摘要：從1993年誕生首批房地產(chǎn)估價(jià)師以來(lái)，距今已有27年，這當(dāng)中房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)隊(duì)伍迅速壯大。發(fā)展壯大至近年，估價(jià)行業(yè)所遇到的發(fā)展阻力越來(lái)越大。城市更新在過(guò)去10多年，由于業(yè)主補(bǔ)償要求的水漲船高、業(yè)主表決訴求多難以達(dá)成一致、更新改造過(guò)程中基礎(chǔ)信息不對(duì)稱等，政府、業(yè)主和開發(fā)商三者之間也常陷入博弈困局，需要公平獨(dú)立的第三方介入解除困局。城市更新很多環(huán)節(jié)沒(méi)有明確要求哪些資質(zhì)才能進(jìn)入提供服務(wù)，更多的要求是提供真實(shí)有用的服務(wù)，開放的準(zhǔn)入環(huán)境給估價(jià)機(jī)構(gòu)提供了契機(jī)。值得思考的是估價(jià)機(jī)構(gòu)能在城市更新中提供怎樣的服務(wù)。

關(guān)鍵詞：估價(jià)；城市更新；

一、估價(jià)機(jī)構(gòu)深耕城市更新的迫切性

2019年11月18日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于部分銀行小微企業(yè)金融支持政策不落實(shí)典型案例的通報(bào)》，對(duì)違規(guī)向小微企業(yè)借款客戶搭售人身險(xiǎn)產(chǎn)品、違規(guī)將押品評(píng)估費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給小微企業(yè)借款客戶承擔(dān)等典型案例進(jìn)行了通報(bào)。自此各銀行紛紛快速實(shí)行銀行支付評(píng)估費(fèi)，由于銀行不希望過(guò)多增加經(jīng)營(yíng)成本，不可能愿意支付高額評(píng)估費(fèi)，故隨著評(píng)估費(fèi)由銀行支付，評(píng)估費(fèi)平均收費(fèi)直線大幅度下降，很多銀行付費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不及原客戶支付時(shí)候的三分之一。銀行評(píng)估業(yè)務(wù)是很多估價(jià)機(jī)構(gòu)賴以生存的收入來(lái)源，銀行評(píng)估收費(fèi)的大幅度下降，必定會(huì)且已經(jīng)使一批估價(jià)機(jī)構(gòu)倒閉。估價(jià)機(jī)構(gòu)在過(guò)冬的寒夜里遇到的暴風(fēng)雪并不止銀行估價(jià)業(yè)務(wù)收入縮水，司法估價(jià)大量采用自動(dòng)估價(jià)、稅務(wù)部門存量房估價(jià)采用自動(dòng)估價(jià)、其他行業(yè)侵入等等也讓估價(jià)機(jī)構(gòu)倍感冰冷。估價(jià)機(jī)構(gòu)所在的生態(tài)系統(tǒng)已不再封閉，資質(zhì)不再是護(hù)身符，曾經(jīng)簡(jiǎn)單重復(fù)量大錢多的業(yè)務(wù)已不可能再有，在已開放的生態(tài)系統(tǒng)中我們應(yīng)理清自身特點(diǎn)，秉承我們最基本的原則“獨(dú)立、客觀、公正”，在開放的環(huán)境中忘記資質(zhì)的“束縛”，尋找可承接的“活”。

