一、宏觀經濟分析

（一）城市總體概況

2021年上半年以來，全市經濟持續(xù)恢復、韌性增強，經濟效益不斷提高，生產需求較快增長，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，民生保障穩(wěn)步提升，經濟發(fā)展呈現穩(wěn)中加固、穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好的態(tài)勢。

根據最新數據，2021年上半年上海市地區(qū)生產總值20，102.53億元，按可比價格計算，比去年同期增長12.7%。其中，第一產業(yè)增加值32.96億元，同比下降4.7%；第二產業(yè)增加值4，989.22億元，同比增長17.3%；第三產業(yè)增加值15，080.35億元，同比增長11.3%，第三產業(yè)增加值占全市生產總值的比重為75.0%。

2021年上半年上海市固定資產投資比上年增長10.9%。三大投資領域中，城市基礎設施投資比上年同期增長11.2%；工業(yè)投資增長10.5%；房地產開發(fā)投資增長11.5%。三大產業(yè)投資中，第一產業(yè)投資比上年同期增長26.7%；第二產業(yè)投資增長10.6%；第三產業(yè)投資增長11.0%。本市上半年房地產開發(fā)投資比去年同期增長11.5%。其中，商品房施工面積13，879.31萬平方米，增長1.4%；商品房新開工面積1，708.97萬平方米，增長0.1%；商品房竣工面積1，354.45萬平方米，增長14.1%；商品房銷售面積832.83萬平方米，增長29.2%。

（二）城市規(guī)劃及政策分析

2021年上半年，上海市繼續(xù)堅決嚴格落實關于房地產市場調控因城施策、“一城一策”要求，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構建完善房地產長效機制，調節(jié)住房需求，強化市場監(jiān)管，促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

以下是2021年上半年房地產市場主要相關政策：

二、城市房地產市場分析

（一）土地市場分析

2021年上半年，受供地“兩集中”政策影響，2021年上半年全國土地市場供求規(guī)模均出現小幅下降，同時優(yōu)質地塊引發(fā)企業(yè)激搶，成交樓面價和溢價率均走高，整體“量減價增”，通過集中供地、房地價聯動、限價競價等多重政策初步實現了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的效果。

圖1：2021年1月-6月上海各類型土地成交面積占比圖

數據來源：國土資源局

表1：2021年1月-2021年6月上海交易土地性質比較

數據來源：國土資源局

2021年上半年，上海共成交各類土地247宗，成交面積達22，603，746平方米，同比上升19.58%，總成交金額1，978.69億元，同比上升49.11%，平均成交樓板價達8，754元/平方米，整體溢價率4.56%。從土地性質來看，工業(yè)用地成交面積占比依舊居于首位，純住宅用地成交面積占比位列第二，但與去年同期比較，純住宅用地成交面積占比上升7.69%，商住用地占比上升1.55%，商辦用地占比下降4.34%，綜合用地占比下降3.35%，工業(yè)用地占比下降1.55%。

表2：2021年1月-2021年6月上海土地成交總面積TOP5

數據來源：國土資源局

2021年上半年，上海市內中環(huán)的土地成交面積和成交樓板價顯著上升，內環(huán)內核心區(qū)域土地供應減少，土地供應逐漸外擴。其中浦東新區(qū)成交量最大，成交土地面積3，755，714.70平方米，占總成交土地面積的34.74%，其次為閔行區(qū)、松江區(qū)及奉賢區(qū)等外圍區(qū)域，分別成交土地面積1，399，340.80平方米、1，280，665.00平方米及1，263，168.50平方米，分別占總成交土地面積的12.95%、11.85%、11.69%。

表3：2021年1月-2021年6月上海市土地成交金額TOP5

數據來源：國土資源局

2021年1月5日，上海城投與上海建工聯合體以176億元摘得上海黃浦區(qū)豫園社區(qū)地塊，起始樓面價89，567元/平方米，遠超上海歷年來出讓地塊的樓面起價，問鼎上海市2021年上半年“地王”。

縱觀2021年上半年，上海市首次集中供地實現了“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的效果，較好地遏制了土拍市場的高溢價趨勢，但上海的土拍市場熱度不減。

（二）住宅市場分析

1、一手商品住宅市場

上半年，隨著上海新盤積分制、新房限價、地價和房價聯動等多重政策落地，上海新房的成交均價同比下降3%，而成交量隨著供應量而持續(xù)走高，同比增長59%。品牌房企積極推盤，新房供應放量，房源集中入市穩(wěn)定購房者預期，結合精準調控政策的影響，新房價格漲幅收窄，市場發(fā)展平穩(wěn)。

圖2：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅供應面積月度走勢

數據來源：上海市房地產交易中心，國策評估上海分公司

2021年上半年供應量較2020年上半年同比增長了35%，環(huán)比減少了32%。2021年上半年上海新房供應351.5萬平方米，累計同比增加36.6%。自今年3月開始，上海新房推出集中投放方式，上半年一共有3批次共計125盤取證，累計供應房源超過3萬套。

圖3：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交面積月度走勢

數據來源：上海市房地產交易中心，國策評估上海分公司

2021年上半年，商品房成交面積達569.09萬平方米，同比上漲了70%，成交總金額達3，127億元，同比上漲57%。一方面，從供應的角度來看，比去年同期明顯增加，支撐成交維持在高位。另一方面，成交節(jié)奏發(fā)生變化。今年基于集中供應的節(jié)奏變動，6月份的總體成交量較于4月及5月呈現上漲趨勢，達到2021年上半年的峰值，成交面積為112.0427萬平方米。

