一、地下空間使用權(quán)的重要性

隨著城市化進(jìn)程的加快，社會(huì)的發(fā)展，導(dǎo)致土地需求與土地供給之間的矛盾日益突出。尤其是在大中城市里，由于人口的膨脹及土地資源的稀缺特性，出現(xiàn)了交通擁擠、住房困難、環(huán)境惡化、資源緊張等現(xiàn)象。為了緩解這些現(xiàn)象，我們加強(qiáng)了在立體空間對(duì)土地的利用，一棟棟高樓拔地而起、一座座立交橋盤踞在各交通要道、一座座高架橋穿梭在城市里……當(dāng)?shù)厣系目臻g不夠使用后，地下空間使用權(quán)的重要性便更加凸顯了，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

一是，在人口聚集的大中城市，由于生產(chǎn)、生活的需要，對(duì)土地的需求也是不斷增加，將城市的部分功能轉(zhuǎn)向地下。如修建地鐵，在公園、廣場(chǎng)的地下修建地下停車場(chǎng)，修建地上商業(yè)，修建下穿隧道、將光纜、電纜移至地下鋪設(shè)等。這些措施不僅可以節(jié)約大量的地上空間，還讓我們的城市變得更加美麗，因?yàn)槲覀冊(cè)僖部床灰姾趬簤旱碾娋€電纜，取而代之的是現(xiàn)代化的建筑、藍(lán)天白云、紅花綠樹……

二是地下空間具有一定的恒溫保溫性，地下建筑物能量消耗比地面建筑更少，地下建筑更加環(huán)保節(jié)能。

二、地下空間使用權(quán)的定義

地下空間是指在地球表面以下的天然形成或經(jīng)人工開發(fā)而成的空間。《物權(quán)法》明確規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的表面、地上或者地下分別設(shè)立。通俗的講，地下空間使用權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)地下一定范圍的空間所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。在各個(gè)城市對(duì)地下空間利用的管理中，一般將城市地下空間定義為城市行政區(qū)域內(nèi)地表以下，自然形成或人工開發(fā)的空間，是地面空間的延伸和補(bǔ)充。城市地下空間按開發(fā)方式分為結(jié)建地下空間和單建地下空間。結(jié)建地下空間是指同一主體結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下空間。單建地下空間是指獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地下空間，利用市政道路、城市綠地、城市廣場(chǎng)等公共用地開發(fā)的地下空間視為單建地下空間。

三、地下空間使用權(quán)的管理

1997年10月27日，建設(shè)部令第58號(hào)發(fā)布《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》， 2001年11月2日建設(shè)部第50次常務(wù)會(huì)議審議通過《建設(shè)部關(guān)于修改<城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定>的決定》。2011年，四川省為了加強(qiáng)城市地下空間開發(fā)利用的管理，合理開發(fā)城市地下空間資源以適應(yīng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和城市可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的需要，擬制定《四川省城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，并于2012對(duì)擬定的《四川省城市地下空間開發(fā)利用管理辦法(修改稿)》公開征求公眾意見。隨后，成都、南充、綿陽、達(dá)州、內(nèi)江等城市陸續(xù)出臺(tái)了有關(guān)地下空間利用的管理辦法。足以看出各地對(duì)城市地下空間開發(fā)利用的重視，因?yàn)橥七M(jìn)城市地下空間使用權(quán)有償使用制度，不僅僅完善城市土地管理體系，亦會(huì)實(shí)現(xiàn)土地收益的增加。

根據(jù)2020年4月27日成都市人民政府頒發(fā)的《成都市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，對(duì)單建和結(jié)建地下空間使用權(quán)的開發(fā)利用管理方式如下：①地下建設(shè)用地使用權(quán)取得結(jié)建地下空間建設(shè)工程的地下建設(shè)用地使用權(quán)隨同地表建設(shè)用地使用權(quán)一并取得，涉及宗地地表建設(shè)用地使用權(quán)外的連接軌道交通出入口、穿越市政道路及公共綠地等公共用地的地下建設(shè)用地使用權(quán)，作為地下空間開發(fā)利用范圍納入宗地規(guī)劃條件，隨宗地地表建設(shè)用地使用權(quán)一并取得，并按規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)、使用和管理。②單建地下空間建設(shè)工程的地下建設(shè)用地使用權(quán)，可依據(jù)不同的規(guī)劃及用途采用劃撥、協(xié)議出讓或通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式有償取得。一般用于修建城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施；屬于連接軌道交通站點(diǎn)的地下通道等功能性配套工程的；屬于人防工程的；其地下建設(shè)用地使用權(quán)取得可依法采用劃撥方式。用于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營(yíng)性用途其地下建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開出讓方式有償取得。企事業(yè)單位在已取得地表建設(shè)用地使用權(quán)的地下空間投資建設(shè)自用停車設(shè)施，可采取劃撥或協(xié)議出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。不能獨(dú)立開發(fā)利用，但因公共或功能性需求，確需與毗鄰地塊整合使用的地下空間；連接軌道交通出入口、穿越市政道路和公共綠地等公共用地的地下連接通道建設(shè)用地使用權(quán)，可通過協(xié)議出讓方式取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。③利用公共地下空間開發(fā)的地下社會(huì)公共停車場(chǎng)等公共配套設(shè)施，以及利用非公共地下空間開發(fā)的應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一管理的商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