城市更新有兩種主導(dǎo)模式，分別是政府主導(dǎo)模式與市場(chǎng)主導(dǎo)模式。政府主導(dǎo)模式，很難突破公益性的限制，因此很多政府主導(dǎo)模式的城市更新項(xiàng)目，在完成片區(qū)規(guī)劃并給定相應(yīng)的極限開發(fā)量之后，就開始直接引入開發(fā)商進(jìn)行拆遷談判，即市場(chǎng)主導(dǎo)模式。進(jìn)入市場(chǎng)主導(dǎo)，開發(fā)商在耗時(shí)很長(zhǎng)的談判過(guò)程中，由于有很多不可預(yù)見成本，會(huì)產(chǎn)生向政府夸大業(yè)主要求的操作，虛增釘子戶，造成政府與開發(fā)商的信息不對(duì)稱，在開發(fā)商與政府的博弈中，開發(fā)商制造當(dāng)前政府提供的條件無(wú)法獲利的假象，倒逼政府提高容積率、增加住宅建設(shè)比例、降低出讓金等。多爭(zhēng)取下來(lái)的開發(fā)利益，未必按開發(fā)商匯報(bào)那樣，如數(shù)到業(yè)主手上，可能是大部分留在開發(fā)商手上沖抵不可預(yù)見成本，政府的公共利益與財(cái)政利益未必能夠增加。這已算是較理想狀態(tài)，起碼項(xiàng)目能落地。更現(xiàn)實(shí)的是，業(yè)主自己也會(huì)算賬，看見開發(fā)商利益增加后，也會(huì)要求獲取更多利益，導(dǎo)致表決難以通過(guò)，項(xiàng)目僵持。引入第三方機(jī)構(gòu)公平量化各方利益，使各方利益得以平衡是解決城市更新困局的有效措施之一。而公平量化指標(biāo)這恰恰是估價(jià)機(jī)構(gòu)的老本行，但城市更新是公認(rèn)造金能力強(qiáng)的行業(yè)，除了估價(jià)機(jī)構(gòu)，肯定會(huì)有很多其他機(jī)構(gòu)看準(zhǔn)這機(jī)會(huì)進(jìn)入城市更新工作中，估價(jià)機(jī)構(gòu)需加快整理出自身優(yōu)勢(shì)，在城市更新工作中多占位置。

二、估價(jià)在城市更新中的基本要求

1、讀懂政策，熟悉城市更新流程

讀懂政策，熟悉城市更新流程，這是承接城市更新業(yè)務(wù)的最基本要求。每個(gè)城市的政策不一，政策有層級(jí)性，可以從省級(jí)相關(guān)政策開始往下收集到所在城市的城市更新政策，再收集各鎮(zhèn)區(qū)街道的政策，理清層級(jí)關(guān)系。地方政策通常采用主干政策加若干分政策與專項(xiàng)政策的形式發(fā)布。例如中山市2020年發(fā)布的城市更新政策，主干政策為《中山市城市更新管理辦法（征求意見稿）》，其規(guī)定了中山市內(nèi)有舊廠房改造、舊村莊改造與舊城鎮(zhèn)改造三種類型，為了細(xì)化三種改造類型，中山市出臺(tái)了兩個(gè)分政策為《中山市舊廠房升級(jí)改造實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》與《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》，中山市當(dāng)?shù)胤Q這三個(gè)政策為1+2政策。在1+2政策以外，為了說(shuō)明政策里某些事項(xiàng)，例如地價(jià)計(jì)收，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)了《中山市城市更新項(xiàng)目地價(jià)款計(jì)收規(guī)定（征求意見稿）》。

這些層級(jí)清晰，環(huán)環(huán)相扣的政策，為城市更新奠定了政策基礎(chǔ)，也為我們估價(jià)機(jī)構(gòu)指點(diǎn)了業(yè)務(wù)方向。在政策中會(huì)明確城市更新的流程，每個(gè)流程所需完成的事項(xiàng)，這些節(jié)點(diǎn)當(dāng)中，會(huì)存在一些專項(xiàng)報(bào)告或?qū)I(yè)服務(wù)的需要。例如，在《中山市舊村莊舊城鎮(zhèn)全面改造實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》中明確城市更新需要有意愿調(diào)查、經(jīng)濟(jì)可行性研究、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、制定安置補(bǔ)償方案、表決通過(guò)安置補(bǔ)償方案等，以上這些內(nèi)容，都是估價(jià)機(jī)構(gòu)可承接的業(yè)務(wù)。

