一、土地市場整體概況

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓土地122宗，較2020年上半年上升6.09%；成交總面積共計810.61萬平方米，較2020年上半年下降4.40%（見下圖），近三年土地成交量、面積相差不大。

從土地用途進行統(tǒng)計，2021年上半年純住宅用地成交41宗，較2020年上半年下降18%；商服用地成交19宗，較2020年上半年上漲72.72%；商住混合用地成交15宗，較2020年上半年下降21.05%；工業(yè)用地成交37宗，較2020年上半年上漲27.59%。其商服用地成交量上漲明顯，純住宅用地及商住混合用地有一定下降（見下圖）。

從土地的供應區(qū)域來看，北區(qū)（渝北區(qū)、兩江新區(qū)）仍然穩(wěn)居第一，共成交47宗土地，渝中區(qū)無成交，大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)成交量較少（見下圖）。

二、商住用地市場分析

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓商住土地56宗，其中純住宅用地41宗，商住混合用地15宗。

從土地的供應區(qū)域來看，北區(qū)（渝北區(qū)、兩江新區(qū)）仍然穩(wěn)居第一，共成交24宗土地，高新區(qū)位居第二，成交了7宗；從各區(qū)商住，用地樓面地價均價來看，九龍坡區(qū)平均樓面地價最高，其次是渝北區(qū)、高新區(qū)，渝中區(qū)仍然無商住用地成交，巴南區(qū)上半年成交商住用地多為界石等較偏遠地方，從而拉低了整體均價，導致平均樓面地價位居倒數(shù)第一（見下表）。

2021年上半年商住類土地規(guī)模10萬方以上占比較2020年上半年有所下降，占比33.93%，持續(xù)控容，1.0-1.5容積率地塊占比較大，占比58.93%，未來將以低密度改善型住房為主（見下圖）。

從單宗樓面成交單價分析，2021年上半年共有28宗商住用地樓面單價突破萬元大關，占總成交土地的50%，樓面單價超過14，000元的共6宗，其中兩江新區(qū)兩路組團C標準分區(qū)C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地塊樓面單價創(chuàng)歷史新高，高達15，711元/平方米，較2020年成交單價及溢價率增長明顯（見下表）。

從近六年各年度商住用地樓面單價地王來看，每年地王樓面單價都有所增長，特別是近4年增長幅度較大，可以看出房企對地王承受力增強（見下表）。

三、商服用地市場分析

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓商服用地19宗，其中商業(yè)用地3宗，商務用地3宗，商業(yè)商務混合用地13宗（見下圖）。

從整體樓面均價來看，2021年上半年主城區(qū)樓面均價為4，540元/平方米，較2020年上半年同比增長14.88%，是因2021年上半年共4宗商業(yè)用地樓面單價突破10，000元/平方米導致平均樓面地價上升，剔除后樓面均價為2，599元/平方米（見下圖）。

從土地的供應區(qū)域來看，北區(qū)（渝北區(qū)、兩江新區(qū)）成交量第一，渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、大渡口區(qū)無成交，其余區(qū)域成交量相差不大，2021年上半年商服用地樓面單價創(chuàng)歷史新高，為13，777元/平方米，除沙坪壩區(qū)、兩江新區(qū)因個別地塊拉高均價外，其他區(qū)域均價相差不大，重慶市主城區(qū)商服用地樓面均價在2，000-4，000元/平方米居多（見下表）。

四、工業(yè)用地市場分析

根據(jù)重慶市公共資源交易網(wǎng)統(tǒng)計，2021年上半年重慶市主城區(qū)共出讓工業(yè)用地37宗，同比增長27.59%，環(huán)比下降43.94%（見下圖）。

從土地的供應區(qū)域來看，北區(qū)（渝北區(qū)、兩江新區(qū)）成交量第一，巴南區(qū)位居第二，大渡口區(qū)無成交。（見下表）。

從工業(yè)用地物業(yè)類型看，其中工業(yè)用地成交量為26宗，工業(yè)用地（標準廠房）成交量為7宗，物流倉儲用地成交量為4宗，整體以工業(yè)用地為主，工業(yè)用地（標準廠房）及物流倉儲用地為輔的趨勢（見下圖）。

從區(qū)域地面均價來看，江北區(qū)位居第一，除巴南區(qū)、兩江新區(qū)成交均價在40萬/畝以下外，其余區(qū)域平均畝價在40-55萬/畝，重慶市主城區(qū)工業(yè)用地成交價相對平穩(wěn)（見下表）。

小結：2021年實現(xiàn)土地“兩集中”，商住用地樓面價、溢價率創(chuàng)新高，1.0-1.5容積率地塊占比較大，占比58.93%，未來將以低密度改善型住房為主；商業(yè)用地樓面創(chuàng)歷史新高，但為平臺公司拿地，若剔除后樓面均價趨于平穩(wěn)發(fā)展；工業(yè)用地相對平穩(wěn)發(fā)展。