四、地下空間使用權(quán)的評(píng)估

在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的估價(jià)方法描述中，并未區(qū)分地上和地下空間使用權(quán)。因此地下空間使用權(quán)理論上可以采用市場(chǎng)比較法、剩余法、收益法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估，只是參數(shù)取值和技術(shù)路線可能會(huì)與地上空間使用權(quán)的評(píng)估有所不同。下面我們就常見的評(píng)估方法進(jìn)行逐一分析。

1、市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法適用于地下空間使用權(quán)成交案例的較多的區(qū)域，以成都市為例，筆者整理了近幾年的土地成交案例，詳見下表。

通過上述成交案例，筆者總結(jié)了以下幾個(gè)特點(diǎn)：①案例的成交價(jià)均較低；②用地性質(zhì)大多分為兩類，商業(yè)用房和地下停車場(chǎng)；③影響成交的因素主要是區(qū)位和用地性質(zhì)；④無容積率、建筑密度等規(guī)劃指標(biāo)。因此，在選擇案例及編制修正體系時(shí)，應(yīng)結(jié)合上述特點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注案例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位條件、用地性質(zhì)，必要時(shí)還需關(guān)注地質(zhì)條件，因?yàn)樗鼘⑼ㄟ^地下空間的開發(fā)成本而影響地價(jià)。目前地下空間使用權(quán)的成交案例并不多，但隨著對(duì)地下空間使用權(quán)利用管理的不斷完善，地下空間使用權(quán)的交易案例會(huì)逐漸增多，市場(chǎng)比較法也會(huì)成為最常用的評(píng)估方法。

2、剩余法

通過有償出讓方式獲得的地下空間使用權(quán)，其開發(fā)完成后的產(chǎn)品一般為地下停車場(chǎng)和商業(yè)用房，兩者的預(yù)期開發(fā)價(jià)值可通過市場(chǎng)比較法和收益法獲取，因此剩余法是目前較為適用的方法。但是在地下空間開發(fā)的開發(fā)過程中要考慮地質(zhì)、相鄰建筑物的地基安全等因素，其復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于地上空間的開發(fā)，因此在確定建設(shè)周期、建安成本、管理費(fèi)用、投資利潤(rùn)等參數(shù)時(shí)要切合實(shí)際。

3、收益還原法

收益還原法的思路是首先測(cè)算房地產(chǎn)在未來一定年期的純收益，然后剝離出建筑物純收益，得到土地純收益，再通過土地還原率將土地純收益還原為土地使用權(quán)價(jià)格。在該種方法中需要重點(diǎn)關(guān)注建筑物現(xiàn)值、土地還原率和建筑物還原率。在建筑物現(xiàn)值的求取中同樣需要考慮地質(zhì)、相鄰建筑物的地基安全等因素對(duì)修建成本的影響。同時(shí)由于地下物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)高于地上物業(yè)，因此土地還原率和建筑物還原率一般高于地上的還原率。

4、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

目前，成都市并未針對(duì)地下空間使用權(quán)公布基準(zhǔn)地價(jià)，因此，該方法在成都市暫不適用。

據(jù)筆者所知，重慶市的基準(zhǔn)地價(jià)則是編制了《地下空間修正系數(shù)表》，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法對(duì)地下空間使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估。其計(jì)算公式為：

樓面地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)×相應(yīng)用途地下空間修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)±土地開發(fā)程度修正值

地下空間修正系數(shù)表如下：

 當(dāng)前，雖然地下空間使用權(quán)評(píng)估有完善的理論基礎(chǔ)，但是在實(shí)際操作過程仍有很多不成熟、不易把握的環(huán)節(jié)，需要估價(jià)師們結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的實(shí)際情況，制訂適宜的技術(shù)路線，才能對(duì)地下空間使用權(quán)的價(jià)格作出合理的判斷。