一、“兩集中”政策

1、何為“兩集中”？

2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。此前，鄭州、青島、天津等多個(gè)城市相繼發(fā)文表示堅(jiān)決落實(shí)關(guān)于住宅用地供應(yīng)工作的要求。

所謂“兩集中”，第一是集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，實(shí)際間隔時(shí)間和出讓地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。首次公告時(shí)，應(yīng)公布本年度公告的發(fā)布時(shí)序安排。第二個(gè)是集中組織出讓活動(dòng)。同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2020年相繼出臺(tái)的針對(duì)房企的“三道紅線”政策和針對(duì)銀行的“兩道紅杠”政策，主要是金融層面防止房企、以及銀行的加杠桿沖動(dòng)，可以理解為穩(wěn)預(yù)期。而各地地方政府出臺(tái)的“限購(gòu)”、“限價(jià)”等舉措，可以理解為穩(wěn)房?jī)r(jià)。集中供地政策的出臺(tái)，可以理解為穩(wěn)地價(jià)。如今，政策調(diào)控可謂”三穩(wěn)“齊備。

實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的22個(gè)重點(diǎn)城市，除包含北上廣深4個(gè)一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市。

2、“兩集中”供地政策背景

“兩集中”的出臺(tái)目的是為減少土地公開出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分所帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響，糾正信息披露的隨意性、碎片化、不確定性等不規(guī)范問題，防止市場(chǎng)主體由于不掌握重要關(guān)聯(lián)信息帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)。

除了“兩集中”制度，去年以來(lái)，自然資源部對(duì)重點(diǎn)城市還提出了另外兩條要求，一是穩(wěn)定合理增加住宅用地供應(yīng)，將保障供地規(guī)模作為第一位的要求?！拔覀円蟾髦攸c(diǎn)城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量?！倍浅浞峙蹲≌玫毓?yīng)信息，包括存量信息，要求向各類市場(chǎng)主體和消費(fèi)者充分公開。自然資源部還要求，重點(diǎn)城市要進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)，2021年土地出讓公告供應(yīng)量不得低于近5年平均完成交易量。

3、天津近期集中供地情況

2021年3月天津全市擬供地68宗地，除了濱海新區(qū)沒有覆蓋完全，其余區(qū)縣均有地塊出讓，累計(jì)總用地面積近490萬(wàn)平方米。

二、集中供地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、業(yè)界觀點(diǎn)

（1）開源證券認(rèn)為，“兩集中”新規(guī)利好深耕一二線城市的龍頭房企。該政策將主要有兩方面影響：一方面改善競(jìng)爭(zhēng)格局，加速中小房企出局；另一方面，土拍“零售改批發(fā)”，一二線城市土地溢價(jià)率有望下降，改善房企毛利率。

卓易數(shù)據(jù)創(chuàng)始人馬光明說(shuō)，此次土地集中政策與三道紅線政策一脈相承。一次供出數(shù)十宗土地，便于資金充足的企業(yè)有計(jì)劃性的拿地，減少了資金緊繃、囤地較多、負(fù)債較高的房企斷斷續(xù)續(xù)拿地的機(jī)會(huì)。此次政策對(duì)現(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的品牌企業(yè)是利好，而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會(huì)越來(lái)越小。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，“兩集中”政策將會(huì)加速房企行業(yè)分化發(fā)展，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競(jìng)拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。房企資金能力成為拿地的最終重要決定因素。在去年“三道紅線”新規(guī)的加持之下，房企銷售回款的任務(wù)更加艱巨，房企銷售端將面臨新的調(diào)整，但另一方面，這也有利于促進(jìn)房企謹(jǐn)慎理性拿地。

（2）部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地“兩集中”供應(yīng)制度最終會(huì)出現(xiàn)減次減量的結(jié)果，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)“哄搶”土地。

這次集中供地新規(guī)無(wú)疑還是想進(jìn)一步穩(wěn)定地價(jià)。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次調(diào)控“醉翁之意不在酒”。

有分析師認(rèn)為：“新規(guī)將更加考驗(yàn)房企的現(xiàn)金流運(yùn)營(yíng)以及融資能力。集中的出讓政策，意味著房企要具備更好現(xiàn)金流匹配能力?！?/span>

