一、寶山區(qū)簡(jiǎn)介

寶山區(qū)位于上海市北部，東北瀕長(zhǎng)江，東臨黃浦江，南與楊浦、虹口、靜安、普陀4區(qū)毗連，西與嘉定區(qū)交界，西北隅與江蘇省蘇州市太倉(cāng)市為鄰，橫貫中部的蕰藻浜將全區(qū)分成南北兩部，吳淞大橋、江楊路大橋、蕰川路大橋、康寧路大橋、滬太路大橋橫跨其上。區(qū)域總面積365.3平方千米，其中陸域總面積302.3平方千米，全區(qū)常住人口為223.5萬(wàn)人。位于上海市北部，距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)均在半小時(shí)車程以內(nèi)。

近年來(lái)，寶山區(qū)持續(xù)打響“科創(chuàng)寶山”品牌，全力構(gòu)筑創(chuàng)新主體活躍、創(chuàng)新人才集聚、創(chuàng)新功能突出、創(chuàng)新生態(tài)優(yōu)良的上?？苿?chuàng)中心主陣地。加快建設(shè)南大吳淞核心承載區(qū)，大力發(fā)展大學(xué)科技園，全面推進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展、產(chǎn)城融合創(chuàng)新發(fā)展，譜寫全面建設(shè)更高質(zhì)量人民城市的新篇章。

圖1：寶山區(qū)位置圖

二、顧村板塊介紹

（一）地理位置介紹

顧村鎮(zhèn)地處寶山區(qū)中西部，東鄰楊行鎮(zhèn)，南瀕蕰藻浜，與大場(chǎng)鎮(zhèn)南北相望，西接嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)，北連羅店鎮(zhèn)。鎮(zhèn)人民政府距寶山區(qū)人民政府5.1千米，顧村鎮(zhèn)域總面積41.66平方公里。顧村鎮(zhèn)地處長(zhǎng)江三角洲沖積平原，地勢(shì)西北高、東南低，呈緩坡?tīng)顑A斜，海拔5米左右。顧村鎮(zhèn)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，受季風(fēng)環(huán)流支配并受冷熱空氣交替影響，四季分明。顧村版塊分為七大區(qū)域：新顧城產(chǎn)城融合社區(qū)、劉行產(chǎn)城服務(wù)社區(qū)、生態(tài)功能融合發(fā)展區(qū)、泰和生態(tài)文化發(fā)展區(qū)、老鎮(zhèn)品質(zhì)住區(qū)、潘涇現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)社區(qū)及生態(tài)功能融合發(fā)展區(qū)。距離上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)32公里，離上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里。

圖2：寶山區(qū)各板塊區(qū)位

（二）板塊優(yōu)勢(shì)

1、商業(yè)商圈發(fā)展中

更具規(guī)劃將建設(shè)顧村、羅店、楊行、逸仙路沿線以及上大周邊等五個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)商務(wù)功能區(qū)，合理布局購(gòu)物中心、百貨店、大型綜合超市等大型業(yè)態(tài)，打造代表上海北部地區(qū)都市形象。目前顧村已經(jīng)建成的商業(yè)有正大繽紛城、龍湖天街、綠地北郊廣場(chǎng)、沃爾瑪廣場(chǎng)；龍湖地產(chǎn)的入駐，對(duì)顧村板塊來(lái)說(shuō)，是一次商業(yè)配套的完善。從品牌餐飲到五星級(jí)影院、KTV，潮流專柜、主題式娛樂(lè)等堅(jiān)持商業(yè)自有，這對(duì)周圍的消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)無(wú)疑是最大的便利。綠地正大繽紛城設(shè)計(jì)獨(dú)特，以商業(yè)街形態(tài)分布，通過(guò)連廊相連接，通過(guò)下沉街道，可直接進(jìn)入軌道交通 7 號(hào)線顧村公園站。

