近年來，國家、廣東省和省內(nèi)不少城市均出臺了系列三舊改造和城市更新方面的文件和政策，城市更新在一時間成為一個“時髦”的名詞。其實城市更新在西方已經(jīng)有了上百年的歷史，西方國家將其定義為把城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動，19世紀這一概念就被提出。而在我國，城市更新是近年才提出的新概念，其前身可以從一定程度上理解為棚改和三舊改造，三舊改造是在廣東省先行先試的一套模式，包括對舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。城市更新與以往所說的棚改和三舊改造相比，綜合了改善居住條件、整治區(qū)片環(huán)境、振興城市經(jīng)濟等目標，較以往單純以優(yōu)化城市布局、改善基礎(chǔ)設(shè)施為主的棚改和三舊改造，涵蓋了更多、更廣的內(nèi)容，并且包涵了更多的規(guī)劃因素。

那么，從棚改到三舊改造，再到城市更新，“改造前、更新前”到底存在什么核心問題？改造和更新到底要解決什么問題？并且，在目前城市更新大力推進的環(huán)境下，作為傳統(tǒng)評估機構(gòu)的我們有什么新的商機和切入點？在此，我們暫且統(tǒng)一棚改、舊改和城市更新的內(nèi)涵，結(jié)合中山分公司在城市更新方面的一些實踐來淺析和共同探討。

一、城市更新亟需解決的幾個核心問題

（一）解決土地資源由粗放管理到集約利用問題。不可否認，以往靠土地、勞動力、資本三要素的數(shù)量投入來拉動經(jīng)濟發(fā)展問題的模式，已不適應(yīng)新形勢的發(fā)展，這在經(jīng)濟相對發(fā)達的地區(qū)表現(xiàn)得尤其明顯。以工業(yè)為例，以往的規(guī)劃指標、產(chǎn)業(yè)布局等，在某些程度上往往只解決了“有產(chǎn)業(yè)、有企業(yè)、有納稅”的問題，隨著土地資源的進一步緊缺，一些經(jīng)濟相對發(fā)達但土地資源十分緊缺的城市，面臨著按以往傳統(tǒng)做法“無土地資源可投入”的困境，提升單位土地的產(chǎn)出效益，向存量土地要效益，成為新形勢下解決土地資源發(fā)展瓶頸的新途徑。

（二）解決工業(yè)布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級問題。“工改工”是城市更新工作中“挖潛”的主要方式，以往提到“三舊改造”，我們的第一印象可能就是將舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房改建成商住小區(qū)或者商業(yè)綜合體，其實不然，以中山為例，中山通過政策引導(dǎo)，提高對“工改工”的政策支持力度，推動新舊動能轉(zhuǎn)換，提升土地產(chǎn)出效益，同時也通過“工改工”解決產(chǎn)業(yè)升級和優(yōu)化的問題，由平面擴展向地下和地上空間擴展，支持工業(yè)上樓，實現(xiàn)工業(yè)在土地資源上的“空間化”發(fā)展。

（三）解決城市基礎(chǔ)設(shè)施升級和城市品位提升問題。隨著城市發(fā)展，不少城市老城街道狹窄、房屋破舊、生活配套落后等問題日益突出，中山也面臨著類似問題，城市更新正是解決這些突出問題的有效途徑。2018年7月，中山市政府就出臺配套政策和細則，明確城市更新并不是大拆大建，而是通過微改造、工改工、連片改造等主要方式，完善舊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、改善居住環(huán)境，保護歷史文化街區(qū)、延續(xù)歷史脈絡(luò)，從而提升城市品位。

（四）解決城鄉(xiāng)一體化協(xié)同發(fā)展和經(jīng)濟差距問題。黨的十八大報告把推動城鄉(xiāng)發(fā)展一體化作為加快完善社會主義市場經(jīng)濟體制和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的五個重點之一，2020年“兩會”的政府工作報告中也明確提出，“統(tǒng)籌推進城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，培育壯大高質(zhì)量發(fā)展動力源，發(fā)揮各地比較優(yōu)勢，推動鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略落地見效”。國家、省和市各層面城市更新中對“舊村莊”（城中村）改造的具體實施辦法，正是上述城鄉(xiāng)一體化協(xié)調(diào)發(fā)展的重要體現(xiàn)和具體舉措。?

正如企業(yè)發(fā)展到一定階段要通過管理要效益類似，城市更新在經(jīng)濟發(fā)展遇到資源瓶頸的環(huán)境下，具有明顯的向存量土地資源要效益的目的，謀求通過資源重新整合，實現(xiàn)提質(zhì)、提效和1+1＞2的效果。中山近幾年的經(jīng)濟發(fā)展面臨轉(zhuǎn)型壓力，政府將會更加注重向存量要效益，會更加重視城市更新改造項目的推進。

二、城市更新大環(huán)境下，評估機構(gòu)面臨的商機和可切入點

與傳統(tǒng)的拆遷補償相比，城市更新面臨著更多、更復(fù)雜的新情況，例如土地所有權(quán)屬性不同、使用權(quán)類型不同、土地用途混雜、權(quán)利人分散等，即便如此，我們認為，在政府主導(dǎo)、市場參與、利益共享的城市更新模式推進中，我們?nèi)杂幸韵隆翱汕腥朦c”：