更有分析師直言，拿東北舉例，新規(guī)的出臺(tái)，一定程度上預(yù)示著小開發(fā)商的“出局”，接下來(lái)將是品牌大開發(fā)商的“天下”了。

2、股市反饋

    政策研究認(rèn)為“兩集中”對(duì)大型房企會(huì)有較大影響，反而是利好中小房企。但是實(shí)際情況是龍頭地產(chǎn)股反而大漲。政策傳聞之時(shí)，萬(wàn)科、新城都漲停了，保利招商都大漲，港股華潤(rùn)、融創(chuàng)、世貿(mào)、綠城、恒大漲幅都在10個(gè)點(diǎn)以上。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這個(gè)政策最利好的就是頭部房企，其次就是中型房企，反而小房企拿地的難度更大了。與政策出臺(tái)方的看法（信息公開、促進(jìn)市場(chǎng)公平）截然不同。

3、國(guó)策觀點(diǎn)

在集中供地之前，各地地方政府也制定全年供地計(jì)劃，并進(jìn)行招商推介，只是掌控了推地節(jié)奏。在市場(chǎng)火熱的情況下，政府擁有極大的主導(dǎo)權(quán)，但是在市場(chǎng)低迷之時(shí)，則轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)（開發(fā)商），這種情況不會(huì)因?yàn)槭欠癯雠_(tái)“兩集中”而改變，畢竟這個(gè)市場(chǎng)的賣方是唯一的，而買方也就那么些房企。“兩集中”政策出臺(tái)后，政府依舊會(huì)招商，開發(fā)商依舊會(huì)就感興趣的地塊提前溝通、接洽、重點(diǎn)研究突破。

根據(jù)各地文件，天津明確將集中在3、6、9月發(fā)布住宅用地出讓公告，而濟(jì)南選擇的時(shí)間是5、8、10月，南京選擇的則是4、7、10月。集中供地會(huì)引來(lái)更多的關(guān)注，吸引來(lái)更多的開發(fā)商，熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更激烈。對(duì)于開發(fā)商而言，需要花大精力去研究所有地塊并篩選核心地塊，這對(duì)于開發(fā)商的團(tuán)隊(duì)是一個(gè)極大考驗(yàn)。對(duì)于政府而言，如何集中推地，哪些地塊放到這次計(jì)劃，哪些放到下次計(jì)劃，保證市場(chǎng)的活躍度、成功賣地并配合有關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新的考驗(yàn)。

整體而言，我們認(rèn)為集中供地的目的是為了便于管理，促進(jìn)公平和減少信息不對(duì)稱。但是基于頭部房企的充裕資金、出色融資能力和資源調(diào)配能力，肯定是利好。中型房企的地塊運(yùn)作能力應(yīng)該會(huì)被削弱，生存趨于困難。小型房企很大可能會(huì)逐漸消失在一二線城市的招拍掛市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市和尋找特殊機(jī)會(huì)。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，集中供地則意味著未來(lái)產(chǎn)品集中上市，這對(duì)于消費(fèi)者而言，應(yīng)該是一個(gè)好消息，畢竟同期可供選擇的產(chǎn)品更多了。但是實(shí)際情況暫時(shí)是不確定的。從集中供地的情況，首次供地，政府考慮更多的是按照文件要求完成供地安排，但隨著制度熟悉和市場(chǎng)反饋成熟，雙方博弈到一定程度，政府應(yīng)該會(huì)照顧到各個(gè)區(qū)域的招商、平衡各個(gè)區(qū)域的發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需求，也可能需要考慮買方（開發(fā)商）的顧慮。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口流入等指標(biāo)都是很重要的，短期內(nèi)這些指標(biāo)很難改變。在如今強(qiáng)調(diào)控、嚴(yán)信貸的大前提下，沒有意外情況的話，“兩集中”政策對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響還不會(huì)顯現(xiàn)。需要關(guān)注的是，近幾年天津房?jī)r(jià)持續(xù)下行，跟其他城市相比，房?jī)r(jià)很實(shí)在，城市GDP水分?jǐn)D干凈了，2021年被爆料在萬(wàn)億俱樂部中天津GDP含金量全國(guó)最高。如果樂觀推測(cè)，也有可能在“兩集中”招拍掛時(shí)猛然被哄搶，此時(shí)，有可能成為天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)。