表4：2021年1月-2021年6月上海一手商品住宅區(qū)域成交面積TOP5

數據來源：上海市房地產交易中心，國策評估上海分公司

奉賢新城、嘉定新城、青浦新城均是市場關注點較高的區(qū)域，不僅當前配套已經成熟，具備實際居住條件，人才引進舉措也很有吸引力。在“房住不炒”的基礎政策下，著力發(fā)展五大新城的建設，因此上半年入市項目所處區(qū)域以五大新城所在區(qū)為主。

圖4：2020年7月-2021年6月上海一手商品住宅成交均價月度走勢

數據來源：上海市房地產交易中心，國策評估上海分公司

2021年上半年，上海一手商品住宅成交均價為54，516元/平方米，同比下降了6.72%。從月份來看，1月份為上半年峰值，成交均價為59，941元/平方米，2月份至4月份，受項目集中在五大新城的影響，成交均價逐漸走低，4月份為上半年最低，成交均價為50，727元/平方米。5月份成交均價有較大幅度的提升，為57，680元/平方米，6月份下跌至53，104元/平方米。

整體來看，6月上海已平穩(wěn)度過新政過渡期，下半年預期仍有超過240個項目陸續(xù)入市。隨著供應端的放量支撐，現限價、搖號政策的延續(xù)，以及地房價聯動機制對未來新房價格預期的影響，下半年上海新房市場成交規(guī)模和價格將保持穩(wěn)定趨勢。

2、二手商品住宅市場

2021年上半年上海市二手商品住宅成交面積為1，486.42萬平方米，成交套數18.04萬套，成交總金額6，063.48億元，成交均價40，792元/平方米。與2020年同期相比，成交面積同比增長65%，成交量同比增長61%，成交均價同比增長4%，均有大幅度提升，2021年上半年成交量價均創(chuàng)5年來新高。

圖5：2017-2021年1-6月上海二手商品住宅成交面積、均價情況圖

數據來源：上海市房地產交易中心，國策評估上海分公司

在剛剛過去的6月份中，上海全市共成交二手商品住宅2.8萬套，環(huán)比增長10%，同比增長1%；成交金額941億元，環(huán)比增長12%，同比增長3%；套均總價和成交均價分別為337萬元/套和41，269元/平方米，環(huán)比分別增長2%和5%，同比分別增長2%和3%。

圖6：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交面積月度走勢

數據來源：上海市房地產交易中心，國策評估上海分公司

整體來看，今年年初，隨著“學區(qū)房”的火熱，上海二手房迎來一波持續(xù)上漲潮。今年上半年上海二手房成交均價同比增幅從2020年下半年進入上漲趨勢，于今年春節(jié)前后達到最高峰，此后二手房成交均價同比增幅由漲轉跌。

從月份來看，1月份延續(xù)了去年年底二手房市場的火熱，成交面積為370.62萬平方米，成為上半年峰值。1月下半旬，上海接連頒布限購新政，在各種限購政策影響下，2月份成交面積僅158.09萬平方米，環(huán)比下跌51%。3月份，成交量反彈，原因更多是因為受市場傳聞影響的月末集中網簽影響，成交量為322.84萬平方米。為緩解二手房市場壓力，上海繼續(xù)出臺限購限貸政策，4月份-6月份，單月成交面積均在200萬平方米左右，二手商品住宅市場迎來較明顯的降溫。

圖7：2020年7月-2021年6月上海二手商品住宅成交均價月度走勢

數據來源：上海市房地產交易中心，國策評估上海分公司

2021年上半年上海二手商品住宅成交均價為40，792元/㎡，同比上漲4%，成交均價為近五年內新高。1月份為上半年峰值，成交均價為43，550元/平方米。2月份開始，均價維持在4萬元左右。受3月底開始的多項限購限貸政策影響，4月份成交均價為上半年最低，為39，701元/平方米。5月份后，市場較小幅度的回溫，成交均價41，270元/平方米，回歸4萬開頭。

縱觀整個二手房住宅市場，密集出臺的精準化調控政策，促進樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。通過規(guī)范二手房買賣流程，降低市場恐慌情緒，對樓市合理降溫。

三、總結及后市展望

2021年上半年，上海2035規(guī)劃為上海提供了城市發(fā)展的源動力，城市更新節(jié)奏加快煥發(fā)老城區(qū)活力，提高城市品質。土地市場上，上海首輪集中供地政策嚴格控制了土地溢價，控制土地市場熱度。一手商品住宅項目集中公示制度使市場供應穩(wěn)定，整體市場成交均價同比下降。二手房方面，從年初開始，精準化調控政策密集出臺，二手房市場降溫降價比較明顯，促進了樓市平穩(wěn)有序發(fā)展。

展望2021年下半年，宏觀上仍會采用適度靈活的貨幣政策，保持一定量的貨幣增速以促進經濟發(fā)展。土地方面，雙集中新政結合新增的“一次報價規(guī)則”，較好地遏制了土拍市場的高溢價趨勢，但也使得招拍掛市場競爭愈發(fā)激烈，合理預測，下半年各大房企聯合拿地將會趨頻。

從住宅新房市場上看，隨著城市更新、租賃住宅入市、學區(qū)概念降低，炒房概念將逐步淡化。新房價格將延續(xù)之前逐年小幅度上漲的態(tài)勢。而對于二手房市場，下半年將迎來更加嚴厲的樓市調控，預計2021下半年二手住宅市場熱度將有所抑制，市場價格將呈現溫和波動狀態(tài)。