摘要：本文系根據(jù)個人工作經(jīng)歷，結(jié)合工作中的實際操作，梳理出的土地估價程序與估價方法選擇的一些關(guān)聯(lián)性，闡述城市土地估價的程序的不同階段中關(guān)于估價方法如何選擇的理解和實操，便于土地估價人員在估價過程中清晰地制定估價項目技術(shù)路，以便于順利完成估價工作。

關(guān)鍵詞：城市土地估價的程序 估價方法 選擇 理解 實操

伴著《資產(chǎn)評估法》、《中華人民共和國民法典》的頒布實施，估價人員在進行評估工作的過程中就有了新的法律依據(jù)。而遵循合法原則，要求估價人員和估價機構(gòu)在土地評估中，應遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。本文就個人從事土地估價工作多年，結(jié)合城市土地估價的程序，談一談對估價方法的選擇在城市土地估價的程序不同階段的實操與理解。

一、對城市土地估價的程序的理解

在評估實踐工作中，城市土地估價具有一套完整的估價程序，所有估價項目不得脫離此程序，否則必然會形成一定的瑕疵，從而影響到估價結(jié)論的真實性、科學性、合理性以及有效性，作為一名合格的估價人員，明確整個估價工作程序，不但能一定程度上的規(guī)避估價風險、而且能保證估價結(jié)果的真實性、科學性、合理性以及有效性，從而能提高工作效率。

二、城市土地估價的程序與估價方法選擇的理解和實操

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2014），土地估價應按下列程序進行：確定估價基本事項→編制估價工作計劃→實地確認估價對象→搜集估價所需資料→選定估價方法計算→確定估價結(jié)果→提交估價報告。

以下就城市土地估價的程序，談一談不同估價階段對于估價方法的選擇的個人看法與理解。

（1）確定估價基本事項

確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。而確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價權(quán)利性質(zhì)等；確定估價目的應根據(jù)委托估價方的要求而定；確定估價時點應根據(jù)估價目的和委托估價方要求而定，采用公歷表示，精確到日。

在確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項的過程中，首先明確估價對象以及估價目的，我們就應該對估價方法選用，有一個大致的梳理過程。

例如：商住用地評估，結(jié)合估價經(jīng)驗，我們先要做一個大概的了解，估價對象同一供需圈內(nèi)是否有相同用途案例，且案例數(shù)量是否足夠滿足市場比較法的應用。了解估價對象預期開發(fā)的產(chǎn)品，并了解市場是否有類似產(chǎn)品銷售，是否能準確的求取項目預期開發(fā)完成后的價值，然后梳理此項目若采用剩余法，其中參數(shù)是否能確定，如:項目基礎設施配套費、項目開發(fā)建設成本等。在此階段估價人員可根據(jù)對項目基本情況的了解，找出一些后續(xù)方法應用中可能會遇到的問題，并提前為估價方法的選擇做出一些前期的準備工作。

又如：在了解到估價目的為“國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估”的時候，我們就應該關(guān)注，結(jié)合國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《國有建設用地使用權(quán)出讓地價評估》的通知（國土資廳發(fā)【2018】4號）估價方法存在三選一+二選一的模式（即收益還原法、市場比較法、剩余法三選一；成本逼近法、公式地價系數(shù)修正法二選一）。在明確上述規(guī)定的情況下提前做好相關(guān)數(shù)據(jù)收集的準備。

（2）編制估價工作計劃

編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。估價工作計劃主要應包括以下幾項①估價擬采用的技術(shù)步驟；②估價擬采用的技術(shù)路線和估價方法；③需要調(diào)查的資料及取得途徑；④預計所需的時間、人力和經(jīng)費。

此階段，在明確估價目的的前提下，根據(jù)項目類型、項目具體位置、委托估價方一些初步的要求等，結(jié)合部門人員具體工作情況做好工作計劃，以確保項目的順利開展。

在估價實際操作中，此階段估價人員已經(jīng)對項目有了一定初步的了解和一些基礎資料的收集工作已完成。估價人員可根據(jù)工作經(jīng)驗對估價對象的價值有一個初步的了解。例如，對周邊成交案例是否了解，周邊地價、房價的大致水平有一定了解。

例如，有足夠滿足市場比較法運用的案例，估價人員可更具相關(guān)資料進行一個簡單的測算。項目能否采用基準地價系數(shù)修正法，是否需要采用基準地價系數(shù)修正法，基準地價系數(shù)修正法求出的估價對象土地價格是否能反映土地使用權(quán)真實的市場價值，在此階段估價人員應有一個初步的判斷。同理，根據(jù)對估價對象的初步了解，以及周邊各類型房地產(chǎn)售價的了解，預測項目的一個預期售價，從而對估價對象市場價格有一個初步的判斷。以上工作的目的其實是運用科學的估價方法對項目評估價值有一個初步的判斷，后續(xù)的工作是否需要開展，或者將如何開展。例如判斷客戶是否存在對本次評估結(jié)果是否有過高或者過低的要求。實際評估工作中會存在很多明確要求評估總價需達到多少這樣的情況。提前選擇科學的估價方法，對項目進行初步定價，可避免一些不必要的后續(xù)工作。

（3）實地確認估價對象

實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現(xiàn)場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。