2、公共交通較為便利

公共交通方面，顧村板塊受到1、7、15、18號(hào)線多軌輻射，出行通達(dá)，彌補(bǔ)了地處外環(huán)外的劣勢(shì)。顧村現(xiàn)在有7/15二條地鐵線直達(dá)靜安寺和仙霞古北，15號(hào)線北起顧村公園站，南至紫竹高新區(qū)站，沿線可換乘10條地鐵線路，東邊的共富新村片區(qū)有1號(hào)線直達(dá)人民廣場(chǎng)，在建的18號(hào)線也有站點(diǎn)輻射到了顧村板塊邊緣的居住區(qū)域。從地鐵能級(jí)而言，還是相當(dāng)高的。如果在地鐵附近居住，能很方便地前往市區(qū)上班。且顧村鎮(zhèn)有S106、S322、S20、外環(huán)高速公路、滬太路主干道過(guò)境。

3、配套設(shè)施齊全

醫(yī)療資源：顧村板塊有知名的三甲醫(yī)院－華山醫(yī)院（北院），也是整個(gè)寶山區(qū)的最佳配置。

教育資源：顧村板塊有寶山民辦華二實(shí)驗(yàn)學(xué)校、寶山世界外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、顧村中學(xué)，總體而言，顧村板塊的教育還是相對(duì)不錯(cuò)的。愈發(fā)完善的基礎(chǔ)公共設(shè)施，加上越來(lái)越成熟的商業(yè)、商辦配套，還有超大型公共綠地的顧村公園，未來(lái)的顧村板塊更值得期待。

（三）板塊劣勢(shì)

目前顧村老鎮(zhèn)的次新片區(qū)，基本都不通地鐵。顧村是外郊環(huán)距離最近的板塊之一，去外環(huán)和郊環(huán)都很方便。但要進(jìn)市區(qū)，卻需要走滬太路。而滬太路是地面道路，在上下班高峰期會(huì)非常堵。但在規(guī)劃中，滬太路上面是要修建高架的，等到高架落地了，交通狀況就會(huì)有很大改善。

三、區(qū)域內(nèi)部分樓盤價(jià)格

（一）主要樓盤分布

圖3：顧村板塊住宅

（二）顧村板塊部分住宅小區(qū)3月房?jī)r(jià)

2023年3月顧村板塊部分住宅價(jià)格

四、部分樓盤房型及價(jià)格分析

1、中企光華雅境

（1）項(xiàng)目區(qū)位：位于上海市寶山區(qū)寶正路108弄。

A、項(xiàng)目屬于寶山區(qū)顧村板塊。

B、項(xiàng)目位于外環(huán)外，東至聯(lián)楊路，南至滬聯(lián)路，西至寶正路，北至福雙路?？?站至顧村公園站換乘15號(hào)線。

C、距離最近的地鐵站7號(hào)線劉行站直線距離1.2公里。

（2）小區(qū)一共有7棟16-18層共468套住宅， 共有三種戶型，4室2廳2衛(wèi)127平、3室2廳2衛(wèi)98平及91平。

（3）小區(qū)介紹：項(xiàng)目外立面1-2層有部分石材和真石漆組合，高層部分則全部采用涂料，裝修標(biāo)準(zhǔn)方面，日立中央空調(diào)，海爾的廚具，日本INAX衛(wèi)浴。

（4）商業(yè)配套：昊元生活廣場(chǎng)、易買購(gòu)生活購(gòu)物中心（聯(lián)楊路店）、龍湖寶山天街、永輝超市（龍湖寶山天街店）、聯(lián)華超市（龍湖寶山天街店）、龍湖北城天街商場(chǎng)等。

（5）醫(yī)療配套：廣福門診、門診大樓、上海愛(ài)馨寵物醫(yī)院、上海寵斯寵物醫(yī)院

（6）教育配套：聰碩教育、童畫森林國(guó)際兒童藝術(shù)中心上海寶山龍湖天街中心、上海鴻文國(guó)際職業(yè)高級(jí)中學(xué)、貝貝佳歐萊幼兒園、驛鑫教育、上海市寶山區(qū)鹿鳴學(xué)校。

