一、城市規(guī)劃及政策分析

深圳市進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房購房資格審查

1月23日，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，對于違反規(guī)定的購房人或者相關(guān)負(fù)責(zé)人，停止相關(guān)人員使用深圳“購房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)三年，同時停止相關(guān)人員在深圳購買、承租保障性住房和人才住房資格三年。

深圳發(fā)布二手房成交參考價格，銀行按揭貸款按照參考價執(zhí)行

2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》（下稱《通知》），自發(fā)布之日起施行。

《通知》表示，為促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制?！锻ㄖ分赋觯谏钲谑蟹康禺a(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》正式實施

2021年3月1日，全國首個城市更新地方立法《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》（以下簡稱“《更新條例》”或“《條例》”）正式實施。深圳城市更新的“先行示范”，一方面可以增加深圳的建設(shè)用地供應(yīng)，帶動固定資產(chǎn)投資，增加地價及稅費收入，幫助深圳實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、帶動消費升級。另一方面，城市更新可以供應(yīng)新型產(chǎn)業(yè)空間，推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)新舊動能轉(zhuǎn)換?！陡聴l例》的出臺不僅優(yōu)化了城市更新體制機(jī)制，完善了更新改造的實施方式和程序，更創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”制度，維護(hù)和增進(jìn)了社會公共利益，保障了城市更新雙方當(dāng)事人及利害關(guān)系人的合法權(quán)益，推動了城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

人才落戶政策的收緊

5月25日，深圳市發(fā)改委發(fā)布了戶籍新規(guī)征求意見稿，從多方面提高了落戶要求。學(xué)歷門檻提升了，落戶年齡要求年輕化，投靠入戶增加社保要求。影響最大的是全日制大專學(xué)歷將無法直接落戶。隨著深圳落戶政策逐漸收緊，下一步人口增速將得以控制，需求得到一定減少，恐慌性搶房現(xiàn)象將消失。

《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》

6月9日，深圳市發(fā)改委發(fā)布了《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡稱《規(guī)劃綱要》）。《規(guī)劃綱要》提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加強(qiáng)商品住房建設(shè)和交易管理，建立二手房合理價格引導(dǎo)機(jī)制，建立商品住房用地儲備庫，加大商品住房供應(yīng)。

總結(jié)

面對樓市迅猛漲勢，深圳市堅持“房住不炒”，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，樓市持續(xù)去杠桿，調(diào)控政策給市場降溫的效果明顯。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，二手房市場進(jìn)入冰點。在二手房成交指導(dǎo)價、房貸利率上浮、嚴(yán)查經(jīng)營貸等多重調(diào)控因素影響下，深圳樓市觀望氛圍加重，市場買房熱情下降，買賣成交呈低迷態(tài)勢，深圳樓市全面進(jìn)入“冷靜期”。

二、城市更新單元計劃

2021年上半年深圳市城市更新單元計劃公示共計27個城市更新單元項目，擬拆除重建面積共2978，166平方米。從行政區(qū)上看，龍崗區(qū)城市更新項目數(shù)量、面積均最多，占比36.01%，其次是坪山區(qū)，面積占比為31.73%。

表1：深圳市2021年上半年各區(qū)新增城市更新單元計劃公示情況

總結(jié)數(shù)據(jù)來源：深圳市城市更新和土地整備局 城市更新計劃公示

2021年6月深圳市公布了《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2020-2035年）》（草案），確定了未來15年深圳市的發(fā)展格局。規(guī)劃中提到要加強(qiáng)城市更新、土地整備和棚戶區(qū)改造等多種再開發(fā)手段的綜合運用，穩(wěn)妥推進(jìn)歷史遺留違法建筑、已批未建地和臨時用地處置，鼓勵開展城中村和舊工業(yè)區(qū)有機(jī)更新。上半年城市更新及土地整備相關(guān)項目的申報及劃入工作也與“十四五”計劃及規(guī)模相銜接，有序地推進(jìn)城市更新的進(jìn)程。

