前言：2020年，全世界被“新冠”肺炎席卷，中國自然也無法幸免于難。受疫情影響，全國樓市低迷，多數(shù)城市住宅成交量降至新低。上半年大小房企銷售業(yè)績不佳，下半年政府宏觀調(diào)控，福州多項(xiàng)政策出臺，也對房地產(chǎn)造成一定的震動。本文就2020年全年福州出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策做一個(gè)簡單的梳理，了解其帶來的市場變化及探討在這些新政策下福州房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

一、福州出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策

（一）1月 大力推進(jìn)公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)

公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)以建立租購并舉機(jī)制為重點(diǎn)，加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。將加快培育和發(fā)展住房租賃市場，大力發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃，會同國稅、金融等部門給予稅收、授信、貸款利率等優(yōu)惠政策。推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，并著力發(fā)揮市場引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。將公共租賃住房保障對象擴(kuò)大到非戶籍人口，實(shí)行市場租金、分檔補(bǔ)貼。

2020年，福州市公布了覆蓋面積超百萬平方米、統(tǒng)共16個(gè)棚改項(xiàng)目、涉及鼓樓、臺江、晉安、馬尾、閩清的棚改項(xiàng)目清單，大力推進(jìn)公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)。為全面落實(shí)“三年舊改行動”打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，三年將累計(jì)改造連片舊屋區(qū)項(xiàng)目106個(gè)。

（二）3月 對五城區(qū)群租房進(jìn)行排查整治

3月20日至6月20日，福州開展為期三個(gè)月的排查整治專項(xiàng)行動，對五城區(qū)住宅小區(qū)群租房堅(jiān)持“零容忍”整治態(tài)度，做到“三個(gè)一律”，整改期限內(nèi)，拒絕整改，或整改不到位的，予以嚴(yán)厲追責(zé)處置。福州市群租房排查整治百日攻堅(jiān)專項(xiàng)行動從今年3月開始。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，在本次百日攻堅(jiān)專項(xiàng)行動中，各縣（市）區(qū)共排查疑似群租房12023戶，福州市已認(rèn)定的7966戶群租房有7964戶通過整改驗(yàn)收，驗(yàn)收率達(dá)99.97%。市政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，專項(xiàng)行動基本實(shí)現(xiàn)了預(yù)期的去存量、防增量目標(biāo)，取得明顯成效。

為鞏固整治成果，市相關(guān)部門將持續(xù)開展排查，繼續(xù)接受舉報(bào)信息，落實(shí)整改措施，定期巡查防止回潮增量。要在繼續(xù)排查整治的基礎(chǔ)上，對百日攻堅(jiān)行動開展“回頭看”。一看排查是否全覆蓋，重新梳理群眾舉報(bào)線索和可能遺漏疏忽的問題；二看整改是否到位，是否恢復(fù)房屋原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和使用功能，是否拆除違法增設(shè)的衛(wèi)生間、水表、電表；三看驗(yàn)收是否到位，嚴(yán)格按照《行動方案》落實(shí)驗(yàn)收制度。一旦發(fā)現(xiàn)問題，責(zé)任部門將依法依規(guī)快查快處。同時(shí)，堅(jiān)持基層治理、重心下移，發(fā)揮物業(yè)、社區(qū)、街鎮(zhèn)的一線預(yù)警作用，盡量將群租房消滅在萌芽狀態(tài)。

（三）5月 三年提供80萬套政策性租賃住房

預(yù)計(jì)未來三年，國家將合計(jì)籌集約80萬套(間)政策性租賃住房，解決上百萬名新市民的安居問題，試點(diǎn)城市分別是廣州、杭州、濟(jì)南、鄭州、福州、蘇州。政策性租賃住房可以推動培育和發(fā)展租賃市場，補(bǔ)齊租賃市場缺少小戶型低租金租賃住房的短板，穩(wěn)定市場租金。作為試點(diǎn)城市之一的福州，正在對本市新市民的居住現(xiàn)狀和需求進(jìn)行全面調(diào)查，并結(jié)合實(shí)際情況，制定政策性租賃住房發(fā)展試點(diǎn)工作計(jì)劃。