（一）改造意愿切入點，即改造意愿調(diào)查評估。更新改造，意愿先行，盡管城市更新由政府來主導(dǎo)，但政府制定的所有文件和政策，均以尊重改造意愿為基礎(chǔ)，更新改造區(qū)域范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)主體的改造意愿，為評估機構(gòu)提供了一個很好的切入點。中山分公司通過前期的不懈努力，于近期簽下城區(qū)某城中村改造項目B區(qū)項目，承擔(dān)該項目更新改造前期的意愿調(diào)查。

（二）社會穩(wěn)定切入點，即項目社會風(fēng)險評估。一是來自于與社會風(fēng)險密切相關(guān)的改造意愿，如果意愿達不到法定或規(guī)定的比例就強行改造，其風(fēng)險無疑是最大的，中山市政府2019年出臺的《關(guān)于深入推進舊村莊改造提升城市品質(zhì)的指導(dǎo)意見》，與2018年出臺的“舊政”相比，改造意愿的比例有所提升，由2/3提升為80%。二是相關(guān)利益群體或主體對項目改造的抗拒，如出現(xiàn)上訪、釘子戶甚至暴力對抗的可能性等?？梢哉f，社會風(fēng)險評估與改造意愿、利益群體對項目接受程度，以及利益群體的人員素質(zhì)、素養(yǎng)等方面都直接相關(guān)，這也是政府最關(guān)心的問題之一。

（三）改造效益切入點，即項目經(jīng)濟效益評估。這在多個層面的文件均有明確規(guī)定，以具體執(zhí)行層面的中山市東區(qū)辦事處（東區(qū)政府）為例，其在《中山市東區(qū)“舊村莊”改造項目前期工作流程暫行辦法》（東辦[2019]30號）里明確規(guī)定，“前期工作成立改造項目專項工作小組，指導(dǎo)和協(xié)助相關(guān)單位通過公開方式擇優(yōu)引入測繪機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)、工程咨詢機構(gòu)、工程造價機構(gòu)進行項目前期舊改工作，工程咨詢機構(gòu)對項目進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估和經(jīng)濟效果評價，并出具相關(guān)論證報告”。這正與我們目前開展的系列工程咨詢項目相吻合，也是一個很好的切入點，當(dāng)然，這會涉及到測繪、工程造價的方面的專業(yè)知識，但可以通過“資源整合”（合作）的方式來實現(xiàn)。

政府作為推動城市更新工作的主導(dǎo)力量，其在風(fēng)險和效益之間會在上述按1、2、3、4的次序作出理性選擇，低風(fēng)險、高收益的改造項目當(dāng)然是首選，而高風(fēng)險、低收益的項目，會持更加謹慎的態(tài)度開展和推進。

（四）傳統(tǒng)房地產(chǎn)和土地價值評估。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)估價機構(gòu)，我們本來的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)即房地產(chǎn)和土地估價是個“舊有”的切入點，中山分公司經(jīng)過前期努力，在4月份簽下北部某鎮(zhèn)的兩個“舊改”項目合同，承擔(dān)項目土地使用權(quán)價值、房屋建筑物價值、室內(nèi)裝修價值和臨遷費用等方面的評估。

三、評估行業(yè)在城市更新項目中需實現(xiàn)的兩個轉(zhuǎn)變

一是從傳統(tǒng)、單一的拆遷補償評估，向城市更新項目的整體評估轉(zhuǎn)變，改變以往單一的評估角色，通過嵌入到城市更新改造的整個流程鏈當(dāng)中，實現(xiàn)“由點到線”的轉(zhuǎn)變。打個可能不是很恰當(dāng)?shù)谋扔?，外賣也是近年才新興的行業(yè)，當(dāng)外賣、快遞成為人們依賴、日常生活必須的“產(chǎn)品”時，就算成功嵌入了整個流程鏈了。同樣道理，一旦我們做出了一個有效的城市更新模式、模板，就大大增加其可復(fù)制和推廣的可能，也大大增加嵌入到整個城市更新項目流程鏈的可能，我們在城市更新項目中的“鏈扣”位置，以及項目對我們的“依賴度”會更加牢固。

二是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)土地估價向房地產(chǎn)咨詢轉(zhuǎn)變，改變以往過于單一的業(yè)務(wù)模式，通過評估范圍的合理擴容，實現(xiàn)“由點到面”的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的時間雖然不長，但傳統(tǒng)的估價業(yè)務(wù)市場已經(jīng)難以容納行業(yè)的整體發(fā)展，而房地產(chǎn)咨詢包括的范圍更廣，市場前景也更廣，從房地產(chǎn)項目的前期可行性分析、房地產(chǎn)政策到后期營銷策劃等，都可以成為我們以傳統(tǒng)的房地產(chǎn)和土地標的物評估為基礎(chǔ)，跟隨市場變化、適應(yīng)市場發(fā)展，拓寬業(yè)務(wù)渠道的一個大好方向，當(dāng)然，這也同時需要我們專業(yè)知識和技術(shù)的更新配套。

最后必須要提的是，粵港澳大灣區(qū)建設(shè)作為城市更新項目推進的一個大“經(jīng)濟和政策環(huán)境”，絕對不容忽視。根據(jù) 2019年2月18日中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，粵港澳大灣區(qū)不僅要建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設(shè)的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，還要打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范，粵港澳大灣區(qū)將與美國紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)、日本東京灣區(qū)并稱為世界四大灣區(qū)。而正是在這個大環(huán)境下，經(jīng)濟增長方式將更徹底地從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟增長方方式將更加注重質(zhì)量和效能，無論是傳統(tǒng)的棚改、三舊，還是現(xiàn)在的城市更新，給我們評估行業(yè)帶來市場機遇和挑戰(zhàn)，都值得我們期待和努力！