三、房地產(chǎn)市場分析

（一）土地市場分析

2021年上半年，深圳供應(yīng)土地28幅，共88.01萬平方米，環(huán)比下跌64.53%；共計20宗土地成功出讓，占地面積合計77.4萬平方米，環(huán)比下跌71.78%；成交金額185.89萬元，環(huán)比下跌76.39%；可售樓面均價為7，269.49元/㎡，環(huán)比下跌14.11%。

圖1：2021年上半年深圳市商住地塊成交情況

數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng) 國策研究

從土地用途來看，2021年上半年居住用地成交5幅，共34.05萬平方米，環(huán)比下跌47.36%，占比44%；工業(yè)用地成交12幅，共36.37萬平方米，占比46.99%；商業(yè)+二類居住用地成交2幅，共6.53萬平方米，占比8.44%；商業(yè)用地成交1幅，共0.45萬平方米，占比0.58%。

總結(jié)

2021年上半年，深圳土拍市場供應(yīng)大幅減少，尤其是居住用地，這將導(dǎo)致未來商品房供應(yīng)量顯著減少，加劇新房市場供需矛盾。同時若延續(xù)去年土地供應(yīng)對人才房的傾斜，開發(fā)商的競爭或?qū)⒏鼮榧ち遥锌赡艹霈F(xiàn)更多聯(lián)合體競買的情況。

（二）住宅市場分析

1.一手住宅市場分析

①供應(yīng)分析

2021年上半年深圳新增一手住宅預(yù)售面積642.50萬平方米，同比上漲753.94%，環(huán)比上漲52.24%；預(yù)售套數(shù)達(dá)到64，345套，環(huán)比上漲48.10%。根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)平臺監(jiān)測，2021年上半年深圳新房市場的供應(yīng)明顯上升。在“加大新房供應(yīng)，維持房價穩(wěn)定預(yù)期”的指導(dǎo)下，2021年上半年整體供應(yīng)水平比2020年要高。由于二手房市場受到2.8新政的影響，成交量較為低迷，為了保持一個較為平穩(wěn)的市場態(tài)勢，新房市場及時的供應(yīng)顯得非常必要。

圖2：2020年06月-2021年06月一手住宅預(yù)售面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②銷售價格分析

2021年上半年的銷售價格指數(shù)出現(xiàn)明顯回升，走勢小幅波動趨于平穩(wěn)，可見深圳樓市回歸理性，房價將逐漸趨于穩(wěn)定。

圖3：2020年06月-2021年06月一手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

③成交量分析

2021年上半年深圳一手住宅成交26，013套，同比上漲55.52%，環(huán)比下降9.23%；共計成交面積254.61萬平方米，同比上漲53.94%，環(huán)比下降10.03%。隨著二手房成交指導(dǎo)價、房貸利率上浮、嚴(yán)查經(jīng)營貸等多種調(diào)控政策影響下，深圳樓市觀望氛圍加重，市場買房熱情下降，3月之后一手住宅成交量有所下降，4-6月呈小幅回升的態(tài)勢。

圖4：2020年06月-2021年06月一手住宅成交面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

從區(qū)域上看，寶安區(qū)成交量壓倒性排行第一。2021年上半年寶安成交6，874套，龍崗、坪山次之，分別成交4，774套、3，715套。排名前三位的寶安區(qū)、龍崗區(qū)和坪山區(qū)，環(huán)比升幅分別為75.76%、-41.62%和32.44%。從成交量上升幅度來看，環(huán)比升幅排名前三位的行政區(qū)分別為南山區(qū)、深汕合作區(qū)和大鵬新區(qū)，環(huán)比升幅分別為330.41%、324.17%和288.55%。

圖5：2021年上半年各行政區(qū)域一手住宅成交面積（左）、套數(shù)（右）圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

總結(jié)