相比業(yè)務(wù)類型，明晰城市更新政策規(guī)定的各業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更為重要。只有熟悉政策，所提供的服務(wù)才能找到法律法規(guī)支撐點(diǎn)，并經(jīng)得起推敲。

2、端正態(tài)度，嚴(yán)肅對(duì)待公正的問(wèn)題

城市更新是缺乏新增建設(shè)用地城市促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提升城市形象和改善人居環(huán)境、增加土地供應(yīng)的重要手段。城市更新是承載著政府、業(yè)主與開發(fā)商等多方期待的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。城市更新是房地產(chǎn)開發(fā)中最難的一項(xiàng)。這些使得城市更新?lián)碛袕?qiáng)大的吸金能力。通常收益都與風(fēng)險(xiǎn)正比例，城市更新強(qiáng)大的創(chuàng)富功能，使得很多人在城市更新項(xiàng)目中希望產(chǎn)生尋租空間。這些尋租空間很多時(shí)候需要有專業(yè)機(jī)構(gòu)為他打掩護(hù)，使得尋租表面上是合理的。在城市更新服務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)的一個(gè)重要作用是提供公正公平的服務(wù)，一次半次的為尋租服務(wù)，可能獲得比服務(wù)費(fèi)高的多的利潤(rùn)，但久而久之第三方機(jī)構(gòu)失去公允性，所提供的服務(wù)也將失去意義。而且常在河邊走，哪有不濕腳，城市更新設(shè)計(jì)的資金量大，且很多是國(guó)有資金，為尋租打掩護(hù)，必將受到嚴(yán)厲的懲罰！端正態(tài)度，賺該賺的錢，堅(jiān)持公平公正，才能長(zhǎng)期服務(wù)于城市更新工作。

3、專人專事，避免雜亂泄密

城市更新工作往往會(huì)有多家意向開發(fā)商盯緊同一個(gè)項(xiàng)目，作為政府委托的我們，或者某一方開發(fā)商委托的我們，應(yīng)當(dāng)做好保密工作。同一件事盡量避免多人處理，若多人處理難以查證是哪方泄密，會(huì)導(dǎo)致泄密風(fēng)險(xiǎn)的增加。工作內(nèi)容實(shí)行垂直管理，組員做完自己工作，只能往上匯報(bào)，不允許組員之間疊加交換信息。重要信息一對(duì)一傳換，減少二人以上接觸同一信息。

三、估價(jià)如何在城市更新中發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，增加供給

1、估價(jià)機(jī)構(gòu)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)應(yīng)用于城市更新的初判階段

城市更新的一個(gè)比較前期的工作是標(biāo)圖建庫(kù)，標(biāo)圖建庫(kù)之前通常需要對(duì)項(xiàng)目的可行性有初步的判斷。此時(shí)不會(huì)投入大量的人力物力去做基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，通常采用歷史已有數(shù)據(jù)對(duì)更新單元做初步研判。在老舊小區(qū)的更新改造中，政府部門會(huì)擁有各戶的產(chǎn)權(quán)、面積信息，但難以判斷各戶的市場(chǎng)價(jià)值。而估價(jià)機(jī)構(gòu)的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，除了擁有地采數(shù)據(jù)，還可以根據(jù)每套房子的市場(chǎng)價(jià)值，推斷出整個(gè)更新單元的市場(chǎng)價(jià)值，而為計(jì)算總賠償量提供參考。

