摘要：為進(jìn)一步促進(jìn)廣州市住房租賃市場發(fā)展，加快推進(jìn)試點(diǎn)工作，2021年4月12日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合廣州市財(cái)政局對《廣州市發(fā)展住房租賃市場獎補(bǔ)實(shí)施辦法》進(jìn)行了修訂。本文結(jié)合廣州市住房租賃市場發(fā)展情況及相關(guān)政策舉措對“獎補(bǔ)實(shí)施辦法”進(jìn)行解讀思考。

關(guān)鍵詞：租賃住房；獎補(bǔ)機(jī)制；影響；

一、廣州租賃住房的存在問題

1、自2016年下半年開始，廣州市房價(jià)開始猛漲，雖然政府從2017年開始出臺了相應(yīng)的政策抑制房價(jià)的上漲，除了部分郊區(qū)如從化、增城、花都的房價(jià)保持平穩(wěn)并稍有點(diǎn)回落外，其他區(qū)域仍不同程度的上漲，特別是天河、黃埔區(qū)從2020年開始，受區(qū)域規(guī)劃福利影響，自2016年開始進(jìn)行第二波的漲幅，雖然出臺一系列的調(diào)控政策，但是效果仍然不明顯。房價(jià)的高漲，一定程度上帶動房租的上漲，近年來各種商品房租金呈現(xiàn)不同程度的上漲。

2、中心城區(qū)的各種公共服務(wù)配套完善度高以及辦公場所的集中度高，居民落戶或居住中心城區(qū)的意愿較高。受制市區(qū)土地供應(yīng)減少的影響，同時城區(qū)內(nèi)存在較多的城中村，普遍存在規(guī)劃不合理、呈現(xiàn)臟亂差等現(xiàn)象，政府為了加大中心城區(qū)的土地供應(yīng)量，出臺了一系列三舊（舊城、舊村、舊廠房）改造政策。隨著改造項(xiàng)目的落地，中心城區(qū)城中村的減少，造成剩余城中村租金的猛漲，部分外來務(wù)工人員選擇在外圍區(qū)域居住，伴隨著軌道交通的發(fā)展，產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，外圍臨近地鐵區(qū)域的商品房及城中村的租金呈現(xiàn)出較大的上升。

3、人才是科技第一生產(chǎn)力，吸引人才除了收入高以外，衣食住行的便利也是一大影響因素。想留住人才和吸引人才，政府必須考慮完善各種保障措施，作為其中支出占比較大的居住尤為重要。目前廣州市房租租金高企，對新就業(yè)的畢業(yè)生影響較大，加大住房補(bǔ)貼逼在眼前。

二、《實(shí)施辦法》主要的獎補(bǔ)機(jī)制

 1、補(bǔ)貼機(jī)制

《實(shí)施辦法》中針對集體和國有建設(shè)用地的租賃住房發(fā)展，商業(yè)、辦公、工業(yè)、酒店等非居住物業(yè)存量房的租賃住房改造，城中村、閑置住房租賃住房品質(zhì)化提升等幾個重要的領(lǐng)域給予了不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

從補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)方面來看，建設(shè)集體宿舍型租賃住房的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)要多于建設(shè)普通租賃住房的，如利用集體和國有建設(shè)用地發(fā)展集體宿舍型租賃住房的，按800元每平方米建筑面積進(jìn)行補(bǔ)貼；利用商辦工酒等非居住物業(yè)改造為集體宿舍型租賃住房的，按550元每平方米建筑面積進(jìn)行補(bǔ)貼；對城市重要公共服務(wù)群體如環(huán)衛(wèi)工人、公交司機(jī)等一線基層人員提供新建的租賃住房，且接受政府指導(dǎo)其租金的，更是給予高達(dá)1000元每平方米建筑面積的補(bǔ)貼。

 2、獎勵機(jī)制

《實(shí)施辦法》中對房源信息的聯(lián)網(wǎng)、備案等行為給予相關(guān)獎勵。辦法中明確規(guī)定，住房租賃企業(yè)錄入“陽光租房”平臺的房源數(shù)量大于等于300間的，或建筑面積大于等于10000平方米的，給予150元/間的獎勵。住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在2019年1月1日之后通過“陽光租房”平臺辦理租期不少于6個月的住房租賃合同備案的，同樣按每宗150元的標(biāo)準(zhǔn)給予其獎勵。此外，社會住房信息平臺與“陽光租房”平臺進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，并且完成真實(shí)房源信息的驗(yàn)證和在網(wǎng)上進(jìn)行合同登記備案功能的，給予10-20萬元不等的獎勵。如第三方商業(yè)相關(guān)運(yùn)營平臺若與政府的“陽光租房”平臺進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)的，可以享受20萬元的獎勵。

三、《實(shí)施辦法》的影響

  1、對促進(jìn)廣州市住房租賃市場發(fā)展具有重大意義

廣州作為一個超大一線城市，據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前廣州常住人口達(dá)1，868萬，近十年共增加698萬，增長47.05%。其中非戶籍常住人口約900萬，占全市常住人口近一半。人口的不斷流入為廣州租賃住房市場的發(fā)展提供了需求保障。同時，作為高等教育強(qiáng)市之一，近年廣州本?？粕磾?shù)量均領(lǐng)先于其他主要城市，每年夏季都會有一大批畢業(yè)生選擇留在廣州就業(yè)，由此產(chǎn)生的租房需求也極大促進(jìn)了廣州的租賃住房發(fā)展。那么，怎樣才能更好的解決廣州這個城市中新市民、新青年的住房問題，是這座超大城市的一個發(fā)展難題。2019年，廣州作為全國試點(diǎn)城市，開始推行政策性租賃住房，并被納入補(bǔ)貼范圍之內(nèi)?！秾?shí)施辦法》的頒布，就是廣州積極響應(yīng)國家獎補(bǔ)政策所制定的相關(guān)措施政策。這對大力發(fā)展廣州租賃住房市場，切實(shí)解決新市民、年輕人的住房問題具有重大意義。