（四）7月 出臺福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管新辦法

《福州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》出臺，六城區(qū)范圍內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金的收繳、使用和監(jiān)督管理均納入監(jiān)管范圍。新建商品房項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管額度原則上不高于項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍，項(xiàng)目建設(shè)工程總造價(jià)以備案施工合同為準(zhǔn)。

（五）8月 五城區(qū)商品房項(xiàng)目“交房（地）即發(fā)證”

“交房(地)即發(fā)證”是指新建商品房等項(xiàng)目組織交房時(shí)，在相關(guān)準(zhǔn)備工作完成的前提下，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與稅務(wù)、金融機(jī)構(gòu)等部門聯(lián)動，在交房現(xiàn)場為提出申請的購房人辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，既節(jié)省了開發(fā)企業(yè)的時(shí)間成本和財(cái)務(wù)成本，也更有利于業(yè)主。

（六）10月 福州首發(fā)人才限價(jià)商品房

福州繼共有產(chǎn)權(quán)房之后，又推出的保障性住房政策，對比共有產(chǎn)權(quán)房而言，人才房的吸引力和性價(jià)比是相對較高的，雖然有眾多限制，面積較小，但是依然對不少外來人才落戶福州提供了一定的保障。經(jīng)省物價(jià)局批準(zhǔn)，首批福建人才限價(jià)商品住房的預(yù)售基準(zhǔn)價(jià)已確定，按照周邊普通商品住房銷售價(jià)格的70%，帶電梯、含裝修的住宅7360元/平方米，無電梯、含裝修的住宅6200元/平方米。

“福建人才限價(jià)商品住房”項(xiàng)目是貫徹落實(shí)省委、省政府人才引進(jìn)政策，解決好引進(jìn)的高層次創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才和青年骨干專業(yè)人才住房問題的重要舉措。同時(shí)也兼顧考慮解決現(xiàn)有企事業(yè)單位中高學(xué)歷、高職稱人才，以及機(jī)關(guān)和參照公務(wù)員法管理的事業(yè)單位中具有博士學(xué)位工作人員的住房困難問題。

規(guī)范發(fā)展人才限價(jià)商品住房，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。合理增加居住用地的供應(yīng)，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（七）12月 福州市全面放開落戶限制

降低落戶條件，放開落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶“零門檻”。自2021年1月1日起，福州市將全面放開落戶限制，實(shí)現(xiàn)落戶、投靠“零門檻”。措施明確，全面放開落戶限制，不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請?jiān)诟Ｖ菔新鋺?，六縣（市）、長樂區(qū)人員均可申請?jiān)诠臉?、臺江、倉山等五城區(qū)落戶。

“零門檻”落戶政策的出臺是推進(jìn)“放管服”改革、營造良好營商環(huán)境的根本要求，也是推動人才和勞動力資源有序流動的迫切需要?！秾?shí)施細(xì)則》指出，根據(jù)群眾提供的申請材料，可在居住、就業(yè)、近親屬處落戶。有合法產(chǎn)權(quán)房屋的可落戶在該產(chǎn)權(quán)房屋地址，無合法產(chǎn)權(quán)房屋的可選擇落戶在各類集體戶地址，同時(shí)根據(jù)群眾工作、生活的便利需求，可兜底選擇任一公安派出所設(shè)立的公共地址集體戶落戶，實(shí)現(xiàn)落戶“零門檻”。

二、福州新政下的市場狀況分析

2020年福州市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1960.37億元，增長15.0%；項(xiàng)目投資增長8.2%，增速較去年同期提升6.8個(gè)百分點(diǎn)。

從成交量來看，四季度商品房成交面積達(dá)135.55萬平方米，環(huán)比上漲0.77%，同比上漲46.86%。其中晉安區(qū)與倉山區(qū)為拉動整體市場的成交量起到了關(guān)鍵性作用。

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

從成交均價(jià)來看，四季度商品房成交均價(jià)為22,819元/平方米，環(huán)比上漲8.63%，同比上漲3.35%。其中，鼓樓區(qū)成交均價(jià)依舊占據(jù)榜首，以40,783元/平方米的價(jià)格領(lǐng)跑福州商品房成交均價(jià)，臺江區(qū)屈居第二，以33,626元/平方米緊追鼓樓區(qū)之后。

