業(yè)政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、技術(shù)環(huán)境的變化。從外部條件與內(nèi)部環(huán)境的變化著手，發(fā)現(xiàn)新形勢下社會對房地產(chǎn)估價的新需求新要求。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)   房地產(chǎn)估價行業(yè)  新需求  新要求  

一、新形勢房地產(chǎn)行業(yè)的分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

從1949到2019年，中國正創(chuàng)造著一場偉大的逆襲，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從福利分房到住宅商品化，經(jīng)過理論突破與試點起步階段，1998年后，我國房地產(chǎn)市場基本成熟，發(fā)展到今天，中國房地產(chǎn)無論在政策調(diào)控層面，還是房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、房地產(chǎn)金融等都形成了一個具有中國特色的體系。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1—5月回落0.3個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7個百分點；土地成交價款3811億元，下降27.6%，降幅收窄8.0個百分點。

分析其原因，一方面受到國家整體經(jīng)濟形勢的影響，房地產(chǎn)投資增速進入穩(wěn)定階段，另一方面，我國正處于大力推進城鎮(zhèn)化進程的增長，城市人口的增加導致住房需求增長，房價高速增長，政府為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺了一系列調(diào)控房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)以及強化土地控制的政策，并且在金融方面，政府加息、提升存款準備金、限制開發(fā)企業(yè)前端融資，增加了房地產(chǎn)開發(fā)融資成本，使得房地產(chǎn)市場開發(fā)速度整體呈現(xiàn)下滑。

（二）房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

2019年中共中央政治局會議要求：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。從2017年7月至2019年7月，以經(jīng)濟為主要議題的中央政治局會議共召開了8次，其中有6次提及房地產(chǎn)?？梢灶A見，房地產(chǎn)行業(yè)政策大幅放松的可能性極小，房地產(chǎn)市場態(tài)勢及國家宏觀政策，房地產(chǎn)金融上都不再支持房地產(chǎn)企業(yè)過度擴張。我國房地產(chǎn)已經(jīng)進入到講品質(zhì)、講內(nèi)涵、講價值的存量時代，未來房地產(chǎn)需要改變傳統(tǒng)發(fā)展模式，加快發(fā)展新興地產(chǎn)；將房地產(chǎn)與大數(shù)據(jù)、人工智能、云計算進行融合；加快科技創(chuàng)新，拖動住宅產(chǎn)業(yè)化。

二、新形勢下房地產(chǎn)估價行業(yè)的分析

（一）房地產(chǎn)估價行業(yè)政策環(huán)境分析

房地產(chǎn)估價是一個專業(yè)性較強，涉及學科較多的綜合性學科，屬于知識密集型行業(yè)。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步于20世紀80年代，歷經(jīng)30多年發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計，目前各類評估機構(gòu)共有約1.4萬余家，評估師人數(shù)已經(jīng)超過13萬，從業(yè)人員超60萬。為了規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè)，保護資產(chǎn)評估當事人合法權(quán)利和公共利益，促進資產(chǎn)評估行業(yè)健康發(fā)展，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過并發(fā)布了《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》，并于2016年12月01日開始實施?！顿Y產(chǎn)評估法》從以下方面進行了變革：

（1）房地產(chǎn)估價行業(yè)實現(xiàn)了法律依據(jù)；

（2）國務院有關(guān)評估行政管理部門按照各自職責分工，對評估行業(yè)進行監(jiān)督管理；

（3）確認了評估的專業(yè)性，即要專業(yè)領(lǐng)域和專業(yè)類別；

（4）放寬了評估機構(gòu)設立條件，僅對評估師人數(shù)和合伙人或股東資格作出要求，從審批制改為備案制；

（5）加大了評估的難度和風險：《資產(chǎn)評估法》第十三條規(guī)定第四項規(guī)定：對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證。第二十五條規(guī)定：評估專業(yè)人員應當根據(jù)評估業(yè)務具體情況，對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證、分析整理，作為評估的依據(jù)。第五十條又指出：評估專業(yè)人員違反本法規(guī)定，給委托人或者相關(guān)當事人造成損失的，由其所在的評估機構(gòu)依法承擔賠償責任。評估機構(gòu)履行賠償責任后，可以向有故意或者重大過失行為的評估專業(yè)人員追償。

（6）改變了評估委托方式：《資產(chǎn)評估法》第二十二條規(guī)定，委托人有權(quán)自主選擇符合本法規(guī)定的評估機構(gòu)，任何組織或者個人不得非法限制或者干預。評估事項涉及兩個以上當事人的，由全體當事人協(xié)商委托評估機構(gòu)，委托開展法定評估業(yè)務，應當依法選擇評估機構(gòu)。

