摘  要：我國房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的不斷發(fā)展，市場正快速進入存量房時代。隨著我國房地產(chǎn)租賃市場的發(fā)展和壯大，近年來租賃估價業(yè)務(wù)不斷增多，在房地產(chǎn)評估服務(wù)中，租賃房地產(chǎn)的占比將不斷增加。目前在房地產(chǎn)租賃估價理論方法體系、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面已經(jīng)達到基本配套的程度。通過對房地產(chǎn)租賃評估現(xiàn)狀及研討，希望對房地產(chǎn)租賃評估有一定指導(dǎo)和借鑒作用。

關(guān)鍵詞：租賃評估；市場現(xiàn)狀；評估研討；城市更新；

一、當(dāng)前房地產(chǎn)租賃評估現(xiàn)狀

房地產(chǎn)租賃是指出租人按照約定將房地產(chǎn)交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產(chǎn)返還給出租人的法律行為；屬于財產(chǎn)租賃的一種。基于房地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)評估除租賃價格（即房屋租金）評估外，引申業(yè)務(wù)有基于經(jīng)營性物業(yè)的可行性研究、資產(chǎn)證劵化評估等。

（一）房地產(chǎn)租賃市場評估需求

目前房地產(chǎn)租賃市場相當(dāng)寬廣，從大的方向理解是各類別房地產(chǎn)對外出租產(chǎn)生租賃評估的需求。具體形式主要有：一、機構(gòu)尋找營業(yè)場所委托的租賃評估需求，如銀行網(wǎng)點、銀行ATM機房租賃價格評估；二、政府機構(gòu)單位名下物業(yè)對外租賃產(chǎn)生的評估需求，包括軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估需求，國有資產(chǎn)對外租賃產(chǎn)生的租賃評估需求等；三、政策不可售允許租賃或自營房地產(chǎn)的收益價格評估，如政策性限售的高新研發(fā)廠房基于租賃的收益價格咨詢；四、征拆過程中產(chǎn)生的租金補償評估需求；五、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的可行性研究評估需求；六、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化評估；七、政府部門向社會發(fā)布的物業(yè)指導(dǎo)租金價格評估需求等。

（二）房地產(chǎn)租賃評估特點

1、租賃的物業(yè)類別多樣，如土地、住宅、廠房、商業(yè)、辦公、軍產(chǎn)房、宅基地、統(tǒng)建樓等。需結(jié)合具體情況采用不同估價思路，保證高質(zhì)量服務(wù)。

2、產(chǎn)權(quán)手續(xù)方面有些房地產(chǎn)有辦理產(chǎn)權(quán)證，有些無完善的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，根據(jù)評估目的，具體經(jīng)過委托方溝通一致后確認。

3、過去基于現(xiàn)狀出租的情況，未來通過改造改變用途經(jīng)營。

4、征拆過程中租金補償評估，根據(jù)當(dāng)?shù)匮a償標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)征拆雙方確認。

5、可行性研究、資產(chǎn)證劵化評估中經(jīng)營（出租、自營）收入的現(xiàn)金流預(yù)測。

（三）房地產(chǎn)租賃評估類型

1、房地產(chǎn)租賃價格評估。

2、基于租賃房地產(chǎn)的收益價格評估。

3、征拆中租金補償評估。

4、經(jīng)營性房地產(chǎn)租賃可行性研究、資產(chǎn)證券化評估。

（四）房地產(chǎn)租賃評估依據(jù)

均需遵循的通用性法律、法規(guī)有：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》

4、《中華人民共和國物權(quán)法》（主席令第六十二號，有效期至2020年12月31日）

5、《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）

6、《城市房屋租賃管理辦法》

7、當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關(guān)規(guī)定。

具體需根據(jù)評估類型、目的，遵循相應(yīng)的法律、法規(guī)、依據(jù)：

1、軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估：

《軍隊房地產(chǎn)租賃管理辦法》、《關(guān)于進一步從嚴規(guī)范空余房地產(chǎn)租賃管理有關(guān)問題的通知》

2、國有資產(chǎn)租賃評估：

《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》

3、基于經(jīng)營性租賃物業(yè)的融資或投資決策目的的可行性研究評估依據(jù)：

《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》、《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》

4、征拆過程中租金補償評估：

《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房【2011】

77號）

5、基于經(jīng)營性物業(yè)租賃的資產(chǎn)證券化評估依據(jù)：

《房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估指引》、深圳證券交易所發(fā)布《深圳證券交易所資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)問答》。