2、運(yùn)用估價(jià)優(yōu)勢(shì)承接補(bǔ)償方案

估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，積累了在房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性方面的良好口碑，能夠準(zhǔn)確尋找價(jià)值影響因素、量化價(jià)值影響因素，能夠準(zhǔn)確預(yù)判城市更新改造完成后各類型房地產(chǎn)的銷售價(jià)格，能夠準(zhǔn)確預(yù)判城市更新中各成本因素的數(shù)量。根據(jù)以上預(yù)判因素，套用假設(shè)開發(fā)法的模型，即可判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性情況。若預(yù)期利潤(rùn)值相對(duì)固定，或有一定區(qū)間值，根據(jù)預(yù)期利潤(rùn)范圍，以及已固定的片區(qū)策劃方案，即可計(jì)算出賠償方案中各補(bǔ)償內(nèi)容的補(bǔ)償量區(qū)間。根據(jù)算好的賠償量，可按照一定框架編寫補(bǔ)償方案。例如，有一些補(bǔ)償方案會(huì)包含總則、村民安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、集體安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、臨（搬）遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽約獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、回遷安置房選房方式、回遷房物管安排等，在確定補(bǔ)償量后根據(jù)框架模塊填好數(shù)據(jù)即可。

3、通過(guò)補(bǔ)償方案制定與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估延伸其他業(yè)務(wù)

補(bǔ)償方案制定時(shí)因需要預(yù)判很多事項(xiàng)，為了使得預(yù)判的準(zhǔn)確，很有必要提前介入其他工作。主要是介入意愿調(diào)查與基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查，需要通過(guò)這兩個(gè)調(diào)查，了解被補(bǔ)償人的改造需求、賠償訴求，以及更新范圍內(nèi)已有房地產(chǎn)的樓齡、現(xiàn)狀用途、法定用途、已建容積率、各類房地地理分布情況等，以利于制定符合大多數(shù)權(quán)利人需求的補(bǔ)償方案，利用大多數(shù)人的壓力，推翻釘子戶。

社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估需要做足夠大的調(diào)查樣本才能反映出城市更新項(xiàng)目的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)水平，以及制定出風(fēng)險(xiǎn)防范措施。通常社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估可以爭(zhēng)取與意愿調(diào)查捆綁進(jìn)行，意愿調(diào)查與社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估同為初期階段所需流程，社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估把調(diào)查內(nèi)容設(shè)計(jì)進(jìn)意愿調(diào)查表，在意愿調(diào)查時(shí)可以同步完成社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的調(diào)查事項(xiàng)，可以節(jié)約工作時(shí)間，且增加評(píng)估的精準(zhǔn)度，還可以綁定意愿調(diào)查增加社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的收費(fèi)。

四、關(guān)于估價(jià)在城市更新中的難點(diǎn)思考

1、怎么衡量城市更新中傳統(tǒng)估價(jià)業(yè)務(wù)以外的產(chǎn)品優(yōu)劣

城市更新業(yè)務(wù)很多沒(méi)有行業(yè)監(jiān)管，不像房地產(chǎn)估價(jià)有成熟的質(zhì)量評(píng)定體系，會(huì)存在濫竽充數(shù)，以次代好的情況。城市更新中發(fā)現(xiàn)的業(yè)務(wù)也迫切需要有一套社會(huì)公認(rèn)的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

2、如何防范低價(jià)低質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)弄垮新業(yè)務(wù)

在房地產(chǎn)估價(jià)中有打一槍算一槍的情況，也因?yàn)檫@些賺快錢，不顧行業(yè)形象的壞分子，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)有被認(rèn)為無(wú)底線的不良印象，而導(dǎo)致估價(jià)行業(yè)發(fā)展受損。城市更新業(yè)務(wù)類型繁多，但沒(méi)有處罰機(jī)制，如何防范低價(jià)低質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)是我們需要思考的地方。

3、如何可持續(xù)提高服務(wù)質(zhì)量，增加附加值

產(chǎn)品剛出時(shí)，雖然可能技術(shù)含量不高，但由于競(jìng)爭(zhēng)少，其獲得的附加值往往很高。隨著越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，若技術(shù)不提升，所提供的產(chǎn)品不升級(jí)，附加值會(huì)越來(lái)越低，甚至出現(xiàn)虧損。在承接城市更新業(yè)務(wù)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)提醒自己，盡責(zé)發(fā)揮，不斷沉淀，使得產(chǎn)品技術(shù)含量變高。