（7）交通條件：劉行、劉行地鐵站-1口、劉行地鐵站-2口、潘廣路、劉行地鐵站-3口、潘廣路地鐵站-2口、劉行地鐵站-4口、潘廣路地鐵站-3口、劉行地鐵站-出入口、劉行地鐵站-出入口，出行條件較為良好。

（8）樓盤照片

（9）小區(qū)劣勢(shì)

小區(qū)由于地塊限制本項(xiàng)目還是會(huì)預(yù)留近百個(gè)地上車位，小區(qū)沒(méi)有做到人車分流，對(duì)小區(qū)后續(xù)的物業(yè)要求較高，小區(qū)配套設(shè)施不夠齊全。

2、中建·熙江岳

（1）項(xiàng)目位于上海市寶山區(qū)黃海路997弄。

（2）容積率2.20，綠化率35%，地上車位數(shù)109，地下車位數(shù)978。

（3）商業(yè)配套：正大樂(lè)城、昊元生活廣場(chǎng)、易買購(gòu)生活購(gòu)物中心(聯(lián)楊路店)、龍湖寶山天街、綠地公園廣場(chǎng)、寶山天街購(gòu)物中心、龍湖北城天街商場(chǎng)。

（4）醫(yī)療配套：上海翼康中醫(yī)門診部、雅悅齒科(顧村公園門診)、上海愛(ài)馨寵物醫(yī)院、上海寵斯寵物醫(yī)院、上海玉醫(yī)堂中醫(yī)門診部、復(fù)旦大學(xué)附屬華山醫(yī)院北院。

（5）教育配套：瑪歌瑞特國(guó)際幼兒學(xué)校(顧村校區(qū))、上海市寶山區(qū)馨家園學(xué)校、上海精麒跆拳道教育(顧村店)、新王牌培優(yōu)高中教育(顧村)、聰碩教育、貝貝佳歐萊幼兒園、合勒教育兒童成長(zhǎng)中心。

（6）交通條件：劉行地鐵站、顧村公園地鐵站、潘廣路地鐵站、顧村公園出行條件較為良好。

（7）樓盤照片

    （8）小區(qū)優(yōu)勢(shì)

本項(xiàng)目?jī)纱髢?yōu)點(diǎn)價(jià)格和通勤，4.75萬(wàn)的價(jià)格，89平的起步的三房，上車門檻控制在400萬(wàn)出頭，距離七號(hào)線劉行站只有800米左右，到靜安寺15站，通行時(shí)間大概是在40多分鐘，項(xiàng)目距龍湖寶山天街直線距離約800米，還有昊元生活廣場(chǎng)、正大樂(lè)城等商業(yè)，無(wú)論是購(gòu)物、餐飲還是休閑活動(dòng)等，都能得到很好地滿足。

（9）小區(qū)劣勢(shì)

樓間距略小、地面車位多。

五、總結(jié)

寶山區(qū)“十三五”規(guī)劃建設(shè)“新顧城”，未來(lái)顧村的配套設(shè)施將更成熟完善。根據(jù)寶山區(qū)“十三五”規(guī)劃文件，在未來(lái)五年中，區(qū)內(nèi)將全面啟動(dòng)顧村老集鎮(zhèn)改造，綜合整治舊住房，探索和規(guī)劃老舊小區(qū)電梯建設(shè)。還將建設(shè)顧村拓展區(qū)（新顧城）、羅店大型居住社區(qū)、楊行3個(gè)地區(qū)級(jí)體育中心，完善教育配套和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)置等。在目前顧村已經(jīng)較為成熟的配套基礎(chǔ)上眺望，顧村是難得的既親民，距離市區(qū)又不遠(yuǎn)的外環(huán)外板塊,且相比很多板塊，這里的新房數(shù)量還算供應(yīng)穩(wěn)定。預(yù)算有限，在北區(qū)或者靜安工作，顧村是很值得關(guān)注的板塊。