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

三、政策的影響及分析

從上述數(shù)據(jù)可以看出，2020年全年度市場成交量同比有漲，隨著國內(nèi)疫情影響持續(xù)減弱，宏觀政策全面發(fā)力，市場預(yù)期不斷完善，前期受到抑制的消費(fèi)和投資需求得到加速釋放，加快了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

由于外來人口較多，福州的群租房現(xiàn)象也較為明顯。群租房存在居住環(huán)境較差，生活設(shè)施不完善，社會問題突出，綜合治理較難等問題，福州大力推進(jìn)公租房棚改項(xiàng)目建設(shè)。“三年舊改行動”，三年將累計(jì)改造連片舊屋區(qū)項(xiàng)目106個(gè)。

為響應(yīng)群租房整治工作的要求，構(gòu)建和諧、樂居、平安的社區(qū)環(huán)境，優(yōu)化租住雙方關(guān)系，福州政府也相繼推出各大利好政策應(yīng)對此現(xiàn)象，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，保障群眾住有所居，解決好“租房難”這一問題。

人才限價(jià)房和公租房的申請熱度持續(xù)上漲，其實(shí)購房剛需人數(shù)眾多，大家不是不想買房，只是房價(jià)太高實(shí)在買不起。為吸引人才，特別是吸引年輕人才，福州推出的人才限價(jià)商品房及公租房項(xiàng)目，讓外來人才留在福州，讓當(dāng)?shù)匕傩瞻簿訕窐I(yè)，讓福州永葆生機(jī)和活力。

隨著落戶“零門檻”時(shí)代的到來，福州作為福建省首個(gè)放開的城市，對于周邊省內(nèi)城市人群，有著一波新的吸附力。尤其是像寧德這樣“買房難”、“房價(jià)直逼省會”的周邊城市來說，這一波政策屬實(shí)誘人。而且福州作為福建的省會城市，政策及資源上的傾斜也會相對較大。由此可見，大福州發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。

政策的制訂離不開實(shí)際的市場環(huán)境，政策反映的問題是實(shí)際的市場問題。從上面的政策盤點(diǎn)及分析中不難看出，2020年全年福州市政府都在進(jìn)行各種各樣的政策調(diào)控，想要全面、快速、合理地解決住房問題，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)操作規(guī)范化,對于房價(jià)有一定的利好影響。

四、總結(jié)

2020年福州樓市是魔幻又現(xiàn)實(shí)的一年。受疫情影響，年初售樓處紛紛關(guān)門、項(xiàng)目建設(shè)停工，房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上“自救”，下半年“三道紅線”融資新規(guī)落地，房地產(chǎn)調(diào)控收緊。重重壓力下，有的房企乘風(fēng)破浪，終撥云見日，也有房企在殘酷競爭中淘汰出局?？傮w來說，當(dāng)前樓市庫存量大，且項(xiàng)目同質(zhì)化，缺少真正高性價(jià)比的好房源是2020年福州樓市開盤去化不佳主要原因，項(xiàng)目產(chǎn)品與價(jià)格錯(cuò)配、價(jià)格與區(qū)域錯(cuò)配現(xiàn)象屢見不鮮。此外，2020年整體經(jīng)濟(jì)下行，許多購房者預(yù)期收入降低，選擇置業(yè)的購房者也愈發(fā)謹(jǐn)慎，消費(fèi)趨向于保守。盡管2020年的福州樓市不像往年那樣擁有較好的市場大環(huán)境，面臨的挑戰(zhàn)也更為嚴(yán)峻，不過還是有不少項(xiàng)目突出重圍，貢獻(xiàn)了相當(dāng)可觀的成交數(shù)據(jù)。眼看2021年已至，落戶“零門檻”等利好政策已經(jīng)開始實(shí)施，進(jìn)一步深化戶籍制度改革，促進(jìn)人口和勞動力資源有序流入，壯大人口規(guī)模同時(shí)，也提振福州的樓市，為2021年樓市開篇注入強(qiáng)心劑。相信未來的房地產(chǎn)開發(fā)必然會越來越理性，房價(jià)趨向更加穩(wěn)健。