（二）房地產(chǎn)估價行業(yè)技術(shù)環(huán)境的分析

社會進步，科技發(fā)展，每天都會升起不一樣的太陽，中國文化幾千年，總是在不斷地探索、改變中前行，房地產(chǎn)估價本身就是一門駕馭信息技術(shù)而求發(fā)展的專業(yè)，是充分利用信息技術(shù)進行估算和判定客觀價格或價值的活動，在這個日新月異時代，房地產(chǎn)估價行業(yè)的技術(shù)環(huán)境也悄然發(fā)生著改變。

目前市場上也出現(xiàn)了類似“云估價”、自動估價系統(tǒng)、房產(chǎn)智能估價系統(tǒng)等“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價模式，特別針對一些常規(guī)的簡單業(yè)務，例如住宅、辦公、土地等抵押類業(yè)務，商業(yè)銀行的貸后重估涉及的批量估價業(yè)務，司法處置中涉及的住宅、辦公、土地評估、批量涉稅業(yè)務等評估項目，他們都有一個共同點，他們都是一個標準型業(yè)務，估價技術(shù)路線單一且簡單，類似的市場成交實例充分，只需將足夠有效的、真實的“可比實例”進行測算，就可以得出“估價結(jié)果”，而 “互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價模式便可高效地滿足上述業(yè)務述求。

三、新形勢下社會對房地產(chǎn)估價的新需求新要求

面對新的房地產(chǎn)市場狀況，宏觀經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)估價行業(yè)內(nèi)部政策、經(jīng)濟、技術(shù)層面的調(diào)整，在新的形勢下，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)，估價人員、估價行業(yè)協(xié)會都提成了一些被動的需求，同時要順應時代變化，立足行業(yè)也需要作出一些主動地改變，也需要對自身提出一些新的要求。

（一）對估價機構(gòu)的新需求

（1）提高業(yè)務能力和服務水平，在求新求變的過程中拓展業(yè)務

由于宏觀經(jīng)濟形勢的影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體投資下滑，房地產(chǎn)交易活躍度較低，房地產(chǎn)估價行業(yè)內(nèi)部又引入了互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)的估價方式，房地產(chǎn)估價業(yè)務主動和被動的被消減，特別傳統(tǒng)業(yè)務出現(xiàn)銳減。那么要在這樣嚴峻的情形下，保障業(yè)績，保證業(yè)務量，作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)更加需要修煉內(nèi)功，在積極學習和引入新的估價方式的前提下，更加注重業(yè)務能力的提升，保證產(chǎn)品質(zhì)量，為客戶提供更好的消費體驗感，提高服務水平，才能占據(jù)一定的市場份額。

（2）突破傳統(tǒng)業(yè)務，實現(xiàn)業(yè)務多元化發(fā)展

“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價方式大大沖擊了傳統(tǒng)業(yè)務，但針對整個評估領(lǐng)域，除了房地產(chǎn)估價之外，還包含機器設備、無形資產(chǎn)、礦業(yè)權(quán)、二手車、珠寶、藝術(shù)品等屬于估價領(lǐng)域，作為估價機構(gòu)可以拓展業(yè)務范圍，發(fā)展成以房地產(chǎn)估價為主的多元化房地產(chǎn)估價機構(gòu)。

（3）注重人才儲備，提高人員整體素質(zhì)，迎接新挑戰(zhàn)

由于房地產(chǎn)估價涉及的房地產(chǎn)、建筑、稅務、會計、信息技術(shù)、地理信息技術(shù)等多學科，房地產(chǎn)估價機構(gòu)在人才儲備方面，應該保證全方位、多學科儲備人才，同時建立內(nèi)部培訓機制，在具備扎實的房地產(chǎn)估價理論知識的基礎(chǔ)上，優(yōu)化知識結(jié)構(gòu)，將估價理論知識與其他學科知識融會貫通，需求新的可能存在的估價方法，估價技術(shù)，為未來可能或即將到來的變化做好準備，從而更好的服務于房地產(chǎn)估價服務活動。

（4）順應時代，加強與互聯(lián)網(wǎng)互動

“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”已經(jīng)逐漸深入到社會的各行各業(yè)，“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”可以實現(xiàn)從單一數(shù)據(jù)到復合的多元數(shù)據(jù)，從“因果分析”到“相關(guān)性分析”，從追求數(shù)據(jù)的精度到廣度與精度并重，保證了數(shù)據(jù)的實時更新，這些特征都更好與房地產(chǎn)估價所需要的數(shù)據(jù)特征相吻合，所以“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”勢在必行。