二、房地產(chǎn)租賃評估研討

（一）房地產(chǎn)租賃評估思路

不同類型的評估適用的評估思路及方法

1、銀行網(wǎng)點的租金咨詢，政府名下租賃房地產(chǎn)租金咨詢，軍隊空余房地產(chǎn)移交國企后對外產(chǎn)生的租賃評估需求，國有資產(chǎn)對外租賃產(chǎn)生的租賃評估，經(jīng)營性房地產(chǎn)價格評估都是評估租金的市場價值。而征拆過程中租金補償評估，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匮a償標(biāo)準(zhǔn)。政府向社會發(fā)布的房地產(chǎn)指導(dǎo)租金評估中有政策性租金指導(dǎo)和非政策性租金，政策性租金指導(dǎo)有公租房（人才房）租金指導(dǎo)價，非政策性租金有產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金指導(dǎo)價等。在房地產(chǎn)租賃價格評估的理論中，通常以基礎(chǔ)的估價方法為理論依據(jù)，可以選取比較法、收益法、成本法。

2、軍隊房地產(chǎn)的出租涉及的租賃評估，評估過程中關(guān)鍵是要關(guān)注租賃房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，租期的長短、不同物業(yè)的各影響因素分析與比較、選取合適的可比實例等。根據(jù)軍隊房地產(chǎn)評估相關(guān)文件相關(guān)指引規(guī)定，軍隊房地產(chǎn)評估不扣除土地出讓金、不扣除房產(chǎn)稅。

3、基于經(jīng)營性房地產(chǎn)的可行性研究包括各類型可產(chǎn)生經(jīng)營收益的商業(yè)、寫字樓等，租金的確定需考慮市場客觀租金，同時根據(jù)需求結(jié)合項目可行性預(yù)測未來收益現(xiàn)金流，以相關(guān)地產(chǎn)未來經(jīng)營收入（包括租賃、自營）為主要本息償還來源。

4、房地產(chǎn)抵押貸款支持證劵CMBS也以相關(guān)地產(chǎn)未來收入為主要發(fā)債償還來源。底層資產(chǎn)對應(yīng)的房地產(chǎn)種類較多，主要包括商場、寫字樓、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等可產(chǎn)生經(jīng)營收益的物業(yè)類型。運用收益法測算過程中，需結(jié)合產(chǎn)品發(fā)行期限及根據(jù)租約、內(nèi)外分段測算。

（二）房地產(chǎn)租賃評估常見問題及注意事項

1、租賃價格（租金）評估

租賃價格（租金）評估中，成本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤；但在實際中，房租的成本構(gòu)成也可能包含八項因素外的其他因素。租賃凈收益=租賃收入-（維修費+管理費+保險費+稅金），其中四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金含義決定；若四項稅費全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除；如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。

2、軍隊房地產(chǎn)租賃價格評估

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于暫免征收軍隊空余房產(chǎn)租賃收入營業(yè)稅房產(chǎn)稅的通知》，自 2004年 8 月 1 日起，對軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅;此前已征稅款不予退還，未征稅款不再補征。

3、基于經(jīng)營性物業(yè)的可行性研究評估

經(jīng)營性（包括租賃）物業(yè)的可行性研究評估目的一般為融資及投資決策需求，需注意與委托方融資機構(gòu)或投資方的溝通，測算模型根據(jù)目的、需求確定參數(shù)進行測算項目是否具有可行性。

4、基于經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)證券化評估

如房地產(chǎn)抵押貸款支持證劵CMBS需注意加強與券商、信用評級機構(gòu)、會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等機構(gòu)的溝通，如果由會計師事務(wù)所進行現(xiàn)金流預(yù)測，我們應(yīng)特別做好與會計師事務(wù)所的溝通，收支模型應(yīng)盡量一致，收益法測算中的毛收益、凈收益水平結(jié)果與現(xiàn)金流預(yù)測結(jié)果盡量不要出現(xiàn)大的偏差。

三、總結(jié)與思考

1.經(jīng)濟新常態(tài)下，我國正進入存量房時代，不同城市間房地產(chǎn)市場存在不同，部分城市房價高漲、可供應(yīng)住宅用地緊張。目前國家鼓勵發(fā)展長租住房（公寓），未來基于存量房時代產(chǎn)生的租賃評估業(yè)務(wù)將日益成為評估行業(yè)的重要服務(wù)領(lǐng)域。

2.未來業(yè)務(wù)的拓展方向向經(jīng)營性（包括租賃）房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化評估、經(jīng)營性物業(yè)（包括租賃）可行性研究綜合業(yè)務(wù)的深耕，發(fā)揮在不動產(chǎn)全鏈條融資服務(wù)中的關(guān)鍵作用；同時穩(wěn)定傳統(tǒng)常規(guī)房地產(chǎn)租賃評估業(yè)務(wù)，促進評估機構(gòu)可持續(xù)發(fā)展。

3.房地產(chǎn)評估專業(yè)人員在房地產(chǎn)租賃評估業(yè)務(wù)中，除了需要具備扎實的理論知識和專業(yè)技術(shù)，還需不斷探索、挖掘市場需求，開發(fā)新估價模式，發(fā)揮主動創(chuàng)新意識；更好的服務(wù)市場需求，促進評估專業(yè)人員及評估機構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。