近兩年我國不良資產(chǎn)余額迅速攀升，銀監(jiān)會要求四大資產(chǎn)管理公司回歸主業(yè)。在經(jīng)濟下行、不良資產(chǎn)高發(fā)的大環(huán)境下，眾多資產(chǎn)管理公司、信托、基金也加入的搶蛋糕行列。隨著競爭的加劇，傳統(tǒng)的簡單粗暴的“三打模式”（打包、打折、打官司）正逐步向“三重模式”（重組、重整、重構(gòu)）轉(zhuǎn)變?！叭啬Ｊ健笔欠浅I(yè)的，并非資產(chǎn)管理公司能夠自行解決，需要眾多專業(yè)機構(gòu)的介入和參與。房地產(chǎn)不良資產(chǎn)是不良資產(chǎn)的核心，受到眾多資產(chǎn)管理公司、信托、基金的青睞。鑒于房地產(chǎn)的專業(yè)性，這也正是房地產(chǎn)估價機構(gòu)的良好介入時機。估價機構(gòu)在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置中應該提供更多維度的服務。

1、提供合理客觀估值

作為估價機構(gòu)，提供估值服務是最為基礎的，也是目前估價機構(gòu)承攬的最多的業(yè)務。不過大多數(shù)情況下，需要對不良債權資產(chǎn)包提供估值服務，而不僅僅針對其中的房地產(chǎn)。

2、提供房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的現(xiàn)場盡調(diào)及權屬調(diào)研服務

房地產(chǎn)不良資產(chǎn)的現(xiàn)場盡調(diào)經(jīng)常是無法徹底履行的。很多時候抵押物被他人占有或是抵押人妨礙評估程序進行，導致無法入戶查勘，只能做一些表面上的工作。而委托方提供的權屬資料很多時候也是不完整的。這種情況下，估價師只能根據(jù)上述情況提供評估服務。

但是，只能如此了嗎？當然也不是。現(xiàn)場盡調(diào)及權屬依據(jù)是估值的核心，是非常有必要進行深入的調(diào)研的，但這需要更多的時間成本和費用。根據(jù)東方資產(chǎn)管理公司的調(diào)研顯示，盡職調(diào)查的充分程度是處置回收率影響最大的因素。如果委托方愿意花費更多的費用，將現(xiàn)場盡調(diào)及權屬調(diào)研專項委托，估價機構(gòu)是可以提供更為專業(yè)的服務。而參與此類項目的專業(yè)人員也須是資深的估價師，普通估價師難以勝任。對于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)投資者來說，有更為精確的調(diào)研作為支撐，可以為資產(chǎn)收購提供更為精準的報價和未來更為豐厚的處置利潤，讓投資行為更有質(zhì)量。

3、提供房地產(chǎn)的專項研究及市場調(diào)研服務

房地產(chǎn)不良債權需要大量的資金支持以及專業(yè)的服務團隊運作。房地產(chǎn)不良債權的投資方由于人手不足、專業(yè)力量匱乏，需要估價機構(gòu)提供專業(yè)的服務。不論是在不良債權購買之前，還是購買之后，服務需求一直存在。購買之前，服務需求是房地產(chǎn)不良債權的現(xiàn)狀市場情況及未來升值空間，以判斷購買時機和價格。購買之后，投資方擁有房地產(chǎn)的控制權，需要更為精準的進行資產(chǎn)重組、管理、運營，以及未來的資產(chǎn)證券化或是出售轉(zhuǎn)讓，更需要專業(yè)團隊的服務。

4、區(qū)域發(fā)展、未來規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)政策等的調(diào)查

常規(guī)業(yè)務中，這也是需要調(diào)查的事項之一，只是常規(guī)的資料搜集，深度不足。但是房地產(chǎn)不良資產(chǎn)專項調(diào)查中，這一項是非常重要的因素，需要深入的調(diào)查以及與各方接觸、了解，包括一些規(guī)劃尚未最終確定但可能實施的信息，這也是影響項目收購的重要因素之一。

5、重組改造的可能性分析、費用預測

對于投資方，購買房地產(chǎn)不良資產(chǎn)后很有可能會對其進行重組或是改造，比如綜合型房地產(chǎn)的功能重新定位、老舊房地產(chǎn)的改造等等。此時，作為專業(yè)的評估人員，需要協(xié)助委托方做出一些初期的分析和判斷，并對改造費用進行測算，綜合判斷購買該不良資產(chǎn)后的盈利情況，再確定是否投資購買。