整體來看，2021年上半年深圳新房市場表現(xiàn)為先下降后小幅回升的態(tài)勢?！?.8新政”實施后，深圳樓市觀望氛圍加重，但隨著部分二手房需求群體分流至新房領(lǐng)域，加上上半年一手住宅的供應(yīng)量增加，深圳一手住宅市場表現(xiàn)穩(wěn)定并有回升的態(tài)勢，并且隨著新政持續(xù)發(fā)力，以及未來供應(yīng)的持續(xù)放量，預(yù)計下半年深圳一手住宅將是市場的熱點。

2.二手住宅市場分析

①銷售價格分析

2021年上半年深圳二手房住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)呈現(xiàn)大幅度下滑的趨勢。受2.8新政的影響，二手房市場降溫的效果立竿見影，二手房市場行情急轉(zhuǎn)向下。

圖6：2020年06月-2021年06月二手住宅銷售價格環(huán)比指數(shù)走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

2021年上半年，深圳全市二手房成交28，886套，環(huán)比下降43.66%，同比下降34.35%；成交總面積252.22萬平方米，環(huán)比下降43.37%，同比下降32.54%。由于2.8新政的實施，買賣雙方觀望遲疑，成交一度降至冰點。新政在對二手住房市場“擠泡沫”的過程中，對二手住宅成交的影響最為直接，二手住宅成交量在低位這一態(tài)勢，或仍將會持續(xù)一段時間。

圖7：2020年06月-2021年06月二手住宅成交面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

從各行政區(qū)來看，龍崗成交第一，但同環(huán)比均有不同程度的下降。2021年上半年，龍崗區(qū)成交8，384套居首位，其次是羅湖區(qū)成交5，056套。從成交量環(huán)比變化來看，各區(qū)均大幅度下降，其中鹽田區(qū)下降幅度最大為64.69%，其次為龍崗、南山，分別下降44.21%、44.20%。

圖8：2021年上半年深圳市各行政區(qū)域二手住宅成交面積（左）、套數(shù)（右）圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

總結(jié)

從近期市場的成交量來看，深圳二手房市場幾乎已經(jīng)降到冰點。隨著新政的影響持續(xù)深入，以及深圳市“十四五”規(guī)劃中提出加強(qiáng)商品住房建設(shè)和交易管理、建立二手房合理價格引導(dǎo)機(jī)制、建立商品住房用地儲備庫、加大商品住房供應(yīng)，短期內(nèi)而言，調(diào)控政策并不會有任何松動的跡象，二手房市場仍將保持觀望情緒。另一方面，隨著新房市場供應(yīng)的持續(xù)放量，還將繼續(xù)分流部分二手房市場需求，但由于深圳房地產(chǎn)市場特殊的供需結(jié)構(gòu)，市場旺盛的需求并不會因為新政的影響而消失。因此，未來深圳二手房市場，仍將保持在觀望中低位徘徊的運行態(tài)勢。

（三）商業(yè)市場分析

1.一手商業(yè)市場分析

①供應(yīng)分析

根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年深圳預(yù)售商業(yè)面積1，334.63萬平方米，同比增加48.14%，環(huán)比增加10.25%；預(yù)售套數(shù)為173，386，環(huán)比增加512.39%。

圖9：2020年06月-2021年06月一手商業(yè)預(yù)售面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年深圳合計成交商業(yè)面積49.27萬平方米，同比增加89.74%，環(huán)比減少16.25%；成交商業(yè)套數(shù)32，688套，同比增加108.64%，環(huán)比增加1.93%。從各區(qū)域來看，寶安、龍崗、龍華仍是一手商業(yè)的主力成交區(qū)域，寶安區(qū)成交186，224平方米/2，665套，龍崗區(qū)成交75，973平方米/1，526套，龍華區(qū)成交42，263平方米/8，086套。

圖10：2020年06月-2021年06月一手商業(yè)成交面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