  2、引導(dǎo)租賃住房市場的物業(yè)供應(yīng)方向

目前，租賃住房市場雖經(jīng)過了一段時間的發(fā)展，但產(chǎn)品種類繁多且良莠不齊?！秾?shí)施辦法》中對集體、存量商辦公等不同的領(lǐng)域均給予了相關(guān)租賃住房補(bǔ)貼優(yōu)惠。這樣做實(shí)際上是想通過補(bǔ)貼來降低租賃住房參與主體的開發(fā)成本，同時也在引導(dǎo)租賃住房市場的物業(yè)供應(yīng)方向。這對于活躍租賃型物業(yè)的供給，促進(jìn)租賃住房市場的健康發(fā)展具有積極作用。

  3、能給村民帶來更多創(chuàng)收且利于城中村改造

廣州城中村眾多，有些不適合通過全面改造來升級城市，但若通過整體布局、連片規(guī)劃等措施對城中村的房子進(jìn)行外墻翻新、完善家具配套等微改造，也會成為租房族們眼中的香餑餑。廣州市海珠區(qū)北山夢享社區(qū)的成功，就是城中村租賃住房品質(zhì)化提升改造的典型代表。《實(shí)施辦法》中對利用集體用地建設(shè)租賃住房、對城中村租賃住房進(jìn)行品質(zhì)化提升的，按建筑面積給予不同的補(bǔ)貼。這將在無形中調(diào)動各村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤活相關(guān)土地、城中村微改造方面的積極性，也鼓勵更多的集體產(chǎn)權(quán)擁有者參與到租賃住房的建設(shè)中來。城中村通過微改造后環(huán)境衛(wèi)生得到改變、居住舒適感得到提升、居住安全更加有保障，將會吸引更多的租房需求者，租金也會帶來一定程度的提升，不僅能給城中村村民帶來更多穩(wěn)定的租金收益，還有利于城中村升級改造。

  4、非居住物業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)改造后用于租賃住房可減少閑置

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年廣州市商辦物業(yè)需求創(chuàng)新低，空置率創(chuàng)新高，寫字樓物業(yè)的空置率更是達(dá)到8.7%的歷史高點(diǎn)。受疫情影響，零售商業(yè)空置率也升至近五年最高?！秾?shí)施辦法》中鼓勵利用商業(yè)、辦公、工業(yè)、酒店用房等非住宅經(jīng)批準(zhǔn)后改造為租賃住房，不僅解決了商辦類存量用房過多的出路問題，還能有效盤活閑置存量的資源，一定程度上可以更好地緩解廣州的租房問題。

  5、與政府“陽光租房”平臺實(shí)行互聯(lián)，拒絕假房源

現(xiàn)在雖然是互聯(lián)網(wǎng)時代，租房平臺很多，但是想要找到一個靠譜的租房平臺卻很難。租房平臺的多催生了雜、亂、假，房源質(zhì)量難以辨別，租房人想要找到一個自己滿意的房源比較費(fèi)神費(fèi)力?！秾?shí)施辦法》中對企業(yè)自有住房信息與政府平臺進(jìn)行互聯(lián)的企業(yè)獎勵10萬元，相關(guān)住房租賃企業(yè)和中介機(jī)通過政府的“陽光租房”平臺互聯(lián)并實(shí)現(xiàn)房源驗(yàn)真和網(wǎng)上合同登記備案功能的，設(shè)立了不同的獎勵標(biāo)準(zhǔn)。房源信息通過與政府平臺互聯(lián)并進(jìn)行核驗(yàn)，對租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記備案，對網(wǎng)簽合同進(jìn)行登記備案等這些環(huán)節(jié)實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)控，以此來規(guī)范住房租賃市場和租賃企業(yè)等，有利于杜絕假房源，提高房源質(zhì)量，給廣大租房者提供安全性更高的租房保障。

 6、遴選審查機(jī)制和監(jiān)督管理雙重保障提高獎補(bǔ)資金利用效率

《實(shí)施辦法》規(guī)定，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門牽頭，定期組織遴選小組對復(fù)核通過對符合要求的租賃住房獎補(bǔ)項(xiàng)目進(jìn)行遴選審查；此外，獎補(bǔ)資金的核撥要接受社會、財(cái)政監(jiān)督和監(jiān)察審計(jì)三重監(jiān)督，以提高獎補(bǔ)資金的利用效率，保障獎補(bǔ)資金真正發(fā)揮有效作用。

總結(jié)

近年來，廣州市得益于國家政策的大力支持，在完善租賃住房管理機(jī)制、開拓租賃住房多元化市場參與主體、增加租賃住房供應(yīng)、保障租賃住房供應(yīng)等方面均取得了階段性的成績。據(jù)悉，“十四五”期間，廣州計(jì)劃籌建公共租賃住房3萬套、保障性租賃住房60萬套，其中，2021年將建設(shè)不少于17萬套保障性租賃住房，以解決新市民和低收入群體居住需求，不斷改善人民群眾住房條件和居住環(huán)境。對租賃住房企業(yè)、租賃住房相關(guān)機(jī)構(gòu)實(shí)行監(jiān)督管控，對提供租賃物業(yè)的市場主體進(jìn)行扶持獎勵，監(jiān)管與扶持雙線并行下，廣州市租賃住房市場將會健康平穩(wěn)地向前發(fā)展。