國策深圳分公司  甘正                                      

  為加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系， 2023年5月4日，深圳市人民政府七屆76次常務(wù)會議審議通過《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》、《深圳市公共租賃住房管理辦法》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法》和《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》四項政策（即“保障房‘1+3’新政”），自1月17日征求意見以來，已相隔近半年時間，2023年7月3日深圳市住房和建設(shè)局正式發(fā)布“保障房‘1+3’新政”，新政自2023年8月1日起施行。

一、關(guān)于《深圳市公共租賃住房管理辦法》的解讀

（一）配租對象

住房困難戶籍居民，以及為社會提供基本公共服務(wù)的一線職工

（二）申請條件

深戶、在本市無自有住房、未正在本市享受住房保障優(yōu)惠政策、收入財產(chǎn)符合限額標(biāo)準(zhǔn)、正常繳納社會保險且累計繳納3年等條件

（三）限額標(biāo)準(zhǔn)

市發(fā)展改革部門綜合因素劃定，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行，并實施動態(tài)調(diào)整

（四）面積標(biāo)準(zhǔn)

①單身居民不超過35㎡②2人家庭不超過50㎡③3人及以下家庭不超過60㎡

④建筑面積超過70㎡的房源，優(yōu)先面向5人以上（含5人）家庭配租，根據(jù)供需情況也可以面向4人家庭配租

（五）租金標(biāo)準(zhǔn)

①符合公共租賃住房收入財產(chǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)的，租金為市場參考租金的30%。

②屬于特困人員、最低生活保障家庭、最低生活保障邊緣家庭的，租金為市場參考租金的3%

二、關(guān)于《深圳市保障性租賃住房管理辦法》的解讀

（一）出租對象

符合條件的新市民、青年人及各類人才

（二）申請條件

在本市無自有住房、未正在本市享受住房保障優(yōu)惠政策、具備市人民政府規(guī)定的人才引進遷戶核準(zhǔn)條件、正常繳納社會保險，不受戶籍限制（即不用深戶也可以申請）、不受收入財產(chǎn)限額

（三）配租方式

政府組織配租的保障性租賃住房項目以批次受理、批次配租的方式，面向個人配租或者面向單位定向配租

（四）面積標(biāo)準(zhǔn)

以建筑面積70㎡以下的套（間）為主

（五）租金標(biāo)準(zhǔn)

① 政府組織配租的按市場參考租金的60%確定

②社會主體出租的租金不高于市場參考租金的90%

三、關(guān)于《深圳市共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》的解讀

（一）申請條件

①申請人及共同申請人必須是深戶，同時在深圳無房無地，在申請受理日之前5年內(nèi)未曾轉(zhuǎn)讓過住房或因離婚分割過自有住房，沒有享受過購房優(yōu)惠政策

②申請人參加本市社會保險累計繳納5年以上，核準(zhǔn)類人才的社保要求3年以上

（二）配售方式

采用輪候、抽簽、搖號、綜合評分等組織選房，具體方式會在配售通告中載明

（三）面積標(biāo)準(zhǔn)

①3人以下家庭或者單身居民配售建筑面積65㎡

②4人以上家庭配售建筑面積為85㎡，該種面積根據(jù)實際項目情況也可以向3人家庭配售

（四）售價確定

市場參考價的50%

（五）產(chǎn)權(quán)構(gòu)成

政府與個人共有，政府產(chǎn)權(quán)份額不高于50%，購房人產(chǎn)權(quán)份額不低于50%

（六）流轉(zhuǎn)處分

5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，5年后可申請政府收購，收購溢價是銀行3年期定存利率；也可封閉流轉(zhuǎn)給符合條件的對象，轉(zhuǎn)讓的條件需由政府審核，轉(zhuǎn)讓價格“由買賣雙方協(xié)商確定”，購房人產(chǎn)權(quán)份額不得抵押

（七）棄選規(guī)定

三年內(nèi)不能再申請的兩種情況放棄選房累計三次或簽合同違約累計兩次

（八）停安居房

從《共有產(chǎn)權(quán)房管理辦法》施行之日起，不再安排建設(shè)安居型商品房和人才房，已簽訂土地使用權(quán)出讓合同的安居型商品房，可繼續(xù)執(zhí)行

四、關(guān)于《深圳市保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理辦法》的解讀

（一）保障性住房定義

①公共租賃住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合條件的住房困難戶籍居民和為社會提供基本公共服務(wù)的一線職工出租的住房。

②保障性租賃住房，是指政府提供政策支持，發(fā)揮市場作用，以小戶型為主、限定租金水平，面向符合條件的新市民、青年人、各類人才租賃的住房。

③共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

（二）籌集渠道

保障性住房可以通過新供應(yīng)建設(shè)用地建設(shè)，城市更新、土地整備建設(shè)，機關(guān)企事業(yè)單位、社會組織等自有用地建設(shè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)，未完善征（轉(zhuǎn)）地補償手續(xù)空地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、公用設(shè)施用地、交通設(shè)施用地、軌道交通用地等建設(shè)，具有居住功能的存量房屋籌集，非居住存量房屋改建等。

（三）確定類型

①通過城市更新、土地整備建設(shè)和存量房屋籌集保障性住房的，由區(qū)住房建設(shè)部門明確建設(shè)住房的類型

②通過新供應(yīng)建設(shè)用地等其他方式建設(shè)保障性住房的，由市住房建設(shè)部門明確建設(shè)住房的類型。

（四）面積標(biāo)準(zhǔn)

①公共租賃住房戶型建筑面積以60㎡以下為主

②保障性租賃住房戶型建筑面積以70㎡以下為主

③共有產(chǎn)權(quán)住房戶型建筑面積以90㎡以下為主

五、影響與思考

（一）深圳住房保障體系變化

2023年7月3日的四份文件分別對各類保障性住房的保障對象、申請條件、供應(yīng)分配方式、租售價格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進行了規(guī)范，根據(jù)不同的住房類型和保障對象，執(zhí)行差異化的租售價格標(biāo)準(zhǔn)，滿足各類型的來深人員的住房需求，讓共有產(chǎn)權(quán)住房進行封閉流轉(zhuǎn)，削弱其金融屬性和投資屬性，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。同時隨著四份文件的發(fā)布，安居型商品房和人才房成為歷史。

（二）對未來深圳房地產(chǎn)市場的影響

“保障房‘1+3’新政”的發(fā)布有利于深圳解決住房供需結(jié)構(gòu)性矛盾，讓房地產(chǎn)市場實現(xiàn)保障歸保障，市場歸市場，形成新的住房市場格局，有需求的低收入家庭流入保障性住房市場，讓商品住房市場避免因為政策調(diào)控導(dǎo)致過度扭曲，商品房的購房者自擔(dān)風(fēng)險和收益，這才是城市穩(wěn)步健康發(fā)展之道。

（三）疑慮與思考

①辦法中未明確共有產(chǎn)權(quán)住房“封閉流轉(zhuǎn)”的具體實施內(nèi)容，但是提供的大體的方向是明確的，后續(xù)我們會持續(xù)關(guān)注細則的出臺、前期拿地過程中開發(fā)商如何確定地價以及評估可能參與的方方面面。

②共有產(chǎn)權(quán)住房在不能抵押和處分端受到嚴格限制的情況下，接受度是否經(jīng)得起市場的檢驗。

③城市更新中如何合理進行配置公共租賃住房或者共有產(chǎn)權(quán)住房以達到經(jīng)濟平衡性的目的，保證民生的前提下如何更好地穩(wěn)定房價值得我們探索。