（四）寫字樓市場分析

1.一手寫字樓市場分析

①供應(yīng)分析

2021年上半年深圳辦公樓預(yù)售面積440.09萬平方米，同比增加1，021.63%，環(huán)比增加543.87%。辦公樓預(yù)售套數(shù)34，935套，同比增加1，235.23%，環(huán)比增加450.68%。從各行政區(qū)來看，新增供應(yīng)集中于南山區(qū)，帶動其吸納量維持高水平，但在供應(yīng)放量的背景下，其空置率仍提升0.63個百分點至34.42%，租金則下降1.1%至192.53元/㎡·月。

圖11：2020年06月-2021年06月一手寫字樓預(yù)售面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

②成交量分析

根據(jù)國策易評數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年深圳市一手寫字樓成交面積24.51萬平方米，同比增加30.51%，環(huán)比減少1.42%；成交套數(shù)2，052套，同比增加30.45%，環(huán)比減少32.25%。

從各區(qū)域來看，羅湖不論是成交數(shù)量還是空置率都完勝福田和南山，羅湖作為深圳金融的發(fā)源地，目前科技類、傳統(tǒng)金融行業(yè)是寫字樓市場最為重要的需求來源，蔡屋圍商務(wù)區(qū)是羅湖金融中心最集中的地方，深圳金融機(jī)構(gòu)數(shù)量最多，分布最為密集的。再加上蔡屋圍商務(wù)區(qū)的寫字樓不論是出售價格還是租金相比于福田、南山、寶安來說都是性價比最高的。

圖12：2020年06月-2021年06月一手寫字樓成交面積（左）、套數(shù)（右）走勢圖

數(shù)據(jù)來源：國策研究 國策易評數(shù)據(jù)庫

（五）四、總結(jié)與后市展望

1、深圳加碼調(diào)控，樓市全面降溫

從去年出臺新政提高購房門檻到今年出臺二手房指導(dǎo)價，再到規(guī)范新房定價、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房定價、精裝修房定價，深圳對于樓市調(diào)控不斷加碼，調(diào)控范圍也從全面化轉(zhuǎn)向精細(xì)化，調(diào)控成效顯著，2021年上半年，深圳樓市全面進(jìn)入“冷靜期”。

2、從長遠(yuǎn)來看，新政的實施有利于樓市趨于穩(wěn)定健康發(fā)展

“2.8新政”從某種意義上而言，并不像傳統(tǒng)的調(diào)控政策那般，直接對需求進(jìn)行壓制，此次新政的發(fā)力點關(guān)鍵在于金融資金端的審慎處理，即銀行發(fā)放房貸的額度將直接與參考價掛鉤。這本質(zhì)上而言，是主管部門在房地產(chǎn)領(lǐng)域“去杠桿”的一個過程，將此前高杠桿購房的需求進(jìn)行了風(fēng)險管控，把原本資金實力不達(dá)標(biāo)的需求暫時剔除出購房隊伍，從長遠(yuǎn)分析，是利于樓市穩(wěn)定健康發(fā)展的。

3、貫徹房住不炒理念，促進(jìn)房價合理回歸

《深圳市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出在房地產(chǎn)方面，堅持“房住不炒”，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。深圳二手住宅成交參考價格機(jī)制的出臺，有利于引導(dǎo)市場理性交易，打擊投機(jī)投資行為，貫徹房住不炒理念，促進(jìn)房價合理回歸，營造一個平和理性的市場環(huán)境。

4、2021年仍是新房市場年

隨著“2.8新政”的出臺，二手房市場遭遇寒冬，市場買家普遍轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)，在市場走向不明朗、成交量大幅萎縮的環(huán)境下，購買新房無疑是買房人的最佳選擇，新房限價、突出的性價比是吸引眾多置業(yè)者參與到買新房熱潮中的主要因素。2021年下半年新房市場仍將保持較高的供應(yīng)量，2021年的深圳樓市仍是新房市場年。