在實地查勘時需帶上委托估價方提供的相關(guān)資料，根據(jù)估價對象實際情況拍照并記錄，同時判斷委托估價方提供資料本身有無相互矛盾、委托估價方提供的資料與實際現(xiàn)狀是否一致（如土地用途、坐落、利用狀況等），對現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時與委托估價方溝通確認，以便規(guī)避估價過程中的風險。如抵押估價實地查勘時，委托估價方故意帶領(lǐng)估價人員查勘區(qū)位狀況更好的地塊，估價人員應結(jié)合宗地圖，紅線圖，宗地形狀等，對估價對象進行核實和判斷。如實地查勘實估價對象宗地內(nèi)存在住戶情況，應落實該宗地拆遷安置是否已落實，拆遷安置是否落實，這直接關(guān)系估價對象是否能進行開發(fā)建設。

此階段對于估價方法的選擇，主要是體現(xiàn)在對估價方法進行了初步的確定后，結(jié)合了實地查勘情況確定，估價方法的實際運用中可能要做的基本情況進一步的確認，例如區(qū)域因素、個別因素等，以便于后續(xù)估價工作的開展。

例如在明確需要運用市場比較法或者基準地價系數(shù)修正法的情況下，我們需要對運用市場比較法時的區(qū)位因素、個別因素等進行詳細及記錄以及整理。所以，估價人員在平時的工作中需要注意交易案例搜集、篩選、整理，分類形成案例數(shù)據(jù)庫，同時做一些不同地價影響因素對不同用途土地地價的影響大小分析及測算，便于在市場比較法的修正體系中確定一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整系數(shù)。

（4）搜集估價所需資料

估價機構(gòu)和估價人員應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。

估價所需資料主要應包括下列方面：①估價對象相關(guān)經(jīng)濟行為的申請、批件及合同等；②對土地價格有普遍影響的資料；③對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料；④相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；⑤確定土地估價參數(shù)的相關(guān)資料；⑥反映估價對象權(quán)屬及狀況的資料。

個人的理解，收集資料包括兩個方面，一方面是平時的收集以及積累，如整理土地交易案例、租賃案例、建安、稅費、建筑成本、房屋還原利率、土地還原利率等。此資料的收集是一個長期的積累，好的工作習慣可以使個人的工作效率很大程度的提高，也利于估價人員的知識積累。另一方面需針對具體項目收集項目相關(guān)的詳細資料。如:權(quán)屬證書、合同、相關(guān)規(guī)劃條件、項目相關(guān)的其他文件資料等。是否有明確的詳細規(guī)劃，關(guān)系到估價人員對開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價判斷起到?jīng)Q定性的影響。例如商業(yè)用地的開發(fā)產(chǎn)品是商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店、商業(yè)別墅。估價人員應結(jié)合估價項目具體情況對估價對象預期的產(chǎn)品類別做出最高最佳使用的判斷。從而確保估價結(jié)果的真實性、科學性、合理性以及有效性。

（5）選定估價方法計算。

估價方法的選定需要結(jié)合估價目的，以及土地用途，如居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法（假設開發(fā)法）、收益還原法和基準地價系數(shù)修正法；商業(yè)金融業(yè)用地估價宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）和基準地價系數(shù)修正法；工業(yè)、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法。方法的選擇應結(jié)合實際情況確定。如在市場比較法的運用的時候，估價對象可能存在配建學校、配建醫(yī)院、無償移交安置房、無償移交公租房等情況，或者可比實例可能存在類似情況，這樣的情況市場比較法是否能采用，我覺得是可以的，我們可以通過剩余法對案例或者估價對象進行試算，在其他條件相同情況下，若有限制因素其評估價格是多少，無限制條件下其評估價格是多少，通過對比可以得到一個有限制條件和無限制條件一個價格比例，通過此比例我們可以大致的推算出一個修正系數(shù)。又比如工業(yè)用地評估中存在大量成交案例均遠遠低于對應基準地價，那么基準地價系數(shù)修正法、比較法是否可以選用，我個人覺得是可以的，當然樣的情況，我們可以增加成本逼近法，并結(jié)合估價目的采用加權(quán)平均的方式確定各種方法的權(quán)重系數(shù)。

（6）確定估價結(jié)果

根據(jù)估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。要從估價目的、價值內(nèi)涵、估價方法的特點、宗地自身因素、供地政策、當?shù)赝恋厥袌鰻顩r等綜合考慮確定。

此階段主要是結(jié)合估價目的對估價方法的適用性進行分析和判斷，如抵押估價必須遵循謹慎原則，在試算及調(diào)整時應充分的考慮此因素確定宗地價格、確定估價結(jié)果。又比如土地抵押價格的評估，可先用適用的方法求取公開市場條件下的正常土地使用權(quán)價格，再對它進行未來市場風險等修正，修正值一般確定在20%左右。

（7）提交估價報告；

估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構(gòu)向委托估價方提交估價報告。土地估價報告需經(jīng)當?shù)赝恋毓芾頇C關(guān)確認后才能送交委托估價方。

此階段幾乎不存在方法的選擇，但在報告的撰寫過程中，我們需要對估價方法的運用過程進行詳細且嚴謹?shù)氖崂?，報告書的撰寫應以估價目的為核心，內(nèi)容真實全面、邏輯嚴謹、依據(jù)充分，并詳細地披露估價對象存在的特殊事項等。

三、小結(jié)

以上是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，結(jié)合本人實際工作，對城市土地估價的程序與估價方法選擇的理解和實操進行的簡淺分析。以上觀點僅代表個人觀點，若有不適之處，望讀者朋友指點與討論。