目前的“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”的估價方式也在探索過程中，數(shù)據(jù)來源、采集、分類、分析、應用，整套體系尚不成熟，作為估價機構(gòu)應該順應時代，把握市場明銳嗅覺，開發(fā)操作性強，準確度高的房地產(chǎn)估價信息平臺，有效促進房地產(chǎn)估價機構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。

（5）強化風險意識，完善內(nèi)部制度

業(yè)務銳減，同時又放寬評估結(jié)構(gòu)設立條件的情況下，勢必造成評估機構(gòu)行業(yè)競爭日趨嚴峻，在這種大環(huán)境，大背景下，作為估價機構(gòu)應該更加注重強化風險意識，建立和完善風險防范機構(gòu)，積極開展法制教育，根據(jù)需要建立職業(yè)風險基金，強化評估服務的質(zhì)量管理，建立責任追究制度，明確評估人員責任，同時完善內(nèi)部監(jiān)督機制，督促估價人員謹慎執(zhí)業(yè)。

（二）對估價人員的新要求

（1）學習專業(yè)知識，提高執(zhí)業(yè)能力

房地產(chǎn)估價是一個知識密集型行業(yè)，知識就是行業(yè)生產(chǎn)力，專業(yè)知識的提升，有助在房地產(chǎn)估價過程中更加精準的把握項目存在風險。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身也處在一個調(diào)整變革的過程中，知識體系在不斷的更新，市場數(shù)據(jù)在不斷的變化，所以應積極參加繼續(xù)教育。房地產(chǎn)估價是一門技術(shù)也是一門藝術(shù)，但是在我們的實際工作中，更應該堅持工匠精神，而不應該憑經(jīng)驗貿(mào)然判斷，將每一個參數(shù)，每一個結(jié)論都做到有據(jù)可依。用專業(yè)的知識提升職業(yè)能力。

（2）強化風險意識

《資產(chǎn)評估法》的頒布，增加了評估人員的風險，作為估價人員我們應該準確把握資產(chǎn)評估法的精神實質(zhì)，盡快熟悉和掌握各項法律法規(guī)，采用法律武器保護自己。在執(zhí)業(yè)過程中嚴格執(zhí)行評估程序，履行估價人員的義務，做到誠實守信，依法獨立、客觀、公正從事業(yè)務。

（3）加強職業(yè)道德見得，秉持職業(yè)操守

從主觀上嚴格要求自己，抵制工作中存在的利益誘惑，拒絕委托人或其他組織、個人對評估行為和評估結(jié)果的非法干預，依法簽署評估報告，積極樹立良好的職業(yè)形象，提高自身修養(yǎng)和素質(zhì)，做到愛崗敬業(yè)，時刻保持職業(yè)責任感和社會責任感，正確處理個人與集團、國家的利益關(guān)系。

（三）對估價行業(yè)協(xié)會的新要求

（1）建立行業(yè)信息體系

制度行業(yè)自律管理辦法，建立信用檔案，將準守法律、行政法規(guī)和評估準則的情況記入信用檔案，并向社會公開。同時完善信用信息的全面性，實現(xiàn)全域聯(lián)網(wǎng)，加大信用體系的使用力度，引導客戶把信用檔案作為甄選評估結(jié)構(gòu)的重要指標之一，信用分值累計達到一定程度，縮小評估機構(gòu)業(yè)務范圍，從主觀上約束評估機構(gòu)，讓評估結(jié)構(gòu)被動接受行業(yè)、客戶、社會的監(jiān)督。加強違規(guī)行為的處罰力度，將典型案例在行業(yè)內(nèi)通報。

（2）健全法律法規(guī)體系

《資產(chǎn)評估法》的頒布實施一定程度上約束了從業(yè)人員，增加評估人員的權(quán)利、義務以及不得有的行為，但尚未明確規(guī)定估價人員在具體執(zhí)業(yè)過程中的依據(jù)，同時在判定違法行為上缺少理由。要維護行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，規(guī)范市場秩序，在新的形勢下，完善的法律法規(guī)體系仍然必不可少。同時應該定時對相關(guān)法律法規(guī)進行補充完善，適當調(diào)整。

四、結(jié)論

培根說：只有愚者才等待機會，智者則創(chuàng)造機會，在機遇與挑戰(zhàn)面前，我們應該直面挑戰(zhàn)，舉眾人之力，承天下之托。不忘初心，砥礪前行。在新的形勢下，滿足客戶、社會對我們的新需要新要求，推動行業(yè)技術(shù)更新，提